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Casa in donazione, quali sono i rischi e come evitarli

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Autore: Redazione

Acquistare una casa in donazione può rivelarsi rischioso e la banca può non concedere un mutuo a chi desidera comprare un immobile il cui venditore l'ha ricevuto in donazione. Vediamo perché e in che modo, grazie anche a una recente sentenza, è possibile evitare problemi.

La donazione è contestabile entro 20 anni dal momento in cui è stata trascritta o entro 10 anni dal decesso del donante. Un tempo piuttosto lungo. E con la contestazione l’erede può riprendersi il bene donato, anche se questo è già passato di proprietà. Per proteggere la donazione l’erede può rinunciare alla contestazione con un atto formale sottoscritto quando ancora il donante è in vita.

A chiarirlo è stata la sentenza del Tribunale di Pescara n. 250/2017. Tale sentenza, ricalca quanto già espresso dal Tribunale di Torino (sentenza n. 2298/2014). In caso di donazione, dunque, è bene difendersi dagli eredi e dalle loro contestazioni.

Innanzitutto, bisogna ricordare che chi dona una casa, a un parente o a un terzo, compie un atto che potrebbe danneggiare i cosiddetti legittimari, ai quali la legge accorda sempre una quota minima del patrimonio del defunto, anche a dispetto della sua volontà. Questo significa che se una persona, quando è ancora in vita, compie donazioni che ne impoveriscono il patrimonio o con il proprio testamento, lascia gran parte dei propri beni a soggetti diversi dai legittimari, questi ultimi possono esperire la cosiddetta “azione di riduzione della legittima”.

L’azione di riduzione della legittima è una causa volta a recuperare quella parte di eredità che spetta loro per legge. In questo modo, chi è stato beneficiato da una donazione del defunto è tenuto a restituire l’immobile agli eredi anche dopo il passaggio di proprietà in proprio favore. Non solo. Se il donatario vende l’immobile a un’altra persona, anche quest’ultima può essere oggetto dell’azione di riduzione degli eredi e, quindi, obbligata a ridare il bene ai legittimari.

L’azione di riduzione non può più essere esperita superato un certo termine. Il diritto degli eredi legittimari di ottenere indietro il bene fuoriuscito dal patrimonio del defunto, che ha leso le loro quote, si prescrive alternativamente quando decorrono: 20 anni dalla trascrizione della donazione nei pubblici registri immobiliari; 10 anni dall’apertura della successione, ossia dalla morte del donante. Superato questo arco di tempo, se non viene intrapresa alcuna azione, la donazione diventa inattaccabile.

La prassi notarile ha però elaborato una soluzione più rapida, convalidata adesso dai giudici. Si tratta di far firmare all’erede legittimario una rinuncia a contestare la donazione: in questo modo egli si impegna a non effettuare l’azione di restituzione dell’immobile. Se gli eredi legittimari sono diversi, la firma dovrà essere raccolta da tutti quanti. La rinuncia può essere firmata quando il donante è ancora in vita, ossia poco dopo la donazione stessa.

La sentenza in commento precisa che la rinuncia del legittimario all’azione di restituzione dell’immobile donato è valida anche se compiuta prima della morte del donante e prima dei 20 anni dalla trascrizione della donazione. Essa, se resa con atto notarile, può essere annotata nei registri immobiliari a margine della donazione in modo da essere pubblica e conoscibile da chiunque.

Bisogna tuttavia sottolineare che con questo accordo il legittimario non perde la propria quota di legittima, che potrà sempre rivendicare anche nei confronti del donante, si impegna solo a non chiedere indietro l’immobile oggetto dell’accordo, ferma restando la possibilità di rivalersi in modo diverso.

Quindi, le situazioni che possono verificarsi sono le seguenti: se il donante è ancora in vita, il legittimario può solo rinunciare all’azione di restituzione dell’immobile, ciò vuol dire che non potrà più rivendicare il bene donato, ma può comunque agire nei confronti del donatario per ottenere (in diverso modo) la propria parte di legittima; se il donante è deceduto, il legittimario può rinunciare tanto all’azione di restituzione dell’immobile, quanto a quella di riduzione della legittima.