Patrimonio immobiliare, qual è la definizione e come si calcola il valore

Nel momento in cui si parla di patrimonio immobiliare a cosa ci si riferisce esattamente? E perché è importante conoscerne il valore? Con l’aiuto di un esperto, idealista/news ha voluto approfondire il tema.

Il patrimonio immobiliare è costituito dai beni immobili di proprietà di un soggetto, persona fisica o giuridica, e dai diritti reali di godimento posseduti sui beni immobili. A dare una definizione di beni immobili è l’articolo 812 del Codice civile, che recita: “Sono beni immobili il suolo, le sorgenti e i corsi d’acqua, gli alberi, gli edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo. Sono reputati immobili i mulini, i bagni e gli altri edifici galleggianti quando sono saldamente assicurati alla riva o all’alveo e sono destinati ad esserlo in modo permanente per la loro utilizzazione. Sono mobili tutti gli altri beni”.

Per capire qualcosa in più, idealista/news ha approfondito il tema con Massimo Andrea Ferranti, responsabile dell’area economico-finanziaria e tributi di un Comune della Città Metropolitana di Roma Capitale. Vediamo dunque a cosa ci si riferisce quando si parla di patrimonio immobiliare e perché è importante conoscerne il valore.

Patrimonio mobiliare e immobiliare

“Il patrimonio in generale è distinto in patrimonio mobiliare e patrimonio immobiliare. Il patrimonio mobiliare comprende beni come conto corrente, obbligazioni, azioni, derivati, swap, future. Tutti quei beni, quindi, con un valore monetario. Il patrimonio immobiliare comprende invece fabbricati, terreni e tutti quei beni ancorati a terra. Il patrimonio immobiliare è residenziale o non residenziale. Il patrimonio residenziale è quello costituito dalle unità abitative, mentre il patrimonio non residenziale è quello costituto dalle unità produttive, relative quindi alle attività commerciale e industriale”.

Patrimonio e dichiarazione dei redditi

“I beni immobili sono essenzialmente suddivisi in fabbricati e terreni, utili ai fini della dichiarazione dei redditi. Nel momento in cui si va a fare la dichiarazione dei redditi, infatti, oltre al reddito di lavoro dipendente e assimilati è necessario inserire anche il reddito dei fabbricati e il reddito dei terreni.

Il reddito dei fabbricati è costituito dalla rendita catastale, attribuita dall’Agenzia del Territorio (ora Agenzia delle Entrate). La rendita catastale varia in funzione della categoria catastale, della classe, dell’ubicazione e della tipologia dell’immobile.

Poi c’è il reddito dei terreni, suddiviso in reddito dominicale e reddito agrario, che rappresenta una delle componenti del reddito totale del contribuente.

Entrambi i redditi vanno inseriti all’interno della dichiarazione dei redditi e costituiscono il reddito totale a disposizione del contribuente”.

Calcolo patrimonio immobiliare da rendita catastale

“Per il calcolo del valore del patrimonio immobiliare generalmente la base di partenza è la rendita catastale. La rendita catastale ai fini Irpef, quindi ai fini della dichiarazione dei redditi, segue un determinato iter. La tassazione ai fini Irpef dipende non solo dalla rendita catastale rivalutata del 5%, ma anche dalla destinazione d’uso dell’immobile (abitazione principale, immobile a disposizione, immobile locato, immobile concesso in comodato d’uso gratuito).

Anche nelle compravendite la base di partenza è la rendita catastale, a cui si applicano poi le imposte ipotecarie, catastali, di registro quando sono in misura percentuale e non in misura fissa.

Il patrimonio immobiliare è importante anche ai fini successori, in quanto deve essere inserito nell’attivo patrimoniale come base di partenza per il calcolo dell’imposta di successione. Quando si verifica un decesso viene fatto un censimento di tutti i beni patrimoniali mobiliari e immobiliari del defunto e, anche in questo caso, per gli immobili si parte dalla rendita catastale. Applicando poi determinati coefficienti si arriva all’importo da pagare a titolo di tassa di successione”.

Valore patrimonio immobiliare ai fini Imu e Tasi

“Il patrimonio immobiliare è anche la base di partenza per il calcolo dei tributi locali. Ai fini Imu (Imposta municipale unica) come base di partenza si utilizza sempre la rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per un coefficiente che varia a seconda della categoria catastale: per quanto riguarda gli immobili a uso residenziale è 160, per i negozi invece è 55. Al valore così ottenuto si applicheranno le aliquote stabilite anno per anno dai Comuni.

Si deve ricordare inoltre che il patrimonio immobiliare è soggetto alla Tasi (Tassa sui servizi indivisibili), che fa parte della più ampia Iuc (Imposta unica comunale)”.

Rendita catastale, valore patrimonio immobiliare e calcolo imposte

“La rendita catastale, grazie alla quale è possibile conoscere il valore dell’immobile, è dunque molto importante in quanto rappresenta la base di partenza per il calcolo di diverse imposte e tributi: Irpef, Imu, Tasi, imposta di successione, imposte ipotecaria e catastale, imposta di registro”.