Il fallimento del condominio è possibile?

È possibile che si verifichi il fallimento del condominio? Si tratta di una preoccupazione comune per i proprietari di appartamenti in edifici condominiali, ad esempio per sopraggiunte difficoltà di gestione delle spese dovute a condomini morosi. In altre parole, se i condomini non pagano il condominio rischia di fallire?

La questione è più complessa rispetto a quanto si possa pensare. Non trattandosi di una personalità giuridica, dal punto di vista legale il condominio non può incorrere nel fallimento. Tuttavia, la presenza di diversi condomini morosi può materialmente impedire al condominio di sostenere i costi per la sua gestione, portandolo a una situazione gravemente debitoria nei confronti di fornitori e prestatori di servizi. 

Il condominio può fallire?

Per comprendere se un condominio possa fallire, è innanzitutto necessaria una doverosa precisazione, già accennata in apertura. Nell’ordinamento italiano, il prerequisito affinché vi sia un fallimento è la presenza di una personalità giuridica. Il condominio, tuttavia, non può essere considerato una persona giuridica, perché:

• non è titolare di un patrimonio autonomo;
• non è titolare di obbligazioni e diritti;
• la titolarità di beni, impianti e servizi è completamente assoggettata ai singoli condomini.

Pixabay

Perché, allora, si parla spesso di fallimento del condominio? Si tratta di una mera semplificazione, di una consuetudine nel linguaggio comune, per indicare una situazione condominiale poco florida dal punto di vista economico. Il condominio in sé non può fallire, ma i singoli condomini possono di certo imbattersi in difficoltà economiche. E le singole personalità giuridiche del condominio - come enti e società - possono essere coinvolte in procedure di fallimento. Tutte situazioni che, come facile intuire, rendono difficile all’intero condominio provvedere alle spese per la sua gestione o per il saldo di debiti eventualmente contratti.

Quando il condominio rischia di fallire?

Come si è visto, non essendo una personalità giuridica, dal punto di vista legale il condominio non può fallire. Tuttavia, si può trovare in una condizione economica e debitoria tale, da rendere complesso - se non possibile - il sereno prosieguo delle sue attività. Ma quando si verifica questa situazione?

Sono molte le condizioni che possono portare il condominio a non poter sopperire alle proprie spese o al pagamento dei debiti, ad esempio:

• in presenza di un elevato numero di condomini morosi;
• in presenza di unità immobiliari ancora intestate al costruttore fallito e mai vendute;
• in presenza di unità immobiliari intestate a società, anch’esse fallite.

Va da sé che, se i condomini non pagano le quote delle spese a cui sono legalmente vincolati, l’intero condominio si ritrova con una minore disponibilità di denaro per poter provvedere alla manutenzione ordinaria o straordinaria dell’edificio, per pagare le utenze legate alle parti comuni dello stabile, per saldare eventuali debiti precedentemente contratti per opere di ristrutturazione e ammodernamento.

Come il condominio agisce nei confronti dei condomini falliti

Naturalmente, il condominio che si dovesse trovare in difficoltà economiche a causa dei condomini non paganti, può procedere per via giudiziaria al recupero dei crediti. Per farlo, è necessario seguire delle specifiche procedure, suddivise in più fasi.

La richiesta di insinuazione al passivo

Quando un condomino fallisce, si apre innanzitutto una fase di morosità: il Tribunale verificherà la condizione dello stesso condomino e il suo stato di insolvenza verso i creditori. Contestualmente, verrà nominato un curatore fallimentare, ovvero un soggetto che si occuperà di amministrare il patrimonio fallimentare del condomino, rispondendo al giudice e ai creditori.

Così come prevede l’articolo 93 della Legge Fallimentare - e sue successive integrazioni, con l’attuale Codice della Crisi d’Impresa e dell’Insolvenza - affinché il condominio possa essere riconosciuto come creditore, deve presentare domanda di insinuazione al passivo. Questa dovrà:

• essere inviata via PEC al curatore fallimentare entro 30 giorni dalla data fissata dal Tribunale per l’esame dello stato d’insolvenza;
• deve contenere tutta la documentazione necessaria per dimostrare eventuali crediti che il condominio vanta sul soggetto fallito.

Come facile intuire, il soggetto che si dovrà far carico di presentare la domanda è l’amministratore, il quale da questo momento si interfaccerà unicamente con il curatore fallimentare, anziché con il condomino coinvolto. 

È bene sottolineare nuovamente che, senza questa fondamentale richiesta, il condominio non verrà riconosciuto fra coloro che vantano crediti sul condomino fallito e, di conseguenza, non potrà avanzare pretese sul pagamento delle spese arretrate.

Quali spese può recuperare il condominio

Ma quali sono i debiti che, effettivamente, il condominio può recuperare da un soggetto fallito? Innanzitutto, è utile sottolineare che il Tribunale definirà una scala di priorità sia dei soggetti creditori che degli stessi crediti, suddividendoli in privilegiati o deboli.

Pixabay

In merito alle spese di condominio:

• le spese ordinarie sono normalmente considerate crediti deboli o non garantiti e, per questa ragione, hanno possibilità ridotte di poter essere effettivamente saldate;
• le spese straordinarie sono invece crediti privilegiati e, di conseguenza, potranno godere di una priorità maggiore di pagamento.

Affinché le spese possano essere effettivamente pagate, è però necessario che:

• siano ampiamente documentate;
• siano antecedenti alla procedura di fallimento del singolo condomino.

Le spese che dovessero accumularsi dopo la dichiarazione di fallimento non rientrano nell’insinuazione al passivo, tuttavia possono essere richieste in itinere al curatore fallimentare. Quest’ultimo, infatti:

• sostituirà il condomino in tutte le interazioni con il condominio, ad esempio nelle assemblee condominiali, dove avrà diritto di voto;
• è tenuto al pagamento delle quote condominiali successive al fallimento.

Come si è già spiegato, le possibilità di recuperare effettivamente le spese dipendono dalla priorità assegnata al credito. Per questa ragione, e data anche la complessità della materia, è necessario che il condominio si faccia assistere da un legale in tutte le fasi della procedura del fallimento e del recupero delle somme.