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Permuta immobiliare: che cos'è, quanto costa e come viene tassata nel 2021

Permuta immobiliare
Permuta immobiliare tassazione 2021 / Gtres
Autore: floriana liuni

La permuta di casa in Italia non è ancora molto diffusa ma è un’alternativa interessante rispetto alla normale compravendita di un immobile. Vediamo insieme come funziona, i suoi vantaggi e svantaggi, come effettuarla e come viene tassata nel 2021.

Permuta di casa: cosa è e come funziona

Come funziona la permuta di una casa? La permuta di una casa consiste nel contratto tra due acquirenti che cedono la proprietà della propria casa in cambio di quella dell'altro. Occorre quindi contemporaneamente trovare due persone che desiderino sia alienare la propria casa, sia che siano interessati a quella dell’altro. Inoltre, è bene che il valore delle due case non sia troppo diverso. La differenza con la compravendita consiste, appunto, nell’assenza di passaggio di denaro tra le parti contraenti.

Permuta di casa, vantaggi e svantaggi

Lo svantaggio principale di questa pratica consiste nella difficoltà eventuale del verificarsi di tutte queste condizioni. Al netto di questo, però, il vantaggio evidente è la possibilità di acquisire una nuova casa senza sostanzialmente sborsare denaro, né senza accendere alcun mutuo.

Permuta di immobili, la normativa

La norma che disciplina la permuta di immobili è sostanzialmente l’articolo 1552 del Codice Civile, che definisce la permuta come “il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all'altro”. Il quadro normativo è lo stesso che interessa le normali compravendite, al netto del fatto che in questo caso non vi è passaggio di denaro da un contraente all’altro.

Tipi di contratto di permuta immobiliare

Se tra i due immobili oggetto di permuta non vi è differenza di valore e lo scambio avviene senza conguagli, si parla di permuta immobiliare pura. Se invece i valori immobiliari differiscono, allo scambio occorrerà che una delle due parti aggiunga la differenza del valore in denaro: si ha la permuta con conguaglio.

Lo scambio di immobili può inoltre avvenire tra diversi tipi di soggetti:

  • Permuta diretta, in caso di scambio tra privati;
  • Permuta in conto vendita, nel caso di scambio portato avanti da una impresa di costruzioni o un’azienda
  • Permuta tra aziende, se entrambi sono soggetti giuridici titolari di partita Iva.

Permuta di casa con impresa edile

Cosa succede se la permuta di casa avviene tra un privato e una impresa edile? Ciò avviene quando il privato cede il proprio appartamento, già esistente, in cambio di uno di nuova costruzione. In questo caso il vantaggio per il privato è il venire in possesso di un appartamento nuovo, già a norma, senza doverlo ristrutturare. Il rischio è invece quello che la costruzione non avvenga in tempo e che quindi l’acquirente si ritrovi temporaneamente senza casa; d’altro canto anche l’impresa rischia di non vedere la permuta andare a buon fine, ritrovandosi con una unità immobiliare invenduta. In questo caso si può porre una clausola nel contratto, in modo che lo scambio avvenga con reciproca soddisfazione.

Permuta di casa con mutuo

Cosa accade se una delle case interessate dalla permuta è gravata da un mutuo? In questo caso le soluzioni sono due: chi è interessato alla casa con mutuo può accollarsi il mutuo (tramite il procedimento dell’accollo del mutuo), o addirittura estinguerlo in caso abbia la disponibilità finanziaria per farlo; oppure può accenderne uno nuovo che andrà a sostituire quello vecchio a nuove condizioni.

Costi della permuta di una casa

Il vantaggio di una permuta rispetto alla compravendita di casa è proprio che i costi siano molto inferiori, soprattutto nel caso in cui non ci sia alcun conguaglio o mutuo associato allo scambio. In questo caso gli unici costi sono legati all’atto notarile con cui si finalizza il contratto, alla eventuale commissione per l’agente immobiliare e alle imposte, il tutto ripartito in parti uguali. I costi notarili sono poi inferiori rispetto a quelli di una compravendita: in quest’ultimo caso infatti entrambi i soggetti dovrebbero vendere la proprietà che possiedono per acquistarne un’altra, pagando quindi il notaio sia per l’atto di vendita che per quello di acquisto. In caso di scambio, invece, la transazione è una sola e anche le spese calano di conseguenza, considerando anche che vengono equamente suddivise tra le parti.

Permuta immobiliare, la tassazione nel 2021

Come per la compravendita di case, anche la permuta è soggetta ad imposte, da suddividere tra le parti. Se gli immobili hanno requisiti di prima casa, l’imposta di registro (calcolata sul valore del bene) sarà pari al 2% del valore catastale dell’immobile di valore più alto (come da Circolare n. 2/E del 2014 dell’AdE); del 10% se si tratta di seconde case. In entrambi i casi si realizza un risparmio in quanto l’imposta di registro da versare è unica e divisa in due. A ciò si aggiunge la spesa di visura catastale per entrambe le abitazioni più le imposte ipotecarie e catastali, di 50 euro ciascuna, mentre, tra privati, l’imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali sono nulli.

Tra privato e impresa invece abbiamo due tipi di imposte: quella di registro per il privato, l’Iva per l’azienda. Il privato dovrà versare l’imposta di registro mentre l’impresa dovrà versare imposta di registro, ipotecaria e catastale. In caso la transazione avvenga tra due aziende, a queste ultime imposte si aggiungono l’imposta di bollo e i tributi speciali.