Chi paga l'agenzia immobiliare: gli obblighi più comuni

Chi paga l’agenzia immobiliare, l’acquirente o il venditore? È un dubbio più che comune, quando si finalizza la compravendita di un immobile e si deve, pertanto, provvedere al pagamento della relativa provvigione. In linea generale, a meno che non siano stati stretti accordi esclusivi, il compenso dovrà essere corrisposto da tutte le parti che hanno beneficiato dell’attività di mediazione.

L’agente immobiliare fornisce infatti servizi sia al compratore che al venditore, sulla base della sua esperienza e delle sue competenze, nonché degli strumenti di cui si avvale, quali gestionali immobiliari come Miogest.

Chi deve pagare l’agenzia immobiliare

Non è di certo un segreto: l’intermediazione immobiliare è sempre più cruciale non solo nelle compravendite, ma anche nella locazione di immobili. Eppure, quando l’affare giunge a conclusione, non è semplice stabilire chi debba effettivamente pagare l’agenzia immobiliare.

Chi deve pagare l’agenzia in caso di acquisto

Innanzitutto, chi paga l’agenzia immobiliare in una compravendita? Così come già accennato in apertura, entrambe le parti che beneficiano dell’intermediazione sono tenute a pagare l’agente o l’agenzia, fatta eccezione per la sottoscrizione di accordi esclusivi.

Secondo quanto previsto dall'articolo 1755 del Codice Civile, sia l’acquirente che il venditore sono tenuti infatti al pagamento della provvigione, se hanno effettivamente entrambi beneficiato della mediazione e, fatto non meno importante, questa ha portato alla conclusione dell’affare. La logica di fondo, d’altronde, è molto semplice da comprendere:

• l’acquirente deve corrispondere il dovuto per il servizio ricevuto, come l’aiuto per la ricerca delle immobile, le visite sul posto e la gestione della trattativa;
• il venditore, al contempo, dovrà pagare la provvigione per l’attività dello stesso agente, che gli ha permesso di trovare un compratore.

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Come facile intuire, non è quindi valida la convinzione comune che vorrebbe che l’agenzia immobiliare venga pagata solo da chi vende: esiste anche una provvigione dell’agenzia immobiliare per chi compra. È però anche vero che le parti si possono accordare diversamente, meglio se per iscritto, prevedendo così una ripartizione diversa. Lo stesso vale per i mandati di intermediazione esclusiva, che potrebbero prevedere specifiche clausole per escludere la controparte dal pagamento di qualsiasi provvigione. Semplificando ulteriormente:

• il compenso è ad appannaggio di entrambe le parti, se tutte beneficiano dell’attività di mediazione garantita dall’agenzia o dall’agente;
• quando il mandato di mediazione è esclusivo, e quindi l’agenzia agisce nell’interesse solo dell’acquirente o del venditore, la controparte potrebbe essere esclusa dagli obblighi di pagamento.

Chi paga l’agenzia immobiliare in caso di affitto

Discorso del tutto simile per la provvigione dell’agenzia immobiliare in caso di affitto. Anche in questa situazione, per consuetudine si tende a seguire un’analoga ripartizione del compenso, se entrambe le parti beneficiano dell’attività di mediazione:

• il locatario - e, quindi, l’inquilino - paga l’agenzia che gli ha permesso di trovare casa. In genere, è una prassi diffusa richiedere una provvigione pari a una mensilità del canone;
• il locatore - e, quindi, il proprietario dell’immobile - è invece chiamato a pagare la provvigione stabilita con la stessa agenzia, se il contratto di locazione è stato posto in essere grazie alla mediazione. In genere, può essere previsto un versamento una tantum oppure una quota sul canone di locazione.

Similmente a quanto già visto per la compravendita, le parti mantengono comunque la facoltà di accordarsi differentemente e, se si decide di sottoscrivere un mandato di intermediazione esclusivo, sarà necessario specificare chi si farà carico di tutti i relativi costi.

Quando si paga l’agenzia: prima o dopo il rogito

Stabilito che entrambe le parti debbano provvedere alla provvigione - salvo mandati esclusivi o nei casi in cui, effettivamente, l’acquirente o il venditore non abbiano fruito dei servizi di mediazione - quando si paga l’agenzia immobiliare secondo il Codice Civile? 

I dubbi sulle tempistiche di pagamento sono molto diffusi, tanto che fra acquirente e venditore non sempre è chiaro quando si debba pagare l’agenzia immobiliare, al compromesso o al rogito. Sempre riferendosi all’articolo 1755 del Codice Civile, è necessario sapere che la provvigione è dovuta ad affare concluso, con accordo vincolante. Di conseguenza:

• se viene sottoscritto un preliminare di vendita vincolante fra le parti, l’affare può ritenersi concluso e l’agente può esigere la sua provvigione;
• nella maggior parte dei casi, le agenzie preferiscono comunque attendere il rogito notarile, prima di avanzare richieste di pagamento.

Detto questo, è comunque possibile definire tempistiche diverse direttamente all’interno del contratto di mediazione immobiliare.

Come si calcola la percentuale dell’agenzia immobiliare

Appreso come debba essere suddivisa la provvigione, come si calcola la percentuale che si deve garantire all’agenzia immobiliare? È innanzitutto necessario sapere che gli accordi stretti con il mediatore possono essere i più vari, di conseguenza non è possibile stabilire delle percentuali che valgano per tutti. Tuttavia, vi possono essere dei range a cui fare genericamente riferimento.

Provvigione dell’agenzia immobiliare nelle compravendite

All’interno delle compravendite, la provvigione da garantire è generalmente specificata all’interno del contratto di mediazione sottoscritto. Sebbene quest’ultimo non sia obbligatorio, e possano quindi valere anche accordi di tipo verbale, è ormai una prassi comune a tutte le agenzie immobiliari. Di norma:

• la percentuale concordata è solitamente compresa tra il 2 e il 4% del valore della compravendita;
• le parti hanno comunque facoltà di stringere altre tipologie di accordo.

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In questo frangente, è utile anche sottolineare che:

• secondo giurisprudenza diffusa, se le parti decidono di procedere a una compravendita privata, la percentuale all’agenzia è comunque dovuta, se si prova che il loro incontro è avvenuto grazie all’attività di mediazione della stessa agenzia;
• la parte che decise di sottoscrivere un contratto esclusivo con l’agenzia decide di ritirarsi prima del termine del contratto, potrebbe essere tenuta a pagare una penale.

Provvigione dell'agenzia immobiliare nell’affitto

Anche quando non ci si trova di fronte a una compravendita, bensì alla sottoscrizione di un contratto di locazione, la provvigione dell’agenzia immobiliare è dovuta. Sempre ribadendo che i compensi per i mediatori possono essere molto variabili, di solito le agenzie immobiliari richiedono:

• una quota all’affittuario pari a una mensilità del canone;
• una quota una tantum al proprietario dell’immobile o, ancora, una percentuale sul canone di locazione.

Sempre come già accennato, le parti si possono accordare diversamente, affinché sia solo il locatore o il locatario a corrispondere quanto dovuto per l’attività di mediazione. Come di consuetudine, è sempre indicato che l’accordo sia testimoniato per iscritto, magari con l’aiuto di un legale di fiducia o di un notaio.