Lavori privati su facciata condominiale: serve sempre il consenso?

È possibile condurre lavori privati sulla facciata condominiale, senza aver chiesto il permesso agli altri residenti nel palazzo? È la domanda che molti proprietari si pongono, nel notare piccole e grandi necessità di intervento che riguardano la porzione esterna dei loro immobili. Dalla semplice richiesta di ridipingere alcune aree scolorite o di sistemare gli intonaci, fino a opere più importanti come la sostituzione di finestre e portefinestre, si tratta di un dubbio più che legittimo

Per quanto si possa erroneamente pensare che l’area esterna alla singola unità abitativa sia di competenza esclusiva del suo proprietario, in realtà la facciata di un palazzo è a tutti gli effetti una parte comune dell’edificio. Di conseguenza, sarà necessario ottenere l’approvazione dell’assemblea condominiale anche per lavori privati che possono modificare il decoro o la stabilità della stessa facciata o, ancora, limitarne i diritti di utilizzo altrui. Prima di procedere alla richiesta, tuttavia, è utile consultare una guida sulle autorizzazioni in condominio.

Quando la facciata è parte comune?

Come già accennato in apertura, la facciata dell’edificio deve essere considerata una parte comune condominiale. Lo specifica l’articolo 1117 del Codice Civile, nell’elencare tutte le componenti di un palazzo che rientrano all’interno della proprietà comune:

• suolo e fondazioni;
• muri maestri, pilastri e travi portati;
• tetti e lastrici solari;
• portoni, scale, vestibili, anditi e portici;
• cortili e facciate.

Le porzioni di facciata esterna corrispondente a una precisa unità immobiliare, di conseguenza, non sono di proprietà del singolo condomino, bensì di tutti. Il proprietario dell’appartamento in oggetto, in altre parole, acquisisce un semplice titolo di godimento periodico sulla stessa facciata.

Lavori privati sulla facciata: quando serve l’autorizzazione del condominio?

Sono molti gli interventi privati che possono rendersi necessari sulla facciata del condominio. Oltre alla più comune manutenzione, come ad esempio il ripristino delle vernici o degli intonaci, il singolo proprietario potrebbe essere intenzionato a riparare le balaustre di un balcone o, ancora, potrebbe desiderare di sostituire una finestra con una di dimensioni maggiori.

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Proprio poiché la facciata condominiale, così come accennato nel precedente paragrafo, rappresenta una porzione comune dell’edificio, è sempre necessaria l’autorizzazione da parte dell’assemblea per i lavori che potrebbero apportare modifiche al decoro o alla stabilità o, ancora, limitare i diritti di utilizzo altrui. È quanto prevede l’articolo 1122 del Codice Civile, nel sottolineare gli obblighi del singolo condomino:

• il via libera dell’assemblea è sempre necessario per qualsiasi intervento sulle parti comuni;
• lo stesso obbligo vale anche per le aree di proprietà del singolo condomino, ma destinate all’uso comune. 

Per confermare o rifiutare i lavori, l’assemblea non dovrà solo attenersi alle normative vigenti in tema di decoro e pianificazione urbana, solitamente stabilite a livello comunale e regionale, ma anche alle prescrizioni previste all’interno del regolamento condominiale.

È inoltre utile ribadire che, secondo giurisprudenza, il consenso dell’assemblea condominiale dovrebbe essere richiesto anche quando i lavori non hanno un preciso impatto estetico sulla faccia, e quindi non rischiano di alterarne il decoro, poiché si tratta sempre di una parte comune dell’edificio.

Come vengono approvati i lavori privati sulla facciata condominiale

Ma come vengono approvati i lavori privati sulla facciata condominiale? Quando gli interventi che si desidera effettuare comportano una modifica della stessa facciata, il parere dell'assemblea non può essere eluso. Così come prevede l’articolo 1120 del Codice Civile, sarà quindi necessario ottenere:

• il parere positivo della maggioranza degli intervenuti in assemblea, dopo la notifica di riunione inoltrata dall’amministratore;
• questa maggioranza deve equivalere almeno ai 2/3 dei millesimi totali del condominio.

Tuttavia, oltre al Codice Civile bisogna prendere in considerazione eventuali limitazioni presenti all’interno del regolamento condominiale: alcuni accordi, infatti, prevedono che l’autorizzazione a condurre lavori privati sulla facciata sia unicamente possibile se si ottiene l’unanimità dei voti favorevoli da parte dei condomini.

Ma quali opere possono essere effettivamente approvate in sede assembleare? In linea generale, bisogna rispettare:

• l’articolo 1102 del Codice Civile, che permette al singolo di migliorare a proprie spese le porzioni comuni, purché non ne modifichi la destinazione d’uso o impedisca agli altri condomini di servirsene allo stesso modo. A questo scopo, può essere utile consultare una guida sulla destinazione d’uso delle porzioni condominiali;
• l’articolo 1112 del Codice Civile, che vieta al condomino di eseguire opere che potrebbero danneggiare le parti comuni, minare alla stabilità e alla sicurezza dell’edificio o danneggiare il decoro architettonico dello stesso.

Come facile intuire, il proprietario che intende eseguire opere sulla facciata non può limitarsi all’ottenimento del voto favorevole da parte dell’assemblea, ma dovrà ovviamente richiedere tutti i relativi permessi di ristrutturazione o costruzione al Comune.

Esempi di lavori privati sulla facciata condominiale

Allo scopo di favorire la comprensione, è utile prendere in considerazione due esempi di lavori privati sulla facciata condominiale davvero comuni:

• l’installazione del motore del condizionatore sulla facciata esterna del condominio;
• l’installazione di una canna fumaria aggiuntiva, ad esempio per soddisfare bisogni privati di riscaldamento, come ad esempio l’installazione di una stufa a pellet o altri sistemi di termoregolazione.

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Nel caso dell’installazione del motore del condizionatore, è necessario innanzitutto che la predisposizione dell’apparecchio non comprometta la possibilità altrui di fare altrimenti, né danneggi le parti comuni dell’edificio. In linea generale, è buona abitudine chiedere l’autorizzazione all’assemblea condominiale, tuttavia sul caso specifico del condizionatore è intervenuta di recente la Corte di Cassazione, con la sentenza 17975/2024. Secondo la Suprema Corte, non è necessario richiedere il consenso degli altri condomini:

• se non vengono lesi i diritti degli altri proprietari, compreso quello al decoro architettonico;
• l’eventuale diniego in assemblea deve intendersi come la mera testimonianza del mancato interesse, da parte degli altri condomini, di servirsi nello stesso modo della cosa comune.

Lo stesso vale per la canna fumaria, come specificato da una sentenza del Tribunale di Bari del 13/01/2021: il singolo condomino può adagiare una canna fumaria sulla facciata senza autorizzazione, purché non impedisca ad altri di fare altrettanto, non danneggi la stabilità e il decoro dell’edificio e, naturalmente, non limiti la proprietà altrui.

Quali opere si possono realizzare senza il consenso condominiale?

Vi sono dei lavori sulla facciata che si possono realizzare senza il consenso dell’assemblea condominiale, pur sempre informando l’amministratore delle proprie intenzioni? Come già spiegato, la facciata è sempre una porzione comune dell’edificio, quindi il parere positivo da parte dell’assemblea è indispensabile.

Tuttavia, in alcuni limitati casi l’amministratore può autorizzare il singolo condomino anche senza il preventivo parere positivo dell’assemblea condominiale, purché:

• si tratti di opere urgenti;
• si tratti di opere necessarie.

Questo perché, in caso di usura o malfunzionamenti, in assenza di un intervento di manutenzione o di ristrutturazione, si potrebbero danneggiare le proprietà o i beni degli altri condomini. Si pensi, ad esempio, al singolo condomino che vuole far riparare il cornicione pericolante o il davanzale di una sua finestra danneggiato, che rischia di cadere sulla proprietà altrui. Ancora, l’amministratore può autorizzare autonomamente lavori la cui mancata esecuzione potrebbe sfociare in sanzioni comminate all’intero condominio.

Quali conseguenze per i lavori condotti senza autorizzazione?

Ma cosa accade se il singolo condomino dovesse avviare lavori che necessitano di autorizzazione, senza ottenerla? Secondo l’articolo 1134 del Codice Civile, dovrà farsi carico di tutte le spese, senza poter ottenere il rimborso, proprio poiché non ha riferito le sue intenzioni all’assemblea. Inoltre, può essere citato in giudizio per un risarcimento - o, ancora, il ripristino delle parti comuni al loro stato originario - in caso le opere condotte abbiano danneggiato o limitato i diritti degli altri proprietari.

Se è invece l’amministratore ad autorizzare dei lavori senza aver vagliato il parere dell’assemblea, pur mancando il carattere di urgenza e necessità, gli altri condomini non sono tenuti al rimborso delle spese. Anche in questo caso, sono possibili azioni legali.