Camino in condominio all’ultimo piano: quando installarlo

È possibile installare un camino in condominio all’ultimo piano? È una domanda frequente fra i condomini che, in vista dell’inverno, vogliono approfittare di questa calda soluzione per la casa.

Per quanto si possa procedere, è necessario verificare le normative vigenti, valutare la necessità di una modifica del regolamento condominiale e l’eventuale approvazione dall’assemblea.

Camino all’ultimo piano: un progetto da non sottovalutare

L’installazione di un classico caminetto a legna in condominio è un desiderio che accomuna molti residenti, in particolare coloro che si trovano agli ultimi piani dei palazzi. Le escursioni termiche a cui questi appartamenti sono più esposti, così come la vicinanza al tetto, incentivano infatti l’idea di dotarsi di una soluzione di riscaldamento aggiuntiva. 

Eppure, per quanto possa sembrare una soluzione allettante, potrebbe non essere la più semplice da realizzare. Bisogna infatti prendere in considerazione diversi passaggi, in particolare:

• l’effettiva fattibilità del progetto, in base alle condizioni strutturali dell’edificio;
• gli eventuali vincoli o limitazioni a livello di regolamento condominiale;
• gli obblighi sulla gestione della canna fumaria, nel rispetto delle normative di sicurezza e di gestione dei fumi di scarico;
• l’eventuale necessità di approvazione da parte dell’assemblea condominiale;
• l’ottenimento dei necessari permessi da parte del Comune di residenza.

Dove far passare la canna fumaria

Il primo elemento da prendere in considerazione, quando si progetta di installare un camino all’ultimo piano del condominio, è il corretto posizionamento della canna fumaria. Ovviamente, il progetto stesso dovrà essere elaborato da personale qualificato ma, in linea generale, dove farla passare?

Pexels

Le opzioni a disposizione per chi abita all’ultimo piano di un palazzo condominiale sono sostanzialmente tre:

• l’installazione all’interno dell’appartamento, con accesso diretto della canna fumaria al tetto;
• l’accesso a una canna fumaria preesistente nel condominio;
• la predisposizione di una canna fumaria dedicata sulla facciata esterna del condominio.

Poiché in tutti questi casi il passaggio della canna fumaria può coinvolgere parti comuni, è innanzitutto necessario verificare il rispetto dell’articolo 1102 del Codice Civile, che prevede che ogni condomino possa usare le parti comuni stesse, purché non ne modifichi la destinazione d’uso o impedisca ad altri di fare altrettanto. Ancora, bisogna seguire le indicazioni dell’articolo 1122 sempre del Codice Civile, che impedisce interventi che possano compromettere la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell’edificio.

Dopodiché, ognuna di queste configurazioni presenta vantaggi e svantaggi, nonché vincoli di legge ed eventuali necessità di approvazione a livello assembleare.

Canna fumaria interna all’appartamento

Per chi abita all’ultimo piano del condominio, la possibilità di installare una canna fumaria interna con accesso diretto al tetto, per scaricare i fumi di un camino in appartamento, può sembrare la soluzione più naturale. Tuttavia, potrebbe non essere anche la più pratica da realizzare.

Innanzitutto, si deve valutare l’effettiva possibilità strutturale e tecnica di poter eseguire un accesso diretto al tetto, attraverso il quale far passare la canna fumaria. Dopodiché, sarà necessario considerare eventuali vincoli presenti nel regolamento condominiale:

• se non sono presenti vincoli di regolamento, e l’installazione della canna fumaria non incide in modo significativo sulle parti comuni o sul decoro architettonico, potrebbe non essere necessaria l’approvazione dell’assemblea condominiale;
• se il vincolo è presente nel regolamento contrattuale, per la sua modifica sarà necessaria l’unanimità in assemblea;
• se i limiti sono presenti nel più comune regolamento condominiale, e gli interventi da realizzare possono avere un peso significativo sulle parti comuni, per la modifica è sufficiente la maggioranza qualificata prevista dall’articolo 1136 del Codice Civile, pari alla maggioranza dei presenti, purché rappresentanti di almeno la metà del valore dell’edificio.

Inoltre, è necessario sapere che in presenza di interventi gravosi o voluttuari che comportano gravi alterazioni del decoro architettonico, potrebbe essere necessaria l’unanimità in assemblea. Ancora, è corretto rispettare le disposizioni su sicurezza e pericoli relativi all’installazione di canne fumarie, come i vincoli previsti dall’articolo 890 del Codice Civile relativi alla distanza da persone e cose, solitamente di 3 metri. Tuttavia, bisogna specificare che i regolamenti comunali potrebbero prevedere disposizioni diverse.

Naturalmente, in caso di esito positivo sia da regolamento che da assemblea, prima di poter procedere ai lavori per l’implementazione di una canna fumaria a uso esclusivo, bisognerà ottenere le relative autorizzazioni al Comune, che potrebbero comprendere la CILA e il Permesso a Costruire.

Canna fumaria condominiale preesistente

Quando non è possibile accedere direttamente al tetto, si può valutare di collegare il camino a una canna fumaria condominiale già esistente. In linea generale, se il collegamento non comporta modifiche strutturali sostanziali alla canna fumaria - ad esempio, perché già preventivamente predisposta per supportare il carico aggiuntivo dell’appartamento - non è normalmente necessario consultare l’assemblea. È però importante che, come da articolo 1102 del Codice Civile, si utilizzi la parte comune senza cambiarne la destinazione d’uso o impedendo agli altri di fare altrettanto.

Se, invece, si rendono necessarie modifiche strutturali, sarà necessario:

• verificare sempre eventuali vincoli o divieti da regolamento condominiale;
• ottenere l’autorizzazione in assemblea, sempre con una maggioranza qualificata. Se si altera il decoro architettonico in modo gravoso, tuttavia, potrebbe essere richiesta l’unanimità, come previsto dall’orientamento prevalente della giurisprudenza;
• rispettare le normative di sicurezza e le disposizioni comunali, eventualmente con una valutazione tecnica che accerti la capacità della canna fumaria esistente di sopportare un carico aggiuntivo.

Inoltre, se la modifica è significativa - ad esempio, con un incremento del carico della canna fumaria - potrebbero rendersi necessarie valutazioni tecniche specifiche, anche in merito alle normative tecniche in vigore, come ad esempio il DM 37/2008 sugli impianti.

Qualora l’allaccio non sia diretto, poiché già predisposto, e si rendano necessari lavori di adeguamento, potrebbe essere necessario richiedere le autorizzazioni comunali, come la CILA e il Permesso a Costruire.

Canna fumaria sulla facciata del palazzo

L’ultima alternativa è la predisposizione di una canna fumaria aggiuntiva, a uso esclusivo, adagiata alla facciata del palazzo. Quest’ultima, così come previsto dall’articolo 1117 del Codice Civile, è a tutti gli effetti una parte comune dell’edificio. Pertanto:

• è necessario valutare le disposizioni del regolamento condominiale sul decoro architettonico dell’edificio e sull’effettiva possibilità di installare una canna fumaria;
• per l’installazione, spesso si dovrà ottenere la maggioranza qualificata in assemblea, pari alla metà degli intervenuti, purché rappresentino la metà del valore dell’edificio;
• se l’intervento modifica il decoro architettonico del palazzo in modo pesante, con interventi gravosi o voluttuari, potrebbe essere necessario il consenso unanime in assemblea;
• è indispensabile controllare anche le disposizioni comunali, in particolare sul piano regolatore, poiché potrebbero esservi vincoli paesaggistici o dei divieti all’installazione di opere che possono compromettere il decoro pubblico o, ancora, essere a rischio per la sicurezza dei passanti.

Unsplash

È bene specificare che, se la canna fumaria è predisposta sui muri della corte interna dell’edificio e non comporta interventi di gravosa entità, né particolari alterazioni alle parti comuni, secondo la corrente giurisprudenza il consenso dell’assemblea potrebbe non essere indispensabile.

Camino all’ultimo piano e disposizioni di sicurezza

Come facile intuire, anche in presenza delle necessarie autorizzazioni, vi sono degli obblighi di sicurezza specifici per la predisposizione di un camino all’ultimo piano di un condominio. In particolare, bisognerà prendere in debita considerazione:

• la norma UNI 7129, che prevede che la canna fumaria debba superare di almeno un metro il colmo del tetto, per garantire la corretta dispersione dei fumi;
• rispettare le distanze dagli altri comignoli, normalmente di almeno 50 centimetri, ma variabili a seconda delle disposizioni comunali;
• prevedere una posizione del comignolo che non comporti il trasporto dei fumi sulle proprietà altrui, ad esempio le finestre di altri condomini, rispettando le già viste disposizioni dell’articolo 890 del Codice Civile.

È bene ricordare che alcune amministrazioni comunali potrebbero vietare l’utilizzo di soluzioni di riscaldamento a legna per ragioni ambientali. Ancora, il proprietario del camino è tenuto alla regolare manutenzione dello stesso, nonché della canna fumaria, così come ad assumersi la responsabilità civile in caso di danni derivanti da fumi o incendi.

Costi della canna fumaria all’ultimo piano

L’installazione di un camino e di una canna fumaria all’ultimo piano dell’edificio potrebbe comportare costi molto variabili, a seconda della complessità dell’intervento e delle tariffe medie del luogo in cui vengono eseguiti i lavori. A titolo esemplificativo:

• i materiali influiscono notevolmente sui costi, con le canne fumarie in muratura generalmente più costose rispetto a quelle in acciaio inox;
• la predisposizione di una nuova canna fumaria interna potrebbe essere più costosa, date le difficoltà di adeguamento del palazzo e la necessità di foratura del tetto, rispetto a quelle adagiate sulla facciata.

Tra progettazione, verifica tecnica, materiali, manodopera e certificazioni finali, il camino e la canna fumaria potrebbero comportare una spesa tra i 4.000 e i 12.000 euro.