Comprare casa con la cessione del quinto: come si può procedere

Acquistare un immobile rappresenta sempre un impegno significativo e, per questa ragione, è utile valutare preventivamente le opzioni di finanziamento a propria disposizione. Ad esempio, oltre ai mutui tradizionali, si può decidere di comprare casa con la cessione del quinto. Opzione interessante soprattutto per coloro che faticano ad accedere a un mutuo tradizionale, permette di cedere un quinto del proprio stipendio per finanziare investimenti immobiliari, generalmente di durata non troppo estesa e di importi contenuti. 

Tuttavia, i classici prestiti immobiliari potrebbero garantire condizioni migliori, quindi è utile verificarli preventivamente, con strumenti che permettano di trovare il mutuo migliore per le proprie esigenze.

Cosa si intende per cessione del quinto

Innanzitutto, è bene comprendere cosa si intenda per cessione del quinto. Si tratta di una forma di finanziamento personale che permette di ottenere liquidità, tramite una trattenuta diretta sul proprio reddito mensile. In altre parole, è possibile utilizzare una porzione dello stipendio o della pensione - pari a un quinto del netto percepito, quindi il 20% - per rimborsare le rate del prestito.

La cessione del quinto è principalmente regolata dal D.P.R. 180/1950 e dalle sue successive integrazioni, come la Legge 311/2004. Lo strumento nasce soprattutto per offrire un’opzione di finanziamento alternativa al mutuo tradizionale, in particolare per coloro che - per requisiti o condizioni reddituali - faticano a ottenerne un’erogazione secondo i criteri stabiliti dagli istituti di credito.

Ancora, è bene sapere che non si tratta di un prestito finalizzato, di conseguenza i fondi possono essere utilizzati per diversi scopi, oltre all’acquisto di un immobile. Allo stesso tempo, la durata della cessione non può superare i 120 mesi - cioè, i 10 anni - e possono essere previste polizze assicurative contro vari rischi, come la perdita del lavoro o il decesso.

Come facile intuire, si tratta di un’opzione accessibile soprattutto a chi dispone di un reddito stabile, anche se non sempre le condizioni sono migliori rispetto ad altre forme di finanziamento. Per questo, è utile avvalersi di un simulatore della rata del mutuo, per verificare se sia più conveniente la cessione o un classico prestito ipotecario con la banca.

La differenza tra cessione del quinto e mutuo

Sebbene possano sembrare molto simili, la cessione del quinto e il mutuo tradizionale rimangono in realtà due possibilità ben separate. Ma quali sono le loro principali differenze? In linea generale:

• il mutuo è un finanziamento specificatamente finalizzato all’acquisto di un immobile, spesso garantito da un’ipoteca sulla proprietà stessa, che permette di ottenere l’erogazione di importi molto elevati - solitamente, fino all’80% del valore dell’immobile - e approfittare di una lunga durata, anche di 30 anni;
• la cessione del quinto non richiede garanzie reali, come appunto l’ipoteca, ma si basa solo sulla stabilità del reddito del richiedente, con le rate che vengono detratte direttamente dalla busta paga o dalla pensione. Inoltre, non trattandosi di un finanziamento finalizzato, i fondi possono essere utilizzati anche per scopi diversi dalla compravendita di un immobile, ma l’importo erogabile e la durata sono inferiori.

Freepik

È però utile sottolineare che possono esistere anche forme ibride, come il mutuo con cessione in busta paga: in altre parole, un classico finanziamento ipotecario che non si basa sul pagamento delle rate, bensì sulla cessione di una porzione dello stipendio mensile, trattenuto direttamente alla fonte. Si parla però di soluzioni tutt’altro che standard, che richiedono valutazioni specifiche da parte dell’istituto di credito.

Come funziona la cessione del quinto per comprare casa

Ma come funziona la cessione del quinto per comprare casa? Come già visto, tramite questo strumento si può finanziare un investimento immobiliare, cedendo una porzione non superiore al 20% del proprio stipendio, per una durata massima di 10 anni. La richiesta deve essere inoltrata alle banche o a istituti finanziari autorizzati, che ne valutano la fattibilità in base alle caratteristiche reddituali del richiedente.

I requisiti per richiedere la cessione del quinto

In primo luogo, è necessario conoscere i requisiti principali per poter accedere a questa tipologia di finanziamento. Innanzitutto, la cessione è disponibile per:

• dipendenti pubblici e privati con contratto a tempo indeterminato, con un’anzianità minima di lavoro solitamente di almeno 6-12 mesi;
• pensionati, purché la pensione abbia un importo netto superiore al minimo cedibile fissato annualmente per legge. Ancora, a seconda degli istituti di credito, potrebbe essere richiesta un’età non superiore ai 75-85 anni al termine del piano di rimborso.

Soddisfatti questi criteri, la banca prenderà in considerazione anche altri elementi, come ad esempio:

• la verifica dei documenti, come buste paga, CUD o cedolini della pensione, nonché l’estratto conto contributivo e il certificato di stipendio rilasciato dal datore di lavoro;
• la valutazione della capacità di rimborso, ovvero la compatibilità tra il piano di ammortamento - e, perciò, l’importo richiesto - e il quinto effettivamente cedibile;
• la presenza di altri finanziamenti, mutui o prestiti che potrebbero non garantire un sufficiente reddito mensile per rimborsare la cessione, solitamente quando superano il 40%. Va però sottolineato che la presenza di protesti o segnalazioni al CRIF non sono sempre ostative alla cessione del quinto, come avviene invece per il mutuo, data appunto la garanzia del reddito;
• la presenza di polizze o altre garanzie in caso di rischio, come per licenziamenti o decesso.

Poiché il prestito non è finalizzato direttamente all’acquisto di un immobile, bensì può essere utilizzato per qualsiasi necessità, non vengono normalmente condotte perizie sulla casa che si desidera acquistare. Diverso è però il caso di sottoscrizione di un mutuo alimentato dalla cessione del quinto, così come già visto.

Dopodiché, l’istituto di credito contatta l’ente previdenziale o il datore di lavoro per una verifica ulteriore della fattibilità della trattenuta e, in caso di esito positivo, il finanziamento viene erogato.

Quanti soldi danno con la cessione del quinto

La cessione del quinto è quindi riservata a finanziamenti mediamente brevi - massimo 10 anni - e per importi non troppo estesi, data appunto la durata ridotta. Ma quanto denaro si può ottenere?

Molto dipende dal proprio stipendio, considerando la soglia massima del 20% sul reddito netto. Ad esempio, se si ricevono 1.500 euro netti mensili, la rata massima sarà di 300 euro, per un capitale netto ottenibile attorno ai 30.000 euro, se distribuito su 10 anni. Questo considerando anche gli interessi, che devono appunto rientrare insieme alla rata nel 20% dello stipendio, e di eventuali costi assicurativi aggiuntivi.

Date queste limitazioni, la cessione del quinto è perlopiù utilizzata per gli acconti nella compravendita degli immobili o, ancora, per l’acquisto se associata a importanti fondi già a propria disposizione. È invece difficile che questa forma di finanziamento possa coprire interamente il valore dell’immobile, a meno che lo stipendio mensile non sia particolarmente elevato.

È possibile chiedere un mutuo se si ha una cessione del quinto

Ma è possibile chiedere un mutuo, se già si sta rimborsando un finanziamento con una cessione del quinto? In linea generale, non vi sono vincoli, purché la capacità finanziaria del richiedente lo permetta.

Freepik

Per l’approvazione del mutuo, le banche valutano infatti il reddito netto residuo dopo la cessione: quest’ultimo non solo deve essere sufficiente per coprire la rata del mutuo, ma non deve superare il 30-35% del totale mensile disponibile. Per questa ragione, se è già stata imposta una cessione al 20%, il mutuo deve essere rimodulato di conseguenza, ad esempio riducendone l’importo o aumentandone la durata.

I vantaggi e gli svantaggi della cessione del quinto

Infine, è utile soffermarsi anche sui vantaggi e gli svantaggi della cessione del quinto per comprare casa. Come facile intuire, molto dipende dal reddito a propria disposizione, dalla tipologia di investimento immobiliare che si intende effettuare e, fatto non meno importante, dalla propria stabilità lavorativa.

Le situazioni che rendono la cessione utile

La cessione del quinto si rivela solitamente vantaggiosa in tutte quelle situazioni in cui l’accesso al credito tradizionale, come appunto un mutuo, è complesso. Si pensi ai giovani lavoratori che, desiderosi di acquistare casa, non riescono a ottenere un finanziamento ipotecario perché non dispongono di risparmio sufficienti per garantire un Loan To Value massimo dell’80%, condizione tipicamente richiesta dalle banche per erogare il mutuo.

Ancora, è un’opzione da valutare per coloro che hanno uno storico creditizio negativo, che possono comunque effettuare investimenti immobiliari, data la garanzia offerta al reddito. 

Infine, bisogna considerare che la cessione del quinto garantisce flessibilità, non essendo finalizzata: la somma erogata può essere utilizzata anche semplicemente come liquidità immediata, ad esempio per consolidare debiti pregressi, avviare ristrutturazioni, acquistare mobili o elettrodomestici, nonché affrontare spese aggiuntive.

Quali sono gli svantaggi della cessione del quinto

Per contro, è bene anche indagarne gli svantaggi. A partire dall’importo massimo erogabile, che spesso non è sufficiente per coprire l’intero valore dell’immobile, se non integrandolo con fondi già a propria disposizione. Ancora, i tassi d’interesse sono generalmente più elevati rispetto a quelli dei mutui tradizionali. 

Limitante può essere anche la durata di 10 anni, che può implicare rate più elevate rispetto a un mutuo ventennale o trentennale, influenzando così le proprie capacità d’acquisto. Infine, per i lavoratori dipendenti, la stabilità della propria azienda contribuisce ad aumentare il rischio, tanto da richiedere spesso l’obbligo di polizze assicurative e costi accessori elevati.

Date queste ragioni, è sempre indispensabile valutare a fondo l’effettiva utilità della cessione del quinto, anche interfacciandosi direttamente con la banca o, ancora, a un consulente finanziario di propria fiducia.