Quando il proprietario può tenere la caparra versata dall’inquilino, ad esempio a inizio locazione? Può sembrare una domanda banale, in realtà vi sono precisi vincoli affinché il locatore possa rifiutarsi di restituire la somma versata. In quali casi questa possibilità è prevista dal nostro ordinamento?
In linea generale, il proprietario di casa può tenere la caparra quando l’inquilino risulta moroso nel pagamento del canone di locazione. In alcuni casi, inoltre, può trattenerla in presenza di gravi danni all’immobile, causati dall’affittuario, purché venga vagliato il parere del giudice. Per una gestione oculata della caparra, il consiglio è quello di testimoniare gli accordi tra locatore e locatario in forma scritta, anche approfittando di servizi per la generazione guidata del contratto d’affitto.
Che differenza c’è tra deposito cauzionale e caparra
Il primo passo per comprendere quando il proprietario possa rifiutarsi di restituire la caparra, è capire la distinzione fra quest’ultima e il deposito cauzionale. Nel dettaglio:
- la caparra è un acconto che l’inquilino può versare per aggiudicarsi un immobile in locazione, dimostrando così interesse per la sottoscrizione del contratto. In genere non supera le tre mensilità del canone di locazione e, se al termine del contratto d’affitto non vi sono danni o mensilità non corrisposte, deve essere rimborsata all’inquilino. Ancora, può essere direttamente sottratta dal canone d’affitto;
- il deposito cauzionale, invece, è una somma di denaro che viene utilizzata a garanzia del proprietario, ad esempio per il corretto pagamento dei canoni o per la gestione dei danni. In questo caso, la restituzione può avvenire solo al termine del contratto di locazione.
È utile sottolineare che la disciplina sulla caparra e sul deposito cauzionale è regolamentata dall’articolo 11 della legge 392/78, che specifica che l’importo non può essere superiore ai tre mesi di locazione. Ancora, è necessario sapere che la caparra può essere anche convertita in un deposito cauzionale, ad esempio se proprietario e inquilino non desiderano scalarla dai primi mesi di locazione. In questo caso, è utile che l’accordo avvenga per iscritto: a questo scopo, è utile servirsi di modelli precompilati del contratto di locazione.
Quando il proprietario può tenersi la caparra
Come previsto dalla legge 382/78, sia la caparra che il deposito cauzionale devono essere restituiti all’inquilino, valutando anche i relativi interessi annui, fissati allo 0.01%. Inoltre, come già specificato, la caparra può essere:
- può essere utilizzata per pagare i primi mesi d’affitto;
- può essere convertita nel deposito cauzionale;
- può essere restituita anche prima della chiusura del contratto, a differenza del deposito cauzionale che può essere restituito solo al termine della locazione.
Di norma, il proprietario non può opporsi alla restituzione della caparra d’affitto, corrispondendo anche i relativi interessi. Tuttavia, vi sono alcuni casi specifici che permettono al locatore di trattenere la somma.
Caparra e irregolarità nel pagamento del canone d’affitto
La prima situazione che permette al proprietario di trattenere la caparra è rappresentata da irregolarità nel pagamento del canone d’affitto. Può infatti capitare che un locatore si imbatta in un inquilino moroso, quindi tale da aver accumulato diversi debiti sia nel pagamento dell’affitto che delle relative spese a suo carico.
Qualora l’affittuario non avesse pagato il canone d’affitto, il proprietario può:
- trattenere la caparra automaticamente, senza necessità di aprire un procedimento in tribunale;
- trattenere anche gli interessi maturati.
Come già accennato, non è necessario intentare una causa ai danni dell’inquilino per poter rifiutarsi di restituire la caparra, in presenza di canoni non pagati. Tuttavia, se l’affittuario dovesse ritenere che la mancata restituzione sia impropria, può agire in giudizio contro il proprietario.
Restituzione della caparra e danni all’immobile: come si procede
Di primo acchito, si potrebbe pensare che - similmente a quanto accade per il mancato pagamento dell’affitto - si possa trattenere la caparra anche in presenza di danni all’immobile, causati dall’affittuario. In realtà, così non è.
Come confermato dalla sentenza 3882/2015 della Corte di Cassazione, né la caparra né la cauzione possono essere trattenute in presenza di danneggiamenti, poiché il danno stesso deve essere prima quantificato. Di conseguenza, il proprietario dovrà:
- intentare causa all’inquilino;
- richiedere al giudice di stabilire se i danni riscontrati sono meritevoli di risarcimento.
A questo punto, sarà il tribunale a stabilire se il proprietario ha diritto a un rimborso e, ancora, le modalità con cui l’inquilino sarà tenuto al pagamento. Tra le tante, può essere prevista proprio la mancata restituzione della caparra o della cauzione, ma sempre dopo aver vagliato il parere del giudice
Cosa fare se il proprietario non restituisce la caparra
Ma cosa succede se il proprietario dovesse rifiutarsi di restituire la caparra o il deposito cauzionale, in assenza di valide motivazioni? Per legge, il proprietario deve restituire l’importo comprensivo di interessi al momento della riconsegna delle chiavi di casa, a meno che le parti si siano accordati per un rimborso diverso, ad esempio scalandolo dal canone d’affitto.
Se in assenza di irregolarità di pagamento o danni all’immobile il locatore dovesse rifiutarsi, l’inquilino può:
- rivolgersi al tribunale e richiedere un decreto ingiuntivo ai danni del proprietario, con un ordine di pagamento;
- a questo punto il giudice imporrà, se la richiesta è fondata, che il locatore corrisponda la somma entro 40 giorni dall’emissione dello stesso decreto.
Sempre in sede di tribunale, l’inquilino potrà chiedere il riconoscimento di eventuali altri risarcimenti, ad esempio per danni a sua volta subiti, se sussistenti.
È utile specificare che, così come specificato anche più volte dalla Cassazione, che la mancata restituzione della caparra è un illecito civile e non un reato, perché in questo caso non si verificano le condizioni necessarie per identificare un’appropriazione indebita della somma.
Naturalmente, prima di adire le vie legali, il consiglio è quello di affidarsi alla consulenza di un legale di fiducia, che potrà verificare la sussistenza della richiesta e, fatto non meno importante, eventuali clausole sottoscritte nel contratto di locazione.
Il titolare può registrare presso l’Agenzia delle Entrate un contratto che sia già stato firmato in maniera digitale. Idealista offre ai proprietari e agli agenti immobiliari un servizio gratuito per la creazione di contratti di affitto con firma online.
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