Canna fumaria in condominio: normativa e autorizzazioni necessarie

Un dubbio frequente fra i condomini che, nel desiderio di approfittare di soluzioni di riscaldamento autonomo, hanno bisogno di un sistema di scarico dei fumi aggiuntivo, è quale normativa occorre rispettare per l’installazione di una canna fumaria in condominio. Innanzitutto, è utile sapere che l’installazione deve avvenire nel rispetto delle norme e dei vincoli previsti sia a livello nazionale che locale, oltre al regolamento del condominio. In alcuni casi, inoltre, potrebbe essere necessaria l’approvazione da parte dell’assemblea.

Canna fumaria in condominio: il contesto normativo

Può di certo capitare, così come anche accennato in apertura, che un singolo bisogno necessiti dell’installazione di una nuova canna fumaria, aggiuntiva rispetto a quelle già a disposizione del condominio. Ad esempio, il caso più frequente è quello della predisposizione di una stufa a pellet, oppure dell’installazione di un camino all’ultimo piano, che potrebbero richiedere un sistema di scarico dedicato o differente da quello principale dell’edificio. Ma qual è il contesto normativo di riferimento?

Canna fumaria e parti comuni dell’edificio

Come facile intuire, il primo fattore da prendere in considerazione sono gli obblighi del singolo nei confronti del condominio e, più precisamente, lo spazio d’azione normativo per la predisposizione di una canna fumaria aggiuntiva. Questo perché, anche se a uso esclusivo, il nuovo impianto dovrà giocoforza avvalersi delle parti comuni dell’edificio, ad esempio per il suo fissaggio laterale o lo sbocco al tetto. Ma quando è possibile farlo? In linea generale:

• l’articolo 1117 del Codice Civile definisce quali siano le parti comuni del condominio, come ad esempio un muro perimetrale, dove verrà presumibilmente fissata la nuova canna fumaria;
• l’articolo 1102 del Codice Civile consente al singolo di utilizzare le parti comuni, come appunto le pareti laterali dello stabile, purché non ne alteri la destinazione d’uso né impedisca ad altri di fare altrettanto;

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Naturalmente, in base all’articolo 1122 del Codice Civile, non potranno essere realizzati interventi che possano compromettere la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico dello stabile condominiale.

Quali sono le distanze delle canne fumarie dalle finestre degli altri condomini

Esaminata la possibilità di installare una canna fumaria avvalendosi delle parti comuni dello stabile, il secondo passo è quello di valutare le distanze a propria disposizione. A questo scopo, è necessario rifarsi a diverse normative e interventi di legge:

• la normativa UNI 7129 impone una distanza minima di 75 centimetri da finestre o aperture vicine per impianti classici, come quelli a gas;
• l’articolo 889 del Codice Civile impone la distanza di un metro dal confine con la proprietà altrui per tubature come quelle dell’acqua e del gas. Sebbene non citi esplicitamente le canne fumarie, la disposizione può essere applicata per analogia per impianti che si avvalgono di combustibili solidi o liquidi maggiormente pericolosi, anche se vi sono diverse interpretazioni della giurisprudenza;
• i regolamenti edilizi comunali possono imporre distanze superiori, così come anche specifiche limitazioni possono essere presenti nel regolamento condominiale o in quello contrattuale.

È inoltre utile sapere che la canna fumaria deve solitamente avere uno sbocco sul tetto, tuttavia il D.P.R. 412/1993 ammette alcune deroghe, come nel caso degli impianti ad alta efficienza con scarico a parete. Non è invece necessario rispettare la distanza di tre metri dalle vedute, come previsto dall’articolo 907 del Codice Civile, perché la giurisprudenza ha stabilito che la canna fumaria non può essere considerata una costruzione in senso stretto.

In ogni caso, vale la pena ricordare che gli altri condomini possono richiede una valutazione al giudice per canne fumarie considerate troppo vicine a finestre, porte o alla proprietà altrui, quando i fumi superano la “normale tollerabilità”, in base all’articolo 844 del Codice Civile. Ad esempio, con la sentenza del 10 giugno del 2020, il Tribunale di Roma ha ordinato la modifica di una canna fumaria che risultava troppo vicina a una finestra, causando immissioni fastidiose nella proprietà altrui.

Come deve essere una canna fumaria a norma

Ancora, sarà necessario anche progettare e installare una canna fumaria che sia a norma di legge, per garantirne la piena sicurezza. Ma quali sono gli elementi da prendere in debita considerazione? Indicativamente, una canna fumaria è a norma quando:

• è realizzata con materiali adeguati, resistenti al calore e alla corrosione, conformi alle normative UNI 10683 e UNI 7129, relative agli impianti a biomassa e a gas. Inoltre, deve garantire la dispersione dei fumi in piena sicurezza, sia per l’edificio che per la salute dei condomini; per le canne fumarie condominiali per caldaie a condensazione i materiali devono anche essere resistenti alla corrosione.
• prevede uno sbocco sopra il tetto, in base al D.P.R. 412/1993 e successive modificazioni. In genere, vengono rispettati almeno 50 o 100 centimetri di altezza oltre il colmo, ma questi termini possono cambiare in base alle norme UNI vigenti e ai regolamenti locali. Sono però viste deroghe, come già visto, per gli impianti ad alta efficienza con impianti a parete certificati;
• prevede un percorso prevalentemente verticale per garantire il tiraggio, con massimo due deviazioni di 45 gradi gradi, come da normativa UNI 10683;
• è sottoposta a manutenzione regolare, come la pulizia periodica obbligatoria e altri interventi da tecnici abilitati, che dovranno essere documentati all’interno del libretto dell’impianto.

In caso di adeguamento di una canna fumaria condominiale già esistente, sarà necessario eseguire interventi che rispettino le norme vigenti più aggiornate, anche in considerazione delle ultime normative sull’efficienza energetica, come il D.Lgs 199/2021.

È doveroso sapere che la predisposizione di una canna fumaria condominiale non a norma può dar luogo a diverse conseguenze, come sanzioni variabili per l’installazione abusiva o, ancora, controlli da parte dell’ASL o delle Forze dell’Ordine in presenza di denunce da parte di terzi. È il caso, ad esempio, del vicino che chiede supporto legale, in base all’articolo 844 del Codice Civile, per la penetrazione di fumi pericolosi nella sua abitazione.

Approvazione della canna fumaria in assemblea

Ma l’installazione di una canna fumaria in condominio richiede l’autorizzazione della maggioranza, in sede di assemblea condominiale? Rispondere a questa domanda non è semplice, poiché molto dipende dallo specifico caso.

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Come specificato anche dal Tar della Regione Calabria, con la sentenza 136/21, il consenso degli altri condomini per la canna fumaria non è necessario se:

• non altera la destinazione d’uso delle parti comuni, né impedisca di fare altrettanto ad altri, come prevede il già citato articolo 1102 del Codice Civile;
• non compromette il decoro architettonico, la sicurezza e la stabilità dello stabile, come già visto con l’articolo 1122 del Codice Civile;
• il regolamento condominiale o contrattuale non prevede limitazioni, restrizioni o obblighi specifici di autorizzazione per l’installazione.

Ovviamente, dovranno essere rispettati tutti i limiti di legge già elencati, in particolare sulla predisposizione a norma, così come altri vincoli locali eventualmente vigenti.

Per contro, l’autorizzazione per l’installazione di una canna fumaria in condominio potrebbe essere necessaria se:

• sono presenti specifiche disposizioni nel regolamento condominiale o contrattuale, ad esempio divieti espliciti di installazione di nuove canne fumarie;
• si rende necessaria la modifica delle parti comuni, con un’innovazione ai sensi dell’articolo 1120 del Codice Civile;
• l’installazione potrebbe impedire di utilizzare in egual modo una parte comune agli altri condomini;
• si modifica in modo sostanziale l’estetica del condominio, quindi si altera il suo decoro architettonico.

In questi casi, l’assemblea dovrà deliberarne l’installazione, raggiungendo le maggioranze previste dall’articolo 1136 del Codice Civile. È normalmente sufficiente la maggioranza dei presenti, purché rappresentino almeno la metà dei millesimi dello stabile, tranne diversa indicazione. Ad esempio, in caso di innovazioni sulle parti comuni, è necessaria la maggioranza dei condomini, purché rappresentino i 2/3 dei millesimi del condominio.

Per questa ragione, prima di progettare l’installazione di una nuova canna fumaria, è sempre necessario consultare il regolamento condominiale e contrattuale, se presente, nonché chiedere informazioni sia all’amministratore di condominio che al proprio legale di fiducia. In questo modo, si potrà procedere nella massima serenità, nel rispetto di tutti i vincoli, sia da regolamento che di legge.