Valutazioni immobiliari o diagnosi da bar? perché ci sono più esperti che dati

Dal calcio all'economia gli italiani hanno la tendenza a esprimersi su tutto, con dimostrazioni di grande esperienza e perizia. Massimiliano podestà di realpodestate ci presenta un quadro ironico della situazione per quanto riguarda il mondo dell'immobiliare

Le opinioni

In un momento tanto complesso, come quello che da anni attraversa ormai il mercato immobiliare italiano, il tema delle valutazioni immobiliari riesce sempre ad attirare l'attenzione e le opinioni più disparate. Preliminarmente credo sia doveroso ammettere un fenomeno che caratterizza fortemente noi italiani: in qualsiasi situazioni ci si trovi, ci sono più esperti che dati reali disponibili; maggiore è la gravità, tanti più esperti si manifestano
 
Accade così che sui forum, nei blog ed anche in riviste e quotidiani blasonati si leggano sempre più spesso pareri generosamente dispensati sulla base di "intuizioni personali", "sentiment di mercato", "sondaggi" ed altre fonti di discutibile affidabilità

Curioso quello che successivamente si verifica: i suddetti pareri "autorevoli" vengono ripresi da altri mezzi di comunicazione, aumentandone l'eco e, paradossalmente, l'affidabilità stessa (se lo scrivono in tanti, sarà vero!)

L'impatto che tutto questo ha sul mercato immobiliare è devastante

La previsioni

Quando nel 2007/08, insieme ad alcuni colleghi (non molti in effetti), cominciavamo a documentare ai venditori che i prezzi delle case non potevano continuare a salire in eterno e che l'unica risposta sensata al già evidente calo drastico delle compravendite era la riduzione del prezzo, onde anticipare il mercato per portarlo a proprio vantaggio, evitando la situazione di stallo in cui ora ci troviamo, ci sentivamo puntualmente rispondere che i prezzi delle case in Italia non sarebbero mai scesi

Questo perché qualche "esperto" prima di noi aveva parlato o scritto, senza alcun titolo né competenza per farlo, insinuando convinzioni pericolose, illusioni deleterie

Ci spiace dover ammettere che molti di questi soggetti erano (ed incredibilmente sono tuttora) agenti immobiliari, o almeno si presentavano come tali, interessati unicamente a riempire la propria vetrina con decine e decine di case, forse convinti che aumentando l'offerta sarebbero cresciute le possibilità di vendere qualcosa

Ad essi si affiancavano alcuni "prestigiosi analisti", pronti a predire e poi a procrastinare, con uguale disinvoltura, il momento della ripresa del mercato

Se a tutto ciò aggiungiamo l'immancabile "vicino di casa che 5 anni prima ha venduto in meno di un mese ad un prezzo esorbitante" ed il noto attaccamento alla casa dei nostri connazionali la frittata è fatta: si cristallizza nella mente di chi vuole o deve vendere il proprio immobile, la convinzione di possedere qualcosa di unico per avere il quale è pronta la fila di acquirenti che si daranno battaglia a colpi di offerte!

La realtà

La realtà si è palesata ancora una volta nei dati ufficiali, divulgati dall'agenzia del territorio, relativi alle compravendite nel 2011: 598.000 unità, contro le 845.000 del 2006 (circa il 30% in meno), pari circa al volume del 1996!
 
È fin troppo ovvio che il dato nazionale rischia però di prestarsi a pessime interpretazioni se trasferito alle varie località, si nota infatti come alcuni capoluoghi abbiano registrato leggeri incrementi rispetto al 2010, contrariamente ai comuni più piccoli che mostrano invece una diminuzione delle transazioni (vedi i dati immobiliari dei capoluoghi)

Esistono poi realtà come Roma, che da sola totalizza pressoché lo stesso numero di compravendite di Milano, Torino e Firenze messe insieme, per la quale andrebbero effettuate analisi specifiche di zona e microzona, onde evitare che il meccanismo perverso della media delle medie finisca per distorcere i dati reali
 
Quello che però manca al prezioso e puntuale rapporto dell'agenzia del territorio è il dato che nei paesi anglosassoni viene chiamato di inventory: quanti immobili sono in vendita ora?
Riteniamo infatti che un'analisi assoluta del venduto che non tenga conto del magazzino farebbe inorridire qualsiasi imprenditore intento a valutare la solidità della propria azienda o a pianificare la stagione successiva

Usando proprio quel metodo inaffidabile che abbiamo criticato nel primo paragrafo, siamo certi del fatto che tutti avranno notato l'abbondanza di offerta, anche in zone solitamente avare di opportunità di acquisti immobiliari

I mutui

Un fattore determinante per la conclusione di molte trattative è la concessione dei mutui.
I dati sono preoccupanti, l'erogazione risulta ancora in calo in termini di atti stipulati, di volume e di importo singolo medio

Basti pensare al totale erogato che nel biennio 2006/2007 viaggiava sui 63mld e nel 2011 si assesta a poco più di 34mld

In aumento invece la durata ed il tasso di interesse applicato, malgrado la bce abbia mantenuto il costo del denaro ai minimi storici

È inevitabile che la continua diminuzione di credito per l'acquisto della casa contribuisca a frenare il mercato immobiliare fin dall'inizio della suo ruota naturale: impedendo alle giovani coppie di acquistare il primo tetto, alle famiglie che crescono di trasferirsi in immobili più grandi e così via

I prezzi

Difficile l'analisi dell'andamento dei prezzi in Italia per una serie di fattori tra i quali:

- Mancanza di un'unità di misura condivisa e trasparente. I prezzi registrati dall'agenzia del territorio si riferiscono, ad esempio, alla metratura lorda che raramente viene però riportata negli atti di compravendita. Verrebbe da pensare dunque che si tratti di prezzi applicati a metrature dedotte o, peggio ancora, riferite dai soggetti interpellati (ricordiamo che, per quanto concerne l'osservatorio del mercato immobiliare dell'agenzia del territorio, soltanto il 38,3% dei dati sono desunti dagli atti notarili di compravendita)
- Mancanza di un database storico liberamente consultabile di zone e microzone (quello dell'agenzia del territorio, ad esempio, fornisce dati riferiti al massimo ai 2 anni precedenti l'ultima rilevazione). I dati diffusi e consultabili a ritroso sono soltanto nazionali o di macroaree (nord, centro, sud)

Ciononostante, limitandoci ad analizzare i soli numeri in nostro possesso, dobbiamo rilevare un sostanziale immobilismo generalizzato dei prezzi in Italia che, a nostro avviso, giustifica il calo costante del numero di compravendite. Se ad esso affianchiamo un'inflazione del 3,3%, appare evidente la diminuzione dei valori delle case

Passata l'euforia che ha spinto all'acquisto fino al 2007, essendosi ridimensionata drasticamente l'erogazione di mutui, trovandosi il sistema paese in una recessione economica che riguarda soprattutto le famiglie, i giovani ed i piccoli risparmiatori, appare onestamente difficile che si possano creare i presupposti per una ripresa dei prezzi, almeno finché non si riuscirà a smaltire buona parte dell'invenduto.

Tuttavia persistono alcune piccole nicchie di mercato nelle quali sembra si vivano realtà del tutto differenti dal resto del paese; ci riferiamo in particolare ad alcune località note per il target di lusso ed a qualche microzona delle metropoli, come i centri storici, le strade più ricercate a bassissima densità abitativa ed edilizia. Qui, per ovvie ragioni, l'offerta si mantiene rarefatta, lasciando ai pochi venditori il coltello dalla parte del manico

Forse spinti dall'entusiasmo per i dati di queste piccole enclave, persistono nel loro costante lavoro di disinformazione alcuni soggetti che, incuranti delle proprie responsabilità, si ostinano a diffondere previsioni rosee di ripresa dei prezzi lungo tutto lo stivale

Le valutazioni

Arduo dunque è il compito di chi, ogni giorno, si trova a dover comunicare le proprie valutazioni a coloro che intendono conoscere il più probabile valore del proprio immobile.
Terminate le più accurate analisi che qualsiasi perito dovrebbe effettuare prima di pronunciarsi, inclusa quella della comparazione con immobili similari nella stessa micro area (onde evitare di basarsi esclusivamente su indicatori di prezzo/mq generici, scevri dunque dall'incidenza cruciale del rapporto tra domanda ed offerta), si arriva al fatidico momento: comunicare la propria valutazione ai proprietari