I rischi per acquirente e venditore di un immobile in caso di debiti fiscali

Attenzione a cedere casa in presenza di cartelle esattoriali non pagate. A rischiare, in questo caso, sono sia acquirente che venditore. Vediamo perché.

L’acquirente rischia di perdere il bene acquistato, il venditore potrebbe subire un’incriminazione penale. Con la sentenza n. 29636/2018 del 2 luglio 2018, la Cassazione ha spiegato quali sono i rischi per venditore e acquirente in caso di vendita immobiliare e debiti fiscali.

In particolare, la Corte ha dovuto ridefinire i confini del reato di cosiddetta sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte. Quest'ultimo è un illecito penale che scatta nei confronti di chi, per sottrarre i propri beni a un probabile pignoramento dell’agente della riscossione, li vende ad altri.

Come prima cosa, è bene ricordare che l’agente della riscossione può procedere al pignoramento immobiliare solo a condizione che il contribuente: possegga più di un immobile; oppure, anche possedendone uno solo, questo sia di lusso (A/8 e A/9) o non adibito a civile abitazione o non vi sia la sua residenza; il debito per cartelle non pagate superi 120.000 euro; la somma del valore di tutti gli immobili di proprietà del contribuente sia almeno pari a 120.000 euro; sia stata prima iscritta ipoteca e, da tale momento, siano decorsi 6 mesi.

Questo vuol dire, di conseguenza, che il pignoramento è impossibile per debiti inferiori a 120.000 euro; o se la somma del valore degli immobili del contribuente è inferiore a 120.000 euro; o se il contribuente ha un solo immobile adibito a civile abitazione, non di lusso e ove vi ha fissato la propria residenza.

Ma quali sono i rischi per chi acquista casa se il venditore ha debiti fiscali? A tal proposito, qualora un contribuente venda la casa o un terreno per evitare il pignoramento, il fisco può recuperare l’immobile tramite l’azione di simulazione o l’azione revocatoria.

Con l’azione di simulazione il fisco deve dimostrare che le parti, pur avendo firmato una vendita, in realtà non l’hanno voluta. Questo si può evincere da una serie di circostanze come il mancato pagamento del prezzo di vendita; il fatto che il possesso dell’immobile non sia mutato; l’intestazione delle bollette e di tutte le utenze collegate all’immobile. Se l’agente della riscossione dovesse dimostrare che la vendita è simulata, la stessa non avrebbe alcun valore e il fisco potrebbe sottoporre a pignoramento l’immobile. L’aspetto più rischioso di questa azione è che non ha termini.

Con l’azione revocatoria il fisco deve dimostrare che il venditore, a seguito della cessione del bene, ha un patrimonio insufficiente a soddisfare le pretese del creditore in caso di pignoramento (se invece questi dovesse risultare ancora intestatario di beni facilmente aggredibili, la revocatoria sarebbe impossibile); che l’acquirente fosse consapevole delle condizioni economiche del debitore, ossia sapesse dei suoi debiti. Il fisco può agire con l’azione revocatoria nei cinque anni successivi dal rogito.

Ma a rischiare, se ci sono debiti fiscali, è anche il venditore. In primo luogo, dovrà risarcire l’acquirente qualora questi abbia subito l’esecuzione forzata perdendo il bene che aveva pagato. In secondo luogo, può rischiare una incriminazione per sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte. Tale reato, però, scatta solo se il debito è superiore a 50.000 euro, se si riferisce al mancato pagamento di imposte sui redditi (Irpef, Irap, Ires, ecc.) o Iva e se la vendita è artificiosa, ossia fittizia.