Come vendere una casa pignorata senza andare all'asta

Qualche giorno fa la Ue esprimeva la volontà di permettere la vendita di immobili di debitori in sofferenza anche senza passare dalla procedura esecutiva in tribunale. idealista/news ha chiesto a Mirko Frigerio, vice presidente di Astasy, come interpretare questa posizione europea.

Come commenta in generale la decisione dell’Ue?

L’espressione di Mika Lintilä, ministro delle finanze finlandese “fornire alle banche gli strumenti giuridici per recuperare rapidamente il valore dei prestiti insoluti senza doversi rivolgere ai tribunali, garantendo al contempo un elevato livello di protezione ai debitori” rappresentala chiara volontà di cambiare l’attuale sistema del recupero del credito che, ora più che mai, sta divenendo impopolare proprio a causa dell’eccesso di casi che sono scoppiati post-crisi del 2008.

Come mai si tratta di un sistema impopolare?

Solo l’anno scorso sono state 245.100 le unità immobiliari passate da un’asta giudiziaria. La dimostrazione della non completa efficacia di questo sistema di recupero è che solo il 29% di questi immobili ha trovato un acquirente il quale, mediamente, si è aggiudicato il bene a circa il 44% del suo valore reale, facendo rimandare al prossimo anno il restante 71% di aste non aggiudicate e lasciando i proprietari (e di conseguenza i creditori) con un delta del 56% in meno. Esemplificando, se ho un debito da 100.000 euro e la mia casa vale 100.000, con il sistema asta vedo venduto (dopo circa 4 anni dal pignoramento) il mio bene a 44.000 euro, e questo comporta che io rimarrò con un debito della differenza, appunto 56.000 euro nei confronti del mio creditore. Che nel 95% dei casi, nelle esecuzioni italiane, è la banca che ha concesso il mutuo; insomma un sistema dove entrambe le parti in gioco perdono, tempo, denaro e dignità.

Quali sarebbero gli ambiti di applicazione di una eventuale norma europea?

La nota sembra voglia lavorare su quelle che vengono definite UTP (Unlikely to Pay), inadempienze probabili, cioè posizioni creditizie per le quali la banca ritenga appunto improbabile il recupero senza adire all’esecuzione sulle garanzie. La nota specifica però una fondamentale frattura su chi possa fruire di questi nuovi meccanismi, ancora allo studio, specificando che nuovi accordi contrattuali in fase di erogazione del prestito sarebbero disponibili solo per i prestiti alle imprese. Sembrerebbe quindi esclusi da questa nota e da quanto allo studio tutti i mutui abitativi; ma questa ad oggi è solo una nota e c’è da attendere lo sviluppo di tutto il piano giurisprudenziale che coinvolgerà non per poco tempo tutti gli attori in gioco. Confidiamo quindi in una nuova normativa europea che, applicata ai vari stati, sia fondata sul buon senso e sull’ascolto di tutte le realtà, soprattutto degli addetti ai lavori, i quelli possono creare un panel di criticità sull’attuale sistema di recupero e profilare una nuova e più efficace soluzione.

A che punto siamo in Italia con le procedure esecutive?

Purtroppo, in Italia, il numero delle aste ancora giacenti in tribunale e che rappresentano il “magazzino” delle aste degli anni della crisi e non ancora aggiudicate o estinte è ancora molto alto, anche se per fortuna, dagli ultimi dati, risultano ridotti i pignoramenti e il fallimento delle imprese. I numeri restano ancora alti e l’assorbimento dell’attuale numero di lotti in asta richiederà ancora diverso tempo; seguono poi tutti gli UTP già descritti prima, che non hanno ancora una forma giuridica incardinata in un fallimento o in un pignoramento e che rappresentano un numero molto molto elevato da gestire. Entro il 10 gennaio pubblicheremo il nostro report sulle aste relativo al 2019: allora avremo una chiara visione sia del numero delle aste pubblicate, sia dei lotti aggiudicati, sia di tutte le azioni che hanno portato alla chiusura delle procedure.

E’ già possibile in Italia gestire le vendite di immobili di debitori in sofferenza in via stragiudiziale?

Tra le possibilità di estinzione dell’asta si sta diffondendo l’attività stragiudiziale del saldo e stralcio, ovvero l’accordo creditore/debitore sotto l’attenta regia di preparati addetti ai lavori che, con tempi molto stretti e seguendo dei meccanismi di controllo che richiedono una precisa preparazione immobiliare e giuridica, lavorano al fianco del proprietario che non intende arrendersi e che, volontariamente e dopo una analisi effettiva sulla fattibilità di vendere il bene pignorato, attraverso l’accordo tombale con tutti i suoi creditori decide di scegliere la strada della vendita volontaria anziché subire l’asta che porterà comunque alla vendita dell’immobile a valori certamente più bassi del reale valore del bene, lasciandolo quindi con i debiti per differenza. Insomma, se ben fatto, saldo e stralcio cancella il debito, l’asta no.

Peraltro ad oggi è possibile estinguere la procedura trovando l’accordo creditore/debitore anche se l’asta è avviata o si è già tenuta. Si tratta di una procedura non semplice ma possibile, per non arrendersi a quella che prima era vista solo come una scelta da subire, affidando l’incarico di vendita del bene ad un serio professionista, con la clausola dell’estinzione della procedura e l’estinzione del debito.

Come è cambiato lo scenario delle vendite di casa all’asta nel tempo?

Seguo il mondo delle esecuzioni immobiliari da oramai 17 anni, prima personalmente ed ora con una struttura capillarmente diffusa sul territorio. Da allora vedo molto molto cambiato l’approccio grazie alla diffusione di sempre più serie informazioni, con maggiore possibilità di aiutare più famiglie e recuperare maggiormente dalla vendita volontaria dell’immobile, cancellando i debiti. Personalmente però non sono ancora soddisfatto. Anche se la diffusione di informazioni è oggi migliorata, l’attività stragiudiziale non è ancora correttamente normata. Accade quindi spesso di trovare proprietari affidati a chi di questo lavoro fa pura improvvisazione. Il proprietario di una casa all’asta paga lo scotto della vergogna nel rivolgersi a chi può risolvere realmente il problema: nessuno inizialmente vuole arrendersi al fatto che è arrivato il momento di vendere e molto spesso ci si affida a chi fa fare la scelta peggiore, che porta al definitivo default. La domanda iniziale, come vediamo ogni giorno, è proprio: a chi devo rivolgermi?

Come possono i professionisti immobiliari interfacciarsi meglio con le istituzioni per garantire la migliore gestione della vendita di case pignorate?

Si può sicuramente fare ancora molto e la prima mossa è sicuramente una maggiore informazione ai proprietari, con la massima volontà di ascoltare e aiutare. Come Astasy tra i nostri clienti abbiamo sia banche che servicer NPL, sia i proprietari degli immobili che si rivolgono ai nostri “point” sul territorio (ne abbiamo attualmente 150 in tutta Italia)  per vendere il bene pignorato. Siamo dotati di strumenti di analisi complessa e di intelligenza artificiale, oltre che al più grande Big Data in Italia di immobili in asta che, in pochi passaggi riesce ad individuare se l’immobile pignorato sia gestibile con la procedura saldo e stralcio, dando anche la percentuale di successo dell’operazione, basandosi su algoritmi di calcolo che consentono alla nostra struttura di analizzare 1.200 pratiche all’ora. In questo modo è più semplice individuare la migliore soluzione per chiudere l’asta a favore di entrambe le parti.