Servizi immobiliari, in Italia la maggior crescita a livello europeo

Gestione dell’immobile, mediazione tra proprietari e inquilini, creazione di valore per tutti. Il settore dei servizi immobiliari sta prendendo sempre più piede in Italia, che ha registrato negli ultimi anni la crescita maggiore d’Europa. Mario Breglia e Francesca Zirnstein di Scenari Immobiliari commentano con idealista/news i dati presentati nell’ultimo convegno intitolato “I servizi immobiliari in Italia e in Europa”.

Servizi immobiliari per creare valore

Con “servizi immobiliari” si intendono tutti quei servizi che vanno oltre la semplice compravendita di immobili, ma sono destinati alla creazione di valore sia per l’oggetto – immobile che per il soggetto – investitore, proprietario o inquilino che sia. Sono compresi in questa definizione tutti i servizi di gestione della manutenzione, della riqualificazione, della riconversione del complesso immobiliare ad altro uso, ma anche di supporto agli utenti nella mediazione dei rapporto con i soggetti coinvolti nella compravendita o negli affitti. Un settore in cui gli Stati Uniti sono maestri, la realtà anglosassone è la prima in Europa, e in cui anche l’Italia inizia ad affacciarsi con successo.

Come si colloca l’Italia in Europa nel settore dei servizi immobiliari? “L’Italia è piccola ma cresce – risponde Mario Breglia, Presidente di Scenari Immobiliari. - Il sistema dei servizi è ancora un terzo rispetto a quello degli altri Paesi europei, ma la crescita negli ultimi anni è stata maggior e che altrove e con buone prospettive future”.

Rispetto al Pil, la quota del comparto servizi più costruzioni in Italia ha raggiunto il 19 per cento nel 2017, contro una media europea del 18,4 per cento. Poco distanziati dal nostro Paese seguono la Spagna, con una crescita in cinque anni del 5 per cento, la Francia a +4,4 per cento e la Germania a +3,8 per cento. Ancor più lontano il Regno Unito, dove l’incremento ha superato il 2 per cento.

Quanto a fatturato, tuttavia, l’Italia si conferma in posizione arretrata. Il fatturato dei servizi immobiliari nei cinque principali Paesi europei (Francia, Germania, Italia, Regno Unito e Spagna) è di poco più di 400 miliardi di euro, con Regno Unito e Germania che rappresentano i due mercati più importanti. Solo 40 miliardi di euro per il nostro Paese, superiore solamente alla Spagna, Paese con cui condivide la limitatezza anche del fatturato medio per occupato, circa 130mila euro, evidenza della scarsa efficienza del settore. I mercati più produttivi sono quello tedesco, con 289mila euro per addetto, e quello francese, con 284mila euro.

Il settore dei servizi immobiliari conta invece in Europa oltre 945mila imprese, per un totale di 1,76 milioni di addetti diretti, corrispondente all’1,3 per cento della forza lavoro totale. Accanto agli addetti diretti si sommano quelli indiretti, con un indotto costituito da oltre 730mila unità.

Cosa sta succedendo? “C’è un cambiamento in atto- risponde Breglia: i mercati immobiliari non crescono più solo a causa dell’aumento dei prezzi, ma perché aumenta il valore intrinseco degli immobili. Si valorizza la manutenzione, la gestione, la progettazione e l’eventuale trasformazione dell’edificio in linea con le esigenze del mercato. In tutto questo l’Italia è stata sempre marginale perché il grosso del mercato, da noi, è rappresentato dalle compravendite. Ma oggi si comprende che con interlocutori internazionali che hanno bisogno di interfacciarsi con società strutturate, anche queste devono fare passi avanti”.

Passi avanti che sono stati fatti, e non solo nella realtà milanese che ormai pare essere l’unico polo di attrazione delle compravendite internazionali. “Il settore dei servizi è dinamico in tutta Italia, specie nelle grandi città”, osserva Breglia.

Property manager, figure sempre più centrali

“Il salto di qualità che ci auguriamo – aggiunge Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari – è che gli operatori siano sempre più qualificati e formati, perché più aumenta la qualità di un professionista, più sarà in grado di generare valore. L’Italia – nota Zirnstein – ha la maggior parte degli immobili in mano a privati, e ciò non ne garantisce il mantenimento e l’aumento di valore nel tempo. Cosa in cui invece le società specializzate possono fare la differenza. Per il nostro Paese si tratta però di un mondo ancora nuovo, tanto che non esistono molte offerte formative universitarie e post laurea sul tema”.

Un panorama che va cambiato, perché il settore dei servizi immobiliari sta diventando prevalente nella costruzione di fatturato all’interno del settore immobiliare. “Tra il 2013 e il 2017 – nota Zirnstein - l’incremento dei servizi immobiliari  sul Pil è il più alto in Europa. Ciò è dovuto naturalmente al fatto che in Italia la situazione di partenza era particolarmente arretrata, ma senza dubbio è segnale del fatto che il tema del mantenimento della redditività e del valore dell’immobile lungo il suo ciclo di vita è diventato centrale”.

In cosa l’Italia si sta particolarmente distinguendo quanto a servizi immobiliari? “Il settore che spicca nel nostro Paese è proprio quello del property, ovvero la gestione del rapporto tra proprietario e inquilino, e dell’asset, ovvero la riqualificazione, ristrutturazione, creazione di valore per l’immobile. Nel concreto – spiega Zirnstein, - Chi investa in questi immobili come proprietario può trovare una società strutturata che si incarichi di verificare che lo stato manutentivo dell’immobile venga mantenuto nel tempo ed essere sicuro che il valore nel tempo sarà mantenuto. Invece un investitore in immobili commerciali affidandosi ad una società specializzata dovrebbe riuscire a minimizzare i tempi di sfitto e i conflitti con gli affittuari”.  Un segnale che, se la domanda immobiliare si sta raffinando, anche l’offerta seguirà lo stesso passo.