Se negli stati uniti le compravendite calano del 40% i prezzi fanno altrettanto. La stessa cosa è successa in irlanda o in spagna, mentre da noi sembra che il mercato abbia altre regole. È il caso di bankitalia, secondo cui in Italia non ci sarà un simile crollo e che i prezzi potrebbero persino riprendersi nel 2013. Il nostro collaboratore massimiliano podestà di realpodestate ragiona sulla crisi dell'immobiliare italiano e ci spiega perché esista solo una soluzione: un drastico calo dei prezzi. Il resto è puro masochismo
Gente strana, gli italiani: nati in una terra che, condizionata certamente da un passato fatto di invasioni, dominazioni, cambi di fronte e di padrone ma senza mai vere rivoluzioni unitarie, ci ha abituati a cercare sempre una soluzione a tutto, nell'instancabile ricerca del compromesso, per tirare avanti
Così abbiamo finito per diventare un popolo con una spiccata propensione alla ricerca "teorica" della perfezione e, contemporaneamente, una capacità di sopportazione "pratica" che rasenta il masochismo
Per noi non esistono cose simili, paragonabili, comparabili
Basti pensare alle ricette regionali, provinciali, territoriali con "denominazione di origine controllata garantita unica e protetta e guai se insinuate che ne esista una vagamente simile in tutto il globo terracqueo"
Tutto giusto e legittimo ma il rischio é che poi ci si divida troppo, non si sia uniti nel perseguire obiettivi comuni che solo insieme si possono raggiungere
Lo vediamo in questi giorni, con il presunto accorpamento delle provincie: tutti vogliamo che si faccia, per ridurre i costi, ma mica vorrete unire la mia a quella accanto? siamo realtà troppo diverse!
La politica rappresenta l'emblema di questo nostro modo di essere
Tutti così pignoli ad esaminare i programmi elettorali, a contare le pulci all'uno o all'altro partito e movimento. Poi succede che, impedendo di fatto il nostro sistema di governare a chi prende più voti, chiusi i seggi si creino alleanze che non reggono, fornendo al tempo stesso alibi straordinari agli eletti per non combinare nulla se non garantirsi stipendi e vitalizi
Ma noi siamo così, ci piace subire
La maggior parte degli italiani è contraria ad un sistema bipolare all'americana, con primarie che consentano di scegliere la "corrente interna" che sfiderà gli avversari.
Meglio che ogni corrente diventi un partitino...
La casa rappresenta un perfetto esempio di questo atteggiamento: per ogni italiano la propria abitazione é unica, con caratteristiche introvabili, non replicabili e peculiari
Quando si prospetta una valutazione immobiliare, portando fra i vari parametri anche raffronti con proprietà molto simili, sfido a trovare un solo italiano che non ribatta: "ma casa mia è diversa"
Fin troppo ovvio per farlo notare ad un professionista, ma tant'è
Capita di passare minuti, mezz'ore ad esaminare le maioliche del bagno di gran moda (negli anni '80) che il vicino non ha o la caldaia "nuova" (di 10 anni) ed è vano ogni tentativo di far comprendere che si sta cercando un acquirente dell'immobile e non anche un buongustaio in grado di apprezzare le scelte cromatiche di chi vende perché, tolte le vere eccezioni più uniche che rare, ammesso si trovasse questo "amatore", l'incidenza sul prezzo sarebbe oggi prossima allo zero virgola percento.
Ed è così che si finisce per perdere di vista il vero obiettivo che è vendere
Il mercato immobiliare italiano vive una fase di stagnazione senza precedenti documentabili e l'unico modo di farlo ripartire sarebbe una consistente e responsabile diminuzione dei prezzi, partendo magari da coloro che hanno acquistato in lire e che, pur procedendo ad un secco repricing, realizzerebbero ugualmente risultati straordinari
Ma non si riesce a fare sistema
Non riescono i venditori e nemmeno gli operatori: esiste infatti ancora una pletora di colleghi agenti immobiliari disposti ad assecondare i sogni dei proprietari, collocando sul mercato immobili a prezzi che condizionano tutti gli altri
In usa, quando le compravendite sono crollate del 40%, in meno di 6 mesi hanno fatto lo stesso i prezzi. Dopo appena 2 anni le compravendite sono ripartite ed a distanza di 3 anni dal crollo i prezzi hanno ripreso a salire
In Italia, a parità di calo dei volumi, siamo ben lungi dall'aver toccato il picco negativo dei prezzi in una crisi che dura ormai da oltre 3 anni e non accenna a diminuire. Come potrebbe?
Una delle tante cose che ho imparato dal mio maestro e mentore dell'immobiliare è che se ci si sofferma troppo sui dettagli si perde di vista l'insieme
Bisogna sempre guardare la "big picture" altrimenti, come quando si ingrandisce troppo un'immagine, si finisce per non capirne più nemmeno il soggetto
Evidentemente a noi piace il dettaglio, costi quel che costi, anche sgranato, amiamo e difendiamo le nostre infinite sfumature che, vista anche la congenita propensione alla sofferenza masochistica, definirei con una terminologia tanto in voga: le 50 sfocature di grigio
139 Commenti:
Gloria ma mi vuoi spigare perché sei andata a vedere quella casa? conoscevi il prezzo i mq e il fatto che fosse da ristrutturare. La pazza sei tu che come tanta gente ama fare turismo immobiliare: andate a vedere le case altrui senza avere la minima intenzione di comprare. Ma cos'é sei così curiosa di vedere la biancheria e le toilettes degli italiani tipo nei film di pierino guardando dal buco della serratura. Voyerismo immobiliare
Alvaro, se voglio fare la turista me ne vado in vacanza all'estero. Sto cercando casa da almeno due anni e ti assicuro che è diventato un secondo lavoro, altro che turismo. Sono andata a vedere la casa perché la proprietaria, mentendo, mi ha detto che era ristrutturata e comunque ero e sono consapevole del fatto che ormai per vendere gli sconti devono essere superiori al 20%. Io pago cash, quindi non intendo perdere tempo né dedicarmi al voyerismo. Ma quello che si legge nelle vetrine o negli annunci non corrisponde mai a quello che ti trovi di fronte quando vai a visitare un appartamento. Intanto i mq sono assolutamente falsi, poi lo stato della casa è in genere meno esaltante di quello che scrivono. Chi cerca casa può capire quello che dico. Sono andata a vedere la casa piena di speranza, anche perché non c'era l'agenzia di mezzo, e mi sono trovata di fronte la casa di un'ottantenne (defunta) che non veniva né ristrutturata né ripulita da almeno 12 anni...
Nel caso specifico: spesso negli annunci scrivono "appio Claudio" ma non si tratta affatto della zona, bensì del molto meno costoso tuscolano.
Comunque, il mio caso era solo un esempio per confermare quanto scritto nell'articolo: ognuno crede di avere una casa "speciale" e di poterla vendere di conseguenza: in realtà si tratta di appartamenti normalissimi, comuni e spesso in cattivo stato.
Sto cercando casa da almeno due anni ognuno crede di avere una casa "speciale" e di poterla vendere di conseguenza: in realtà si tratta di appartamenti normalissimi, comuni e spesso in cattivo stato. Preciso subito che non pongo dubbi su quanto scrivi, lo dimostra il fatto che firmi con il tuo nome registrato e quindi non hai paura di contraddirti. Però una riflessione dopo 2 anni devi farla, è possibile non aver trovato nulla di appetibile? se tutti non vendono come scrivi, perchè non fai un giro da quelli visti 2 anni fa (che ti piacevano) e se hai i soldi cash fare un'offerta?
La sua domanda mi sembra più che lecita.
Provo a dare una risposta visto e considerato che anche io dopo un periodo di oltre due anni ho desistito dal comprare.
Dal mio punto di vista le motivazioni sono due:
- Al prezzo di una casa vanno sommati tuti i costi previsti (spese notarili, imposta di registro) oltre alle certe spese di ristrutturazione.
Visto che gloria cerca un appartamento che non è proprio alla portata di tutti, la casa in cui vivrà le costerà molto di più del prezzo che pagherà al venditore e per questo deve essere convinta al 101% del suo acquisto. Vedersi accettata un'offerta che sia anche il 40% più bassa del prezzo richiesto non costituisce una consolazione una volta che acquistata la casa, pagate le spese, passati svariati mesi se non anni tra i disagi ed i pensieri delle ristrutturazioni, spesi molti soldi per arredarla, si scopre che la casa ha dei difetti oppure non è così vivibile come ci si aspettava oppure le condizioni per svolgere una vita normale non sono quelle che si erano preventivate (per esempio il raggiungimento del posto di lavoro)
- Pagare due o tre anni di affitto per uno che ha una disponibilità di svariate centinaia di migliaia di euro non è certo un problema: l'affitto è più che ripagato anche investendo i propri risparmi nelle forme di investimento meno remunerative e, comunque, la spesa per un affitto mi sembra molto ben ripagata dalla tranquillità di non fare acquisti azzardati da 500.000 euro ed oltre ben sapendo di comprare un immobile che eventualmente non si potrà rivendere se non con una perdita pari a una cifra ben superiore al centinaio di migliaio di euro se consideriamo le tasse le spese di acquisto e tutto il resto.
Provi solamente ad immaginare di possedere oggi, specifico bene: "oggi", una cifra come quelle di cui stiamo parlando, ovviamente non vinta con una schedina da 1 euro al superenalotto e neanche tutta ereditata ma sudata, anche parzialmente, in anni di lavoro, e con un pò di immedesimazione le sarà facile capire che comprare casa non è solamente una questione di prezzo o di qualità o di sconti: oggi ci vuole anche un bel pò di coraggio e ciò che poteva piacere due anni fa ora può essere rivisto e considerato con un'altra ottica
- Al prezzo di una casa vanno sommati tuti i costi previsti (spese notarili, imposta di registro) - pagare due o tre anni di affitto per uno che ha una disponibilità di svariate centinaia di migliaia di euro non è certo un problema Ovvio che si debbano pagare le tasse e altrettanto ovvio che i soldi possono creare una rendita (ma anche una perdita) … mi piacerebbe parlare nel dettaglio del mio caso personale, ma visto che siamo in un forum di “anonimi” preferisco darti solo alcuni punti per far capire da che punto di vista vedo la cosa: 1-In questo momento non sono proprietario di nessuna abitazione (vendute da privato) 2-Non ho mai fatto prestiti per acquistare una casa (molte volte alcuni parlano di cash includendo soldi di genitori o il mutuo, quei soldi non danno rendita perché sono "tuoi" solo se compri l’immobile) 3-Non ho mai avuto bisogno di agenzia di intermediazione 4-Adesso mi sto preparando per fare una proposta di acquisto Come puoi capire ho i soldi e conosco bene le dinamiche di compra-vendita. Le cose macroscopiche che non mi tornano sono: 1-Racconta che la posizione non è mai veritiera, dicono una cosa e poi la casa è da un’altra parte … posso capire che l’annuncio possa essere generico ma quando parli con il proprietario chiederai pure l’indirizzo? 2-Farsi mandare delle foto prima di andare a vederle? Se non sono sufficienti oppure valorizzano solo gli “spigoli” chiedi maggiori foto. 3-Non c’è la piantina? chiedi la piantina !!! 4-Per quanto riguarda i soldi quella è la parte più semplice, si fa l’offerta se non viene accettata si passa al prossimo. Io ho sempre e ribadisco sempre trovato disponibilità dai venditori per quanto riguarda le informazioni, a volte mi introduco dicendo “mi dispiacerebbe farle pulire casa per nulla è meglio capire subito se vale la pena fare una visita” … o roba del genere. Il senso delle mie parole è questo “chiedi e ti sarà dato” … ci sono poi delle piccole bugie che hanno le gambe corte e possono essere usate a proprio favore, ad es. Le spese condominiali … nessuno ad oggi mi ha detto la cifra corretta, tutti al ribasso, ma è facile da scoprirla basta chiedere gli ultimi documenti e quella stupida bugia la giochi nel rapporto “fiducia” … “io sono corretto e tu fai il furbino” (no scenate da tragedia greca). Ribadisco che io ho un rapporto diretto con il proprietario e non ho l’intermediazione dell’a.i., però la raccolta di informazioni è sempre la stessa. La sensazione che mi lasciano i commenti di Gloria è di una specie di guerra … una guerra di trincea, di posizione, dove nessuno guadagna un metro … in realtà in qualsiasi trattativa o vincono tutti oppure siamo in presenza di una truffa, tutti devono fare “l’affare” chi compra e chi vende altrimenti la trattativa non verrà mai chiusa. Forse ho scritto troppo ma il mio messaggio è questo, la prima persona che deve avere le idee chiare devi essere tu … se dopo 2 anni sei in attesa dell’eccezione forse è arrivato il momento di fare una riflessione e con realismo capire lo scenario che abbiamo difronte.
Ti assicuro che le mie idee sono chiarissime. So perfettamente che tipo di casa sto cercando e dove. Intanto devo però dire che al 90% mi sono trovata di fronte agenzie, e sul loro comportamento si è ampiamente detto e scritto, quindi lasciamo perdere. I privati sono stati, talvolta, esaurienti e sinceri, molto più spesso reticenti se non bugiardi, oltre che decisamente presuntuosi ("la mia casa vale davvero la pena"... e poi era un vecchio appartamento da rifare). Non tutti, negli annunci, mettono fotografie - forse perché se lo facessero nessuno li chiamerebbe. Non ho mai detto che la "posizione non era veritiera", ovviamente devono darti l'indirizzo, sennò come fai a vederla? dello stato generale della casa mi importa poco, basta saperlo, anche perché "le bugie hanno le gambe corte": se mi dici che la casa è ristrutturata poi non posso trovarmi di fronte pavimenti e infissi di 40 anni fa. E se permetti questo fa la differenza di prezzo.
E arriviamo al punto dolente: il prezzo. Non dire cosa stia succedendo in altre città, la mi esperienza si ferma a Roma e in una zona specifica della periferia sud-est. Lo ribadisco: la zona è sopravvalutata. Evidentemente nel passato qualche "furbone" (povero illuso dalle banche) ha pensato che "tanto le case non perdono mai valore" e ha comprato al triplo di pochi anni prima. Personalmente ho rifiutato a suo tempo di accodarmi perché mi sembrava una truffa pagare 5.000 euro/mq quello che due-tre anni prima si vendeva a 4 milioni di lire/mq. E avevo ragione: rispetto ad un anno fa, molte richieste (circa un terzo, direi) sono state ribassate del 20-25% circa, ma ancora non trovano acquirenti. È il mercato: se la domanda rifiuta i prezzi dell'offerta, non si vende. E considerato che di case in vendita ce ne sono un'infinità, la conseguenza non può che essere il calo generalizzato dei prezzi. Attendo fiduciosa che tutte le offerte si riposizionino verso il basso (le agenzie sono pregate di adeguarsi rapidamente) e allora sì che avrò da scegliere.
Per finire: andare a vedere case da privati è un catalogo di sociologia. Ci sono persone serie, che forniscono informazioni veritiere, altre come ho detto pensano di essere molto furbe e che gli altri siano stupidi. Queste cose sono avvilenti, perché danno l'idea di come siamo fatti noi italiani. Non so se è una guerra, io sono sempre molto gentile e disponibile, e forse questo induce i proprietari a credere che il giorno dopo tornerò coi soldi in mano per accontentare le loro assurde richieste. Una volta uno di loro mi ha proposto di dargli il 60% subito, poi attendere che lui, con quella cifra, si trovasse un'altra casa... giuro, non sono invenzioni. Ci sono persone fuori di testa convinte di farti un favore a venderti le loro bicocche. Forse sono un po' stanca e scoraggiata, però le persone dovrebbero, ogni tanto, usare il cervello.
Una volta uno di loro mi ha proposto di dargli il 60% subito, poi attendere che lui, con quella cifra, si trovasse un'altra casa... giuro, non sono invenzioni. Ci sono persone fuori di testa Per prima cosa devi liberarti dalla frustrazione e prendere un po’ di coraggio, forse devi solo staccare un pochino (anche dal forum) … ad esempio qui sopra ho riportato una situazione che tu presenti come molto negativa, io invece vedo l’opposto. Per prima cosa se avete iniziato a parlare di soldi in maniera così dettagliata immagino che l’appartamento ti interessava (se un immobile non mi interessa non sono nemmeno interessato a discuterne il costo) … io avrei preso la palla al balzo, avrei proposto di rogitare subito con l’anticipo del 60% e con data di uscita prefissata (con relativo saldo) … ovviamente con penale ad ogni giorno di ritardo (che scalerai dal saldo che devi dare). Questo non è un “fantarogito” viene fatto molto più spesso di quanto credi, ti sei trovata in una condizione perfetta per avere il coltello dalla parte del manico … come ti scrivevo prima, l’affare si fa in 2 … tu vuoi i soldi subito ma io pretendo delle garanzie.
Quello che tu scrivi è esattamente quello che ho proposto. Risposta: allora non se ne fa nulla. A quanto so, non ha più venduto.
Mah. Poi dicono che ci sono i "turisti immobiliari" che vanno a vedere case perché non hanno nulla da fare. E questi proprietari qui, allora, cosa sono?
Quello che tu scrivi è esattamente quello che ho proposto. Risposta: allora non se ne fa nulla. A quanto so, non ha più venduto. Mah. Poi dicono che ci sono i "turisti immobiliari" che vanno a vedere case perché non hanno nulla da fare. E questi proprietari qui, allora, cosa sono? allora la sfortuna ti perseguita, non ho altro da dire.
Ad ogni modo confermo quello che scrive gloria.
Non sempre, ma comunque troppo spesso, l'aggettivo "adiacente" viene usato nella descrizione di una casa creando delle aspettative che vengono drammaticamente a crollare con un sopralluogo. Del resto se un proprietario avesse veramente qualcosa di pregiato o comunque in linea col prezzo che chiede, scriverebbe più o meno l'indirizzo esatto e non "adiacente", soprattutto quando l'adiacenza, riporto un caso che mi è capitato, è tra una via ad altissima densità di traffico e quindi molto inquinata e rumorosa, sopra la fermata dell'autobus e una gelateria in corrispondenza di un semaforo e tra una via di condomini senza affaccio diretto su strada, immersi nel verde, ordinata, senza traffico e senza esercizi commerciali. Quando si fissa poi l'appuntamento non è semre così scontato che il punto di incontro sia proprio sotto al portone, da cui la perdita di tempo.
Farsi inviare le foto? sinceramente non ci ho mai pensato ma credo che sia molto più naturale darsi un appuntamento.
Per quanto riguarda la piantina credo che questa debba essere oggetto di discussione tra venditore ed acquirente solo qualora ci sia un reale interesse ad acquistare. In definitiva la visione della piantina deve essere la presentazione di un documento ufficiale sulla base del quale calcolare i metri quadrati reali e, conseguentemente, formulare un'offerta.
Per finire continuo a confermare quello che scrive gloria: il fatto che da 2 anni non si sia trovato quello che fa al proprio caso, o comunque lo è solo parzialmente, equivale ad avere le idee chiarissime e non voler, a ragione, visto le cifre di cui si parla, scendere a compromessi
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