Parcheggio condominiale: i non residenti possono usarlo?

Da sempre un dubbio coinvolge la gestione del parcheggio condominiale: i non residenti possono sfruttarlo, ad esempio per la sosta durante le commissioni? Si tratta di una questione annosa, che da sempre solleva un certo malcontento in condominio: d’altronde, giungere presso la propria abitazione e trovare il parcheggio occupato da sconosciuti è tutt’altro che piacevole. Cosa prevede la legge e come fare affinché sia di uso esclusivo dei condomini?

In linea generale, la legge non vieta a estranei di parcheggiare negli spazi condominiali adibiti, soprattutto se a livello del piano strada. Allo stesso modo, non si può impedire a parenti, amici e ospiti di un condomino di sfruttare il parcheggio. Tuttavia, per i residenti possono esservi dei vincoli definiti dal regolamento condominiale, mentre per gli estranei si può teoricamente agire legalmente, soprattutto se il comportamento è reiterato nel tempo.

Come funziona il parcheggio condominiale

La disponibilità di un parcheggio per i residenti è ormai una comodità diffusa fra i condomini, si tratti di aree adibite a livello del piano strada o, ancora, parcheggi recintati o sotterranei. Per comprendere quando i non residenti possano avvalersene, è innanzitutto necessario comprendere come questo spazio viene gestito a livello condominiale e, ancora, quali diritti e doveri gli stessi condomini devono rispettare.

Chi ha diritto a un posto auto condominiale?

Il parcheggio condominiale è a tutti gli effetti una parte comune dello stesso condominio, così come definito dall’articolo 1117 del Codice Civile. Per questa ragione, tutti i residenti lo possono sfruttare senza grandi limitazioni, purché - come previsto dall’articolo 1102 del Codice Civile - non ne venga impedito l’uso ad altri.

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Tuttavia, è necessario fare riferimento anche al regolamento condominiale, che potrebbe determinare vincoli o disposizioni diverse. Ad esempio, su approvazione dell’assemblea condominiale:

• le aree di parcheggio potrebbero essere redistribuite tra i condomini in base ai millesimi posseduti;
• alcuni parcheggi potrebbero essere destinati all’uso esclusivo di alcuni residenti che ne hanno acquisito la proprietà: in altre parole, coloro che hanno acquistato il posto auto;
• il regolamento potrebbe definire le modalità di utilizzo del parcheggio, gli orari di accesso e la durata della sosta, eventuali turnazioni e disciplinare l’ingresso e l’uscita di estranei.

Di conseguenza, seppur con tutte le eccezioni previste da regolamento, tutti i condomini hanno diritto a un posto auto condominiale. In questo caso, la stessa assemblea - sempre tramite lo strumento del regolamento - deve gestirne l’assegnazione secondo diverse modalità:

• l’assegnazione fissa - ovvero, a ogni singolo condomino corrisponde un preciso posto auto - è solitamente scelta quando il numero di parcheggi soddisfa pienamente le necessità del condominio. Ancora, è necessaria quando alcuni condomini godono di diritti di proprietà esclusivi su singoli posti auto;
• l’assegnazione a turnazione, o a rotazione, è invece scelta quando il numero di parcheggi non è sufficiente per tutti i condomini e, in assenza di vincoli di proprietà specifici, tramite turni si assicura che ogni residente possa temporaneamente avvalersene.

Non residenti nel parcheggio condominiale: cosa sapere

Per quanto teoricamente il parcheggio condominiale sia riservato agli stessi condomini, nella pratica capita spesso di trovare in sosta auto di estranei. E agire contro questi ultimi, affinché liberino i posti auto indebitamente occupati, sembra essere tutto fuorché semplice.

Chi può parcheggiare in un cortile privato

Come già spiegato in apertura, la legge non vieta esplicitamente ai non residenti di parcheggiare all’interno degli spazi condominiali, seppur con alcune importanti eccezioni. In linea generale, soprattutto se il parcheggio è all’interno di un cortile privato, vi possono parcheggiare:

• i condomini, rispettando i vincoli definiti dal regolamento condominiale;
• parenti, amici, ospiti e visitatori degli stessi residenti;
• i clienti delle attività commerciali presenti all’interno dell’edificio condominiale.

È però necessario sottolineare che l’assemblea, anche in assenza dell’unanimità, può deliberare il divieto di parcheggio sia ai non residenti ospiti dei condomini, che alle attività commerciali. Affinché la norma venga nei fatti seguita, è però spesso necessario recintare l’area di parcheggio e garantirne l’accesso condizionato - tramite badge o chiavi - solo a chi ne ha diritto.

Ma i non residenti completamente estranei al condominio, né clienti di attività commerciali né legati a un condomino, possono sostare nel parcheggio condominiale? Come già ripetuto, la legge non lo vieta esplicitamente e, nonostante esistano specifiche azioni da intraprendere contro chi parcheggia senza titoli, non è possibile richiedere l’intervento delle Forze dell’Ordine. Ad esempio, richiedendo l’intervento dei vigili e di carro attrezzi per la rimozione forzata, poiché non agiscono all’interno di spazi privati. Come fare, di conseguenza?

Come gestire i non residenti nel parcheggio condominiale

Nonostante eventuali limitazioni inserite nel regolamento condominiale, quest’ultimo rimane valido solo per i condomini - e, più in generale, per gli altri residenti nello stabile, come gli affittuari - ma non ha valore di legge per gli estranei. Per questa ragione, agire contro non residenti che utilizzano indebitamente il parcheggio condominiale è particolarmente difficile. Infatti:

• non è possibile rivolgersi alle Forze dell’Ordine per la rimozione forzata dei mezzi estranei, così come già visto;
• l’identificazione del responsabile può essere complessa.

In linea generale, l’amministratore condominiale - o il residente impossibilitato a parcheggiare - può intervenire se:

• la violazione del posto auto è a opera di un altro condomino, o di un suo ospite, ai danni dei diritti di parcheggio altrui. Ad esempio, il residente che sistematicamente occupa il posto assegnato al suo dirimpettaio, può essere multato con una sanzione da 200 a 800 euro, secondo quanto previsto dall’articolo 70 delle Disposizioni Attuative del Codice Civile;
• se l’occupazione da parte di non residenti è sistematica o, ancora, impedisce il transito degli altri condomini. In questo caso, si dovrà però procedere con una causa civile verso il soggetto occupante.

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Proprio data questa complessità, la maggior parte dei condomini gestisce a monte la presenza di non residenti, non solo tramite i divieti - come quello verso amici e parenti - inclusi nel regolamento. Sempre più stabili, infatti, si stanno dotando:

• di recinzioni e sbarre, per impedire l’accesso al parcheggio a terzi;
• di parcheggi sotterranei, con accessi gestiti da chiavi e badge.

Cosa comporta parcheggiare in un parcheggio riservato ai condomini?

Il fatto che la legge non preveda un esplicito divieto all’utilizzo dei parcheggi condominiali da parte di estranei, permette a chiunque di usufruire dei posti auto? Non proprio.

Per quanto l’amministratore o il proprietario del posteggio non possa chiamare un carro attrezzi per rimuovere il veicolo estraneo - ma può, tuttavia, avvalersi di un servizio di traino privato e custodia in magazzino, a spese del condominio - vi sono diversi rischi. In particolare:

• il condominio potrebbe richiedere l’intervento del tribunale, con una causa civile contro l’occupante, soprattutto se il posteggio indebito è sistematico;
• si può incorrere nel reato di violenza privata, come previsto dall’articolo 610 del Codice Penale, soprattutto se il veicolo impedisce il passaggio dei mezzi degli altri condomini, blocca l’accesso ai garage o impedisce ai legittimi assegnatari di sfruttare il posto auto.

La violenza privata è un reato che può comportare una pena fino a quattro anni di reclusione. Di conseguenza, se proprio si ha la necessità di usare un parcheggio condominiale - per un’urgenza, un impegno inderogabile o altre ragioni - è consigliato chiedere preventivamente il permesso agli stessi residenti.