Autorizzazione paesaggistica in sanatoria: come funziona

L’autorizzazione paesaggistica in sanatoria è uno strumento di legge pensato per la regolarizzazione postuma di interventi edilizi, realizzati in aree soggette a vincoli paesaggistici. In linea generale, tramite questo procedimento - permesso in alcuni specifici casi e disciplinato principalmente dal D.Lgs. 42/2004 - è possibile sanare opere realizzate senza autorizzazione preventiva, evitandone la rimozione, purché compatibili con i vincoli paesaggistici esistenti. La procedura può inoltre comportare il pagamento di sanzioni.

Cos’è l’autorizzazione paesaggistica in sanatoria

Così come accennato in apertura, l’autorizzazione paesaggistica in sanatoria è un procedimento che permette di regolarizzare degli interventi edilizi realizzati in aree soggette a vincolo paesaggistico. Disciplinata dal Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio, ovvero il già citato D.Lgs. 42/2004, e da normative regionali, si applica in alcuni specifici casi, solitamente per opere minori.

Di solito, quando si realizzano opere edilizie in aree sottoposte a vincoli senza ottenere i relativi permessi, è necessario rimuovere quanto costruito o modificato, per ripristinare i luoghi alle loro condizioni originarie. Nonostante questo, vi sono alcune situazioni che permettono di mantenere l’intervento - quindi, di evitarne la demolizione - se compatibile con i vincoli esistenti, previo il pagamento di una sanzione.

Quando è possibile accedere alla sanatoria postuma

In linea generale, il procedimento di autorizzazione paesaggistica in sanatoria è riservata a interventi edilizi minori, suddivisi in due grandi categorie:

• le opere realizzate prima del vincolo paesaggistico, ovvero tutti quegli interventi che sono stati portati a termine prima che la zona venisse protetta dalla legge, se compatibili con il vincolo esistente al momento della sua imposizione;
• le opere realizzate prima del 12 maggio 2006, comunemente definite di sanatoria paesaggistica ante 2006, quando è entrato in vigore il D.Lgs. 157/2006. Quest’ultimo ha incluso modifiche rispetto alle casistiche inizialmente previste dal D.Lgs 42/2004, ad esempio l’impossibilità di regolarizzazione degli aumenti di volume e di superficie.

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Come già spiegato, la possibilità di regolarizzazione postuma riguarda interventi edilizi minori, ad esempio la tipologia di materiali utilizzati o le modalità di esecuzione della manutenzione ordinaria o straordinaria, così come si vedrà più avanti.

Come ottenere la concessione in sanatoria

Definita cosa sia l’autorizzazione paesaggistica in sanatoria, è utile comprendere come possa avvenire la regolarizzazione postuma. Il processo prevede infatti diversi passaggi, che possono anche variare di intensità a seconda della zona in cui sono stati realizzati gli interventi, in base alle normative regionali o comunali vigenti.

Come superare il vincolo paesaggistico: le fasi

Solitamente, il processo si apre con l’accertamento di compatibilità paesaggistica in sanatoria. In altre parole, le autorità preposte - ad esempio, la Soprintendenza - verificano che gli interventi eseguiti siano effettivamente compatibili con i vincoli paesaggistici, cioè se siano legalmente sanabili. In alcuni casi, potrebbero essere imposte delle opere di mitigazione, prima di poter concedere l’autorizzazione.

Per comprendere se vi sia effettiva compatibilità, le autorità fanno riferimento a quanto definito sempre dal D.Lgs. 42/2004. In merito ai requisiti per la sanatoria paesaggistica e urbanistica, sono infatti ammessi alla regolarizzazione post-intervento:

• i lavori che non hanno comportato un aumento di volume o nuove superfici rispetto a quelli già autorizzati;
• l’utilizzo di materiali diversi da quelli previsti dai vincoli paesaggistici;
• eventuali interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, purché nei limiti stabiliti dal D.P.R 380/2001, cioè il Testo Unico dell’Edilizia, e degli stessi vincoli paesaggistici.

Naturalmente, sarà necessario verificare anche eventuali disposizioni definite a livello regionale, poiché potrebbero prevedere dei requisiti di sanabilità diversi. Ad esempio:

• in Puglia, è necessario che gli interventi regolarizzabili risultino conformi anche alle norme del Piano Paesaggistico Territoriale Regionale (PPTR) e alle relative opere ammesse, sia al momento della loro realizzazione che della presentazione della domanda;
• nel Lazio, è possibile ottenere l’autorizzazione in sanatoria anche degli interventi di manutenzione straordinaria, purché rispettino le caratteristiche originali dei materiali;
• in Calabria parte degli interventi di manutenzione ordinaria non sono spesso soggetti ad autorizzazione, se viene preservato lo stato dei luoghi.

Effettuato l’accertamento di compatibilità, si procede con la presentazione della domanda, che dovrà includere:

• il modello ufficiale di presentazione, solitamente fornito dal Comune;
• la documentazione fotografica sulle opere da regolarizzare;
• se previste, la relazione paesaggistica asseverata e il parere obbligatorio della Soprintendenza competente.

Se la domanda viene approvata, si dovrà corrispondere l’eventuale sanzione amministrativa per la sanatoria, calcolata in base a perizie sull’opera edilizia realizzata. In caso di bocciatura, invece, si riceverà l’ordine di demolizione o di ripristino dei luoghi, nonché una sanzione comminata all’illecito commesso.

Autorizzazione paesaggistica in sanatoria: i tempi

Definite le fasi per ottenere l’autorizzazione paesaggistica in sanatoria, è lecito chiedersi quali siano i tempi dell’intero processo. Molto dipende dal tipo di procedura prescelta:

• per la sanatoria paesaggistica ordinaria, possono essere necessari fino a 180 giorni, mentre il parere della Soprintendenza deve giungere entro 90 giorni;
• per la sanatoria paesaggistica semplificata, prevista per modifiche di lieve entità o non strutturali, le tempistiche si riducono a 60 giorni.

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È tuttavia utile sapere che, in caso di mancata risposta entro i termini da parte dell’amministrazione competente, per la sanatoria paesaggistica non è previsto il silenzio-assenso, regolato dalla Legge 214/1990.

Esenzioni e costi dell’autorizzazione paesaggistica in sanatoria

Analizzate le modalità per richiedere l’autorizzazione paesaggistica in sanatoria, è utile anche verificare quali interventi non siano soggetti a regolarizzazione, così come anche i costi della procedura.

Quali interventi non necessitano di autorizzazione paesaggistica

Innanzitutto, è utile sapere quali interventi non necessitino di sanatoria. In linea generale, si tratta di specifiche opere definite a livello regionale o, ancora, da altre normative nazionali, come ad esempio il D.P.R. 31/2017. A livello esemplificativo, si possono citare:

• gli interventi manutenzione ordinaria e straordinaria che non influiscono sull’aspetto esteriore della costruzione, quali la tinteggiatura;
• l’assenza di sanatoria paesaggistica per le finestre, se vengono installate in modo conforme a quelle già esistenti;
• tutti gli interventi su costruzioni o immobili che non sono soggetti a vincolo paesaggistico diretto, pur sorgendo all’interno di aree vincolate.

Quanto costa una sanatoria paesaggistica

Ma quanto costa ottenere un’autorizzazione paesaggistica postuma? La relativa spesa è principalmente definita da due fattori:

• i diritti di segreteria e gli oneri istruttori, che possono variare sia da un Comune all’altro, che a seconda della Regione;
• le sanzioni pecuniarie, che vengono calcolate in base all’articolo 167 del D.Lgs. 42/2004, in relazione all’entità dell’abuso comprovato da perizia. In genere, la cifra si attesta sul 30% del costo dell’intervento.

Stabilire una cifra univoca non è possibile, poiché sia i diritti che le sanzioni variano non solo a livello territoriale, ma anche caso per caso. In linea orientativa, i costi possono variare dai 500 agli oltre 15.000 euro, a cui aggiungere eventuali spese per interventi di mitigazione ordinati per poter ottenere l’autorizzazione postuma. Ancora, bisognerà anche prendere in considerazione l’eventuale intervento di tecnici, ad esempio per le perizie, e la consulenza legale: l'esborso aggiuntivo potrebbe essere compreso tra i 250 e i 3.000 euro.