L’evoluzione della domanda immobiliare nelle principali città italiane continua a riflettere cambiamenti profondi nelle esigenze abitative, nei livelli di spesa delle famiglie e nelle strategie degli investitori. Le analisi dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa relative a gennaio 2026 delineano un mercato in cui il trilocale mantiene una posizione dominante a livello nazionale, ma nel quale emergono differenze territoriali sempre più marcate, capaci di raccontare il rapporto tra disponibilità economica, struttura demografica e caratteristiche del patrimonio immobiliare.
Il trilocale si conferma la scelta preferita del mercato
Nel panorama delle grandi città italiane il trilocale continua a rappresentare la soluzione abitativa più ricercata, concentrando il 41,2% delle richieste complessive. A seguire si collocano il bilocale con il 24,9% e il quattro locali con il 22,3%. Si tratta di una distribuzione che conferma come il mercato stia privilegiando immobili capaci di garantire equilibrio tra costo, funzionalità e qualità abitativa.
La centralità del trilocale non è casuale. Questa tipologia rappresenta da tempo il punto di incontro tra esigenze familiari, sostenibilità economica e flessibilità degli spazi. È infatti l’immobile che meglio risponde alla domanda di prima casa, offrendo superfici adeguate a nuclei familiari di dimensioni contenute ma anche a nuove configurazioni abitative, come giovani coppie in prospettiva di crescita o famiglie che adottano modalità di lavoro ibride.
Le metrature più ridotte continuano comunque a mantenere un ruolo rilevante. Monolocali e bilocali restano infatti molto apprezzati sia da chi dispone di una capacità di spesa limitata sia dal mercato degli investitori, tradizionalmente orientato verso immobili più piccoli e facilmente collocabili nel segmento delle locazioni.
Cambiano le strategie degli investitori
L’analisi temporale evidenzia però una dinamica significativa: a partire da giugno 2025 si registra una minore concentrazione della domanda sulle abitazioni di piccole dimensioni. Un fenomeno che appare strettamente collegato al rallentamento degli acquisti a fini di investimento.
L’aumento dei valori immobiliari registrato negli ultimi mesi sembra infatti aver ridotto la convenienza di alcune operazioni speculative, influenzando soprattutto gli investitori orientati verso piccoli tagli. Contestualmente cresce la domanda di trilocali, categoria maggiormente legata all’acquisto dell’abitazione principale.
Il cambiamento suggerisce una graduale ricomposizione del mercato: dopo anni caratterizzati da un forte interesse per investimenti immobiliari a reddito, la componente legata alle esigenze abitative dirette torna ad assumere un peso maggiore. Si tratta di un segnale che potrebbe riflettere una domanda più selettiva e una maggiore attenzione alla qualità degli spazi domestici.
Milano: il bilocale rompe lo schema nazionale
Tra le grandi città italiane emerge un caso che si distingue nettamente dal quadro generale. A Milano il bilocale rappresenta la tipologia più ricercata, raggiungendo il 45,1% delle richieste e superando quindi il trilocale.
Il capoluogo lombardo è l’unica grande città a presentare questa configurazione della domanda, una peculiarità riconducibile a fattori strutturali ben precisi. Da un lato incide il forte peso degli investitori, dall’altro la presenza significativa di single, professionisti e giovani lavoratori che alimentano una domanda orientata verso soluzioni compatte.
A determinare questa dinamica contribuisce anche il livello dei prezzi. Con una quotazione media di 4.622 euro al metro quadrato, Milano si conferma la città più costosa d’Italia. In un contesto caratterizzato da valori elevati, la riduzione della superficie rappresenta spesso una necessità prima ancora che una scelta. Il bilocale diventa così il compromesso ideale tra accessibilità economica e permanenza all’interno del mercato urbano milanese.
Genova premia gli spazi più ampi
Scenario opposto a quello milanese è rappresentato da Genova, dove il quattro locali raccoglie il 43,6% delle richieste e diventa la tipologia prevalente.
Il dato riflette una struttura di mercato profondamente diversa, influenzata da valori immobiliari decisamente più contenuti. Nel capoluogo ligure il prezzo medio si attesta infatti a 1.251 euro al metro quadrato, una soglia che rende economicamente più accessibili abitazioni di dimensioni superiori.
La minore pressione sui prezzi consente agli acquirenti di orientarsi verso spazi più ampi, privilegiando comfort abitativo e metrature elevate. Un fenomeno che evidenzia come la relazione tra prezzi e domanda continui a influenzare in modo determinante le scelte residenziali.
Nei capoluoghi di regione il trilocale rafforza la leadership
L’analisi estesa ai capoluoghi di regione che non rientrano nel gruppo delle grandi città conferma ulteriormente la centralità del trilocale. In questi mercati la quota di richieste raggiunge il 53,7%, una percentuale ancora più elevata rispetto alle grandi aree urbane.
Seguono il bilocale con il 21,5% e il quattro locali con il 20%. Rispetto a giugno 2025 si registra inoltre un incremento dello 0,7% della domanda di trilocali e una diminuzione del 2,2% per i quattro locali.
Anche in questo caso sembra emergere una ricerca di equilibrio tra costi di acquisto e qualità degli spazi disponibili. Il trilocale appare sempre più come il prodotto in grado di interpretare le esigenze del mercato contemporaneo.
Tra i capoluoghi spiccano in particolare Catanzaro, dove i trilocali raggiungono il 63,2% delle richieste, e Venezia con il 61%. Due realtà differenti ma accomunate da una forte concentrazione della domanda su una tipologia che continua a rappresentare il punto di riferimento del mercato residenziale italiano.
per commentare devi effettuare il login con il tuo account