Sfratto per morosità e mediazione obbligatoria: è sempre necessaria?

In presenza di uno sfratto per morosità, la mediazione obbligatoria fra le parti è sempre necessaria? Può capitare che, a seguito di un contenzioso tra il proprietario di un immobile e il suo affittuario, venga promossa una procedura di sfratto: ciò avviene quando il locatario smette di corrispondere il canone o, ancora, non partecipa alle spese condominiali ordinarie specificate nel contratto d’affitto. Prima che il contenzioso venga trattato nelle sedi della giustizia ordinaria, è necessario avviare un percorso di mediazione obbligatoria?

Per quanto la locazione sia proprio una delle materie soggette a mediazione obbligatoria, non sempre si rende necessaria in concomitanza con uno sfratto per morosità. Lo diventa quando, per decisione del giudice, vi è un mutamento del rito. Di seguito, tutte le informazioni utili.

Cos’è la mediazione obbligatoria

La mediazione obbligatoria è un istituto di risoluzione delle controversie alternativo alla tutela giurisdizionale ordinaria, che rientra nelle cosiddette ADR, ovvero le Alternative Dispute Resolution. Grazie a questo istituto, in caso di contenziosi un soggetto terzo imparziale aiuta le parti a trovare un accordo: lo scopo della mediazione, oltre a preservare la relazione proprio fra le parti, è quello di accelerare i tempi della risoluzione dei conflitti e ridurne il peso sulla giustizia ordinaria.

Per quanto sia possibile accedere volontariamente alla mediazione, questa diventa obbligatoria per alcune fattispecie di contenziosi, così come definito dal Decreto Legislativo 28 del 2010. In altre parole, le parti dovranno necessariamente tentare la strada della mediazione, prima di poter aver accesso al processo ordinario.

Per quali materie la mediazione è obbligatoria

È lo stesso decreto legislativo che, all’articolo 5, specifica quali siano le materie per le quali la mediazione risulta obbligatoria: “condominio, diritti reali, divisione, successioni ereditarie, patti di famiglia, locazione, comodato, affitto di aziende, risarcimento del danno derivante dalla circolazione di veicoli e natanti, da responsabilità medica e da diffamazione con il mezzo della stampa o con altro mezzo di pubblicità, contratti assicurativi, bancari e finanziari”.

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Per tutte queste materie, la mediazione obbligatoria diventa una condizione di procedibilità: in altre parole, se le parti non avviano questo processo o la stessa mediazione non viene conclusa correttamente, la successiva fase di giudizio non può avvenire. Di conseguenza, le parti devono formalmente tentare di risolvere le loro contrapposizioni con l’aiuto di un mediatore e, solo dopo aver appurato l’impossibilità di giungere a una conciliazione, accedere alla giustizia ordinaria.

Quando la mediazione non è obbligatoria?

Come facile intuire, vi sono anche materie per le quali non si rende necessaria la mediazione obbligatoria e, per questa ragione, non rappresenta un prerequisito per l'accesso alla giustizia ordinaria:

• nei procedimenti ingiunzione, fino alla pronuncia sull’istanza di concessione;
• nei processi di sfratto, fino al mutamento del rito, come stabilito dall’articolo 667 del codice di procedura civile;
• nei procedimenti di consulenza tecnica preventiva finalizzati alla composizione della lite;
• nei procedimenti di camera di consiglio;
• nell’azione civile esercitata nel processo penale.

Data la complessità dei casi che possono essere ammessi o esclusi dalla mediazione obbligatoria, il consiglio è quello di affidarsi a professionisti - come, ad esempio, l’avvocato di fiducia - per dipanare ogni dubbio.

La mediazione obbligatoria dopo la riforma Cartabia

Con la Legge 134/2021, attuata con il Decreto Legislativo 150 del 2022 e nota più comunemente come Riforma Cartabia, sono state introdotte delle novità proprio in materia di mediazione obbligatoria:

• l’obbligo di mediazione è stato esteso a nuove materie, come i contratti di associazione in partecipazione, di consorzio, di franchising, d’opera, di rete, di somministrazione, di subfornitura e di società di persone;
• in presenza di un’opposizione a un decreto ingiuntivo, la domanda di mediazione deve essere presentata da chi ha avviato il ricorso;
• viene concessa all’amministratore di condominio la facoltà di avviare una procedura di mediazione anche senza la delega dell’assemblea dei condomini;
• la durata della mediazione obbligatoria viene fissata a tre mesi, con la possibilità di estenderla per altri tre se vi è accordo scritto fra le parti;
• viene abolito il primo incontro di programmazione, l’apertura della mediazione avviene immediatamente e il primo incontro dovrà avvenire tra 20 e 40 giorni dal deposito della domanda;
• le parti dovranno presenziare personalmente alla mediazione, eventuali rappresentanti saranno ammessi solo in presenza di giustificati motivi;
• il verbale finale dell’accordo è esente dall’imposta di registro, fino a un valore di 100.000 euro.

Sfratto per morosità e mediazione obbligatoria: quando serve

In linea generale, la locazione è una di quelle materie che rientrano nell’istituto della mediazione obbligatoria. Tuttavia, come accennato nei precedenti paragrafi, vi sono delle casistiche che godono di un’esenzione parziale da questo obbligo, tra cui proprio lo sfratto per morosità.

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In altre parole, in caso venga avviato un procedimento di sfratto perché l’affittuario non corrisponde il canone di locazione o non partecipa alle spese ordinarie, così come da accordi riportati nel contratto d’affitto, la mediazione obbligatoria non è sempre necessaria. Ma come orientarsi?

Mediazione obbligatoria e sfratto: serve al cambio di rito

Il Decreto Legislativo 28/2010 spiega che l’istituto della mediazione obbligatoria non sia applicabile nei processi di convalida di licenza o di sfratto, per i quali non rappresenta un prerequisito di procedibilità. Tuttavia, la stessa legge specifica un caso in cui la mediazione rimane obbligatoria anche nei contenzioni per sfratto: “fino al mutamento del rito, di cui all’articolo 667 del Codice di Procedura Civile”. Che significa?

Normalmente, il proprietario di un immobile che si ritrova a dover gestire un inquilino moroso, può avviare il procedimento di sfratto al tribunale competente senza che vi sia la mediazione obbligatoria. Tuttavia, all’udienza di convalida può capitare, ad esempio, che il locatario si opponga alla stessa richiesta. A meno che l’opposizione non sia infondata, il giudice provvede a mutare il rito secondo quanto previsto dall’articolo 667 del Codice di Procedura Civile: si avvia, così, il procedimento ordinario.

Da un primo procedimento speciale per la richiesta di sfratto si passa quindi a una causa vera e propria, al termine della quale verrà emessa una sentenza che decreterà se il contratto di affitto debba essere risolto per morosità dell’affittuario. In questo caso, prima che la stessa causa abbia inizio, la legge impone un tentativo di mediazione obbligatoria:

• se la mediazione tra proprietario e locatario ha esito positivo, la causa non verrà avviata e verrà, perciò, considerata estinta;
• se il tentativo di mediazione dovesse invece fallire, la causa proseguirà fino all’emissione della sentenza.

Chi deve promuovere la mediazione obbligatoria?

Quando il giudice dispone il mutamento di rito, e si avvia così il procedimento ordinario, a chi spetta l’onere di promuovere la mediazione obbligatoria? Sarà il locatore, e quindi il proprietario dell’immobile, a dover introdurre la mediazione.

È la strada indicata da una sentenza della Corte di Cassazione, la 19596 del 2020: nei casi di sfratto per morosità in cui la mediazione si rende obbligatoria, è il creditore - e, perciò, il proprietario dell’immobile che si è visto mancare il pagamento del canone d’affitto o delle spese ordinarie - a doverla promuovere.

Cosa succede se non viene fatta la mediazione obbligatoria?

Ma cosa succede se, per quei casi di morosità in cui risulta obbligatoria, la mediazione non viene eseguita? Il rischio è quello che venga dichiarata l’improcedibilità, così come spiega sempre il Decreto Legislativo 28/2010: “il giudice dichiara l’improcedibilità della domanda giudiziale proposta con il ricorso per decreto ingiuntivo, revoca il decreto opposto e provvede sulle spese”

Non è però tutto, perché possono esservi conseguenze anche qualora la mediazione obbligatoria venga avviata, ma una - o entrambe - le parti non dovessero parteciparvi: “il giudice condanna la parte costituita che non ha partecipato al procedimento senza giustificato motivo, al versamento all’entrata di bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio”.

Sfratto per morosità, tra mediazione e termine di grazia

Nei procedimenti di sfratto per morosità, oltre ai casi in cui è prevista la mediazione obbligatoria è necessario tenere in debita considerazione anche il termine di grazia. Con questo istituto, come previsto dalla Legge 392/1978, viene permesso all’affittuario moroso di saldare il proprio debito verso il locatore entro un periodo di tempo stabilito:

• l’affittuario può versare l’intera somma relativa ai canoni non pagati alla prima udienza;
• se sussistono delle comprovate condizioni di grave difficoltà economica da parte dell’affittuario, il giudice può concedere fino a 90 giorni - e, in alcuni casi, fino a 120 - per provvedere al pagamento mancante.

Se il debito viene interamente saldato entro i termini stabiliti, lo sfratto non viene convalidato e il contratto d’affitto non viene risolto. Non sarà quindi necessario procedere con la causa e, se prevista, nemmeno con la mediazione obbligatoria. È utile ricordare che, per le locazioni, si può usufruire del termine di grazia per un massimo di quattro volte nell’arco di cinque anni. Ancora, per i proprietari che volessero verificare eventuali debiti di locazione, presenti e passati, prima di affittare un appartamento a un locatario, è disponibile la Banca Dati di Morosità Immobiliare (BDMI).