La casa si può vendere prima del pignoramento per estinguere il debito

Gestire in modo ottimale l’alienazione di un immobile per evitare l’asta giudiziaria è conveniente per evitare il deprezzamento dello stesso. Per vendere la casa prima del pignoramento è fondamentale muoversi con le tempistiche corrette, anticipando l'iscrizione dell’ipoteca o l'avvio della procedura: il ricavato, in questo caso, può essere utilizzato per saldare i debiti, avviando, laddove sia possibile, una trattativa a saldo e stralcio. I vantaggi di questa operazione sono quelli di evitare la svalutazione dell’immobile, cancellare i debiti e proteggere lo storico creditizio. Il rischio è che se la vendita è simulata o conclusa per frodare i debitori è soggetta ad azione revocatoria entro cinque anni.

Le nuove regole per il pignoramento introdotte nel 2025

La riforma Cartabia e il successivo Decreto Correttivo (Legge n. 164/2024) hanno introdotto una serie di novità significative sul pignoramento con l’obiettivo di accelerare le procedure e tutelare il valore degli immobili.

Termini e adempimenti

La procedura è diventata più sprint grazie a scadenze più rigide:

• il termine per il deposito della documentazione ipocatastale è fissato in 45 giorni dalla notifica del pignoramento;
• nel pignoramento presso terzi (che può affiancare quello immobiliare), è stato eliminato l'obbligo di notificare al debitore l'avviso di avvenuta iscrizione a ruolo.

Pignorabilità della prima case

Le regole sulla prima casa variano in funzione della tipologia di creditore:

• l’Agenzia delle Entrate non può pignorare l'unico immobile di proprietà (sempre che non sia di lusso e adibito a residenza) per debiti inferiori a 120.000 euro. Può però iscrivere ipoteca nel momento in cui il debito dovesse superare i 20.000 euro;
• le banche e i privati non hanno questi limiti e possono pignorare anche la prima casa per qualsiasi importo, purché il credito sia certo e scaduto.

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Gestione dell'immobile

Nella maggior parte delle occasioni il debitore continua a rimanere il custode del bene fino alla sua vendita, ma deve dare la possibilità ai potenziali acquirenti di effettuare le visite: in caso contrario viene revocata la custodia e viene emesso l’ordine di liberazione anticipata.

I costi della procedura (perizia, delegato alla vendita, pubblicità) sono anticipati dal creditore, ma gravano sul ricavato della vendita.

Cosa si fa prima del pignoramento

Il creditore arriva al pignoramento dopo aver espletato una serie di passaggi obbligatori previsti dalla legge, che sono volti ad aggiornare il debitore sulla sua situazione e a permettergli di sanare la propria posizione in modo spontaneo. Le principali fasi preliminari sono le seguenti:

• ottenimento di un titolo esecutivo: il creditore deve essere in possesso di un documento ufficiale attraverso il quale venga attestato il suo diritto a riscuotere la somma. Può essere una sentenza, un decreto ingiuntivo o una cartella esattoriale;
• notifica del titolo esecutivo: il documento deve essere notificato formalmente al debitore;
• notifica dell’atto di precetto: questo è, in estrema sintesi, l’ultimo avvertimento formale e consiste in un’intimazione ad adempiere all’obbligo entro un termine (generalmente dieci giorni). Nel momento in cui manca la notifica di precetto, il pignoramento è nullo;
• termine d’attesa: una volta notificato il precetto, il creditore deve attendere almeno una decina di giorni prima di agire. Passato questo termine ha un massimo di 90 giorni per avviare il pignoramento, dopodiché il precetto scade e deve essere notificato nuovamente.

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Quanto tempo passa tra pignoramento e vendita all'asta

Tra il pignoramento e la prima vendita all’asta di un immobile il tempo che intercorre non è fisso: generalmente oscilla tra i 6 e i 12 mesi. La durata complessiva dell’intera procedura, ad ogni modo, è condizionata dall’efficienza del Tribunale competente, con delle medie nazionali che si attestano intorno ai quattro o cinque anni.

Al di là delle tempistiche mutevoli, il percorso di pignoramento segue una precisa scaletta legale, che è stata definita dal Codice di Procedura Civile:

• istanza di vendita: una volta notificato il pignoramento, il creditore ha 45 giorni di tempo per richiedere ufficialmente la vendita dell’immobile al giudice;
• deposito documentazione: entro 60 giorni dal deposito dell'istanza di vendita, il creditore ha l’obbligo di presentare la documentazione ipocatastale (ossia la certificazione notarile ventennale);
• nomina di un esperto e perizia: il giudice, una volta ricevuta la documentazione, nomina un perito estimatore (CTU), che entro due massimo quattro mesi deve depositare la valutazione dell’immobile;
• udienza di vendita: a questo punto il giudice fissa l’udienza per autorizzare la vendita e stabilire le date dell’asta. Dalla richiesta iniziale possono passare tra i sei e i dieci mesi;
• pubblicità dell'asta: l'avviso d'asta deve essere pubblicato sui portali autorizzati almeno 45 giorni prima della data fissata per la vendita.

Vendita immobile pignorato prima dell'asta

Decidere di vendere un immobile prima dell’asta è possibile e, in molti casi, vantaggioso: optare per questa soluzione evita che il bene venga svenduto. Ci sono due strade da percorrere:

• saldo e stralcio, con una transazione stragiudiziale;
• vendita diretta.

Saldo e stralcio

Questa è indubbiamente la procedura più comune e consiste nel trovare un accordo con i creditori per saldare il debito, versando una somma inferiore rispetto a quella inizialmente dovuta. È necessario, però, che tutti i creditori intervenuti alla procedura accettino l’offerta e firmino una rinuncia agli atti esecutivi. 

A questo punto la vendita avviene davanti a un notaio: contestualmente al pagamento, il creditore consegna la rinuncia al pignoramento, permettendo al Giudice dell'Esecuzione di dichiarare l'estinzione della procedura. Oltre ai costi notarili per la vendita dell’immobile, per la cancellazione della trascrizione del pignoramento è dovuto un versamento di 294,00 euro tramite Modello F24 alla Conservatoria.

Vendita diretta

A seguito dell’entrata in vigore della Riforma Cartabia, il debitore ha la possibilità di chiedere al Giudice dell’Esecuzione di essere autorizzato a vendere direttamente l’immobile a un prezzo non inferiore rispetto al valore della stima. In questo caso l’istanza deve essere presentata entro 10 giorni dall’udienza nella quale sono state determinate le modalità di vendita.

Il vantaggio di questa soluzione è quello di permettere la gestione dell'alienazione all’interno del processo esecutivo: una modalità che permette di garantire maggiore trasparenza e sicurezza per l’acquirente. I vantaggi principali di questa procedura sono:

• per il debitore l’estinzione totale del debito e il recupero di una piccola somma di liquidità (se l’immobile ha un valore superiore al debito da saldare);
• per l'acquirente la possibilità di acquistare a prezzo di mercato (o leggermente inferiore) senza le incertezze e i tempi delle aste giudiziarie.

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Atto notarile per evitare il pignoramento

Per proteggere il patrimonio da un potenziale pignoramento, in Italia sono stati elaborati degli atti notarili che li rendono più difficili da aggredire da parte dei creditori. La loro efficacia, però, dipende dalla tipologia di debito che è stata contratta e dal momento in cui sono stati stipulati.

Fondo patrimoniale

Questo è uno strumento che viene adottato dalle coppie sposate o in unione civile. Con il fondo patrimoniale vengono vincolati i beni immobili o mobili registrati per soddisfare esclusivamente i bisogni della famiglia.

L’opzione ha un vantaggio: i beni non possono essere pignorati per debiti che il creditore sapeva essere stati contratti per degli scopi estranei ai bisogni della famiglia, come possono essere degli investimenti rischiosi. Ma c’è un limite: non tutela nel momento in cui i debiti vengono contratti per la famiglia.

Vincolo di destinazione

Questa soluzione permette di destinare dei beni immobili a degli scopi meritevoli di tutela, come può essere la cura di una persona disabile o degli interessi pubblici.

I beni vincolati potranno essere pignorati solo quando si contraggono dei debiti per la realizzazione dello scopo che si è prefissati. Ha un limite massimo di 90 anni o della vita del beneficiario.

Trust

Il trust si viene a configurare nel momento in cui un soggetto - definito disponente - trasferisce dei beni ad un gestore - definito trustee - che li amministra a favore dei beneficiari per uno scopo ben preciso.

Si crea una netta separazione tra i beni entrati nel trust - che non fanno più parte del patrimonio personale del disponente - è, almeno teoricamente, non sono più attaccabili dai suoi creditori personali.