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Edilizia residenziale pubblica a Roma, un patrimonio di circa 71.000 alloggi

Quando si parla di edilizia residenziale pubblica (Erp) si fa riferimento a quegli alloggi gestiti dal pubblico e destinati alle fasce più deboli della popolazione. Nella Capitale questi immobili sono amministrati dal Comune di Roma e dall’Ater (Azienda Territoriale per l’Edilizia Residenziale pubblica del Comune di Roma). Una realtà a tratti complessa che deve essere salvaguardata. Vediamo meglio di cosa si tratta.

Il numero di alloggi dell’edilizia residenziale pubblica a Roma

A Roma gli alloggi destinati all’edilizia residenziale pubblica sono di proprietà del Comune di Roma e dell’Ater, entrambi gli insiemi contribuiscono ad assorbire le assegnazioni sull’intero Comune. Il totale degli alloggi, suddivisi tra Ater e Comune di Roma, ammonta a circa 71.000. Sono circa 23.000 gli appartamenti che fanno parte dell’Edilizia Residenziale Pubblica di Roma Capitale e circa 48.000 le unità immobiliari che costituiscono il patrimonio amministrato dall’Ater.

L’assegnazione e la gestione

“L’assegnazione in locazione di alloggi di edilizia residenziale pubblica, ubicati nel territorio di Roma Capitale, è destinata a persone che non possono permettersi un’abitazione ad affitti elevati e che sono in possesso di determinati requisiti specificati nel bando di partecipazione”. E’ quanto si legge sul sito del Comune di Roma.

E ancora: “Per partecipare al bando di assegnazione degli alloggi popolari indetto dal Dipartimento Politiche Abitative gli interessati devono inviare la richiesta al Dipartimento, compilando un apposito modello ritirabile presso gli Uffici Relazioni con il Pubblico (Urp) municipali o presso il Dipartimento Politiche abitative. Il modello può anche essere scaricato da internet collegandosi al sito del Dipartimento.

Dopo aver preso in considerazione i requisiti dei richiedenti, il Dipartimento adotta la graduatoria che viene pubblicata entro il 31 maggio e il 30 novembre di ogni anno, con riferimento alle domande pervenute rispettivamente entro il 31 dicembre dell’anno precedente e il 30 giugno dell’anno in corso”.

Sul sito dell’Ater, poi, si legge: “L’edilizia sociale (il servizio pubblico che fornisce case sociali ai non abbienti) sul territorio del Comune di Roma è affidata all’Ater per gli alloggi di sua proprietà e al Comune di Roma per gli alloggi di proprietà del Comune stesso. L’assegnazione degli alloggi sociali è competenza unica ed esclusiva del Comune di Roma, che a seguito dell’emanazione di apposito bando, elabora e pubblica una graduatoria di aventi diritto all’assegnazione”.

E ancora: “All’Ater spetta, invece, la gestione successiva all’assegnazione degli alloggi di sua proprietà destinati all’edilizia sociale e ogni altra attività che rientra nei suoi fini istituzionali, previsti dalla normativa regionale”.

L’utilizzo indebito delle case popolari e la morosità

A novembre 2017 è stato diffuso il censimento degli alloggi popolari dell’edilizia residenziale pubblica di Roma Capitale che “ha portato alla luce circa 2.000 situazioni in cui ad abitare una casa popolare sono persone con redditi alti, immobili di proprietà o residenze altrove, sia dentro che fuori i confini capitolini. Inoltre, sono stati individuati 1.600 alloggi i cui legittimi assegnatari sono deceduti”.

In chiusura dello scorso anno, la sindaca di Roma Virginia Raggi ha fatto sapere che da luglio 2016 a fine dicembre 2017 sono stati consegnati a chi ne ha diritto e bisogno oltre 750 alloggi popolari, “più di 500 solo nel 2017”. Intorno alla fine di febbraio il numero delle assegnazioni della Giunta Raggi è arrivato a oltre 800. Secondo quanto reso noto, nel 2014 le assegnazioni sono state 250 e nel 2015 sono state 280.

Nel corso della diretta Facebook dello scorso 20 marzo, l’assessora al Patrimonio e alle Politiche abitative di Roma Capitale, Rosalba Castiglione, ha affermato che le occupazioni abusive nel Comune di Roma sono 9.000: 6.000 dell’Ater e 3.000 di Roma Capitale. Castiglione ha quindi sottolineato che di queste 3.000, 2.000 sono di quei soggetti che possono trovare un alloggio sul libero mercato.

L’assessora al Patrimonio e alle Politiche abitative di Roma Capitale ha parlato anche del contributo per la morosità incolpevole. Si tratta di un contributo che viene dato a quelle famiglie che si trovano in una situazione di disagio di morosità incolpevole e che hanno un procedimento di intimazione di sfratto per morosità con citazione per convalida. Per verificare se si possiedono le condizioni per accedere al fondo ci si può recare presso i diversi Municipi.

L’Ater del Comune di Roma amministra un patrimonio di circa 48.000 unità immobiliari, costituito prevalentemente da alloggi destinati all’edilizia sociale. Secondo i dati del bilancio 2016, la percentuale di morosità tra gli utenti regolari è del 14,31%

Dalla segreteria romana dell’Unione Inquilini hanno spiegato a idealista news che un riferimento unitario in merito al tasso di morosità non c’è: per quanto riguarda gli alloggi Erp in generale, il dato preso come riferimento – derivante dalle relazioni fornite dall’Ater – parla di una morosità che si aggira attorno al 10%. Tale morosità, però, deve essere quantificata: c’è infatti la morosità di 1-2 mesi e c’è la morosità di anni.

In riferimento ai casi di abusivismo, sono stati evidenziati diversi aspetti: “C’è chi sfonda la porta ed entra in casa compiendo anche un reato, chi resta in casa dopo la morte del parente assegnatario e chi ha avuto un problema del genere, ma è stato dichiarato sanabile dal Comune. Il 20% delle persone che vive in una casa popolare ha formalmente perso il titolo per starci: se si considera un 10% orientativo di tasso di morosità, l’altro 10% è rappresentato dagli occupanti senza titolo che non hanno la copertura di una vecchia sanatoria”.

Il canone medio

Per quanto riguarda il canone medio, Fabrizio Ragucci, della segreteria romana dell’Unione Inquilini, ha detto che “si aggira attorno ai 90 euro di media: si va da un minimo di 7,50 euro al mese per le persone a reddito zero con situazioni di grande disagio economico a un canone di prima fascia che può essere di 60-70 euro al mese”. E ha aggiunto: “Determinare con esattezza il canone purtroppo non è possibile, perché tiene in considerazione sia il reddito e le caratteristiche del titolare dell’assegnazione, sia le caratteristiche dell’appartamento”.  

Come riportato dal bilancio sociale Ater 2014-2015, il canone di locazione viene determinato in base a norme regionali vigenti in materia, tenendo conto in parte delle caratteristiche dell’alloggio (canone oggettivo) e di quelle dell’assegnatario, in particolare il reddito (canone soggettivo).

Più specificamente, “il canone di locazione finale di un inquilino, che viene emesso con periodicità mensile, viene determinato attraverso la scelta di quello di importo minore tra il canone oggettivo, calcolato applicando i criteri stabiliti, per gli immobili ad uso residenziale, dalla legge 392/1978, e il canone soggettivo, calcolato in base al reddito annuo complessivo lordo del nucleo familiare e alle caratteristiche soggettive dei loro componenti.

Il risultato di questo processo produce un reddito convenzionale sulla base del quale l’assegnatario viene collocato in una fascia di reddito utile alla determinazione della percentuale di equo canone.

Il canone è fissato all’inizio della locazione, aggiornato annualmente in base all’indice Istat e, ogni due anni, a seguito delle dichiarazioni presentate con il Censimento anagrafico-reddituale. Per gli occupanti senza titolo e gli utenti che hanno omesso di presentare la propria situazione familiare e reddituale in seguito a una campagna di censimento o richiesta d’ufficio è prevista l’applicazione del canone più elevato in base alla normativa vigente corrispondente al 300% dell’equo canone”.

Sempre in relazione al canone, Massimo Pasquini, segretario nazionale Unione Inquilini, ha spiegato che “due terzi degli inquilini delle case popolari hanno un reddito che non consente di pagare oltre i 40/50 euro”. Aggiungendo una riflessione: “L’Ater è costretto al pareggio di bilancio e di conseguenza deve tenere una quota di assegnatari con un reddito più elevato e che quindi pagano il 13% del loro reddito. Bisogna mettersi d’accordo: se l’Ater deve fare prezzi di mercato vuol dire che la casa non può essere data a ceti medio-bassi, se la casa deve essere data a ceti medio bassi bisogna far uscire coloro che hanno redditi superiori, puntando ad altre possibilità, ma a quel punto bisogna eliminare il pareggio di bilancio. Altrimenti, le due cose insieme non possono funzionare”.

Le liste di attesa

C’è poi la questione delle liste d’attesa, a tal proposito Ragucci ha spiegato: “La lista d’attesa comprende circa 11.500 persone ritenute ammesse e 3.500 persone escluse per lo più a causa di vizi di forma: 3 domande su 4 vengono escluse per la mancanza di una firma o la mancanza di un documento. Circa 12.000 sono gli ammessi, ma in realtà il bacino potenziale è di almeno 20.000 persone, perché tanti sono coloro che non fanno neppure domanda. A fronte di circa 11.500 persone in lista d’attesa ritenute ammesse in posizione prioritaria, perché premiate con un punteggio molto elevato, sicuramente 2.000 nuclei familiari tendono ad avere un punteggio che se Roma avesse un ritmo di assegnazione adeguato al numero di domande presentate avrebbero casa nel giro di un paio di anni. Quindi, circa 2.000 sono i nuclei familiari che avrebbero diritto a un’assegnazione immediata”.

Aggiungendo: “Da un paio di anni le assegnazioni a Roma si attestano nell’ordine delle 500 annue. In media si hanno 2.000 persone che entrano in graduatoria ogni volta che viene pubblicata e 500 che ottengono la casa. Questo è un grave problema a causa del quale la graduatoria non scorre, ma anzi si appesantisce ogni volta. Le case popolari sono un servizio che deve essere salvaguardato. E’ molto importante che continuino ad esserci e anzi è fondamentale che sia aumentato ogni tanto il numero dei mezzi disponibili”.

La manutenzione

Per quanto riguarda la manutenzione degli immobili destinati all’edilizia residenziale pubblica presenti nella Capitale, Pasquini ha spiegato: “Servirebbero 700 milioni di euro per fare manutenzioni serie nelle case popolari di Roma. Il problema è che essendo un ente regionale, per fare manutenzione, l’Ater - che ha un numero di immobili maggiore - dovrebbe avere un finanziamento ad hoc della Regione. Ma non esiste a livello regionale alcuna postazione di bilancio per quanto riguarda le manutenzioni. Anche il Comune non ha una postazione di bilancio ad hoc per quanto riguarda le manutenzioni”.

E ha aggiunto: “Il problema del degrado degli immobili dipende in parte da una scarsa attenzione da parte degli stessi assegnatari, ma in gran parte anche dal fatto che questo patrimonio è lasciato andare senza alcuna forma di controllo e di intervento di manutenzione straordinaria. Questo patrimonio pubblico dovrebbe essere preservato, anche per far sì che non perda di valore”.