Requisiti igienico sanitari delle abitazioni: quali serve rispettare

Il rispetto dei requisiti igienico-sanitari delle abitazioni è fondamentale, affinché gli immobili a uso residenziale siano salubri, sicuri e confortevoli per chi vi abita. La normativa italiana specifica quali interventi siano obbligatori, e le possibili deroghe, sulla predisposizione e sulla ristrutturazione di immobili, rispondendo a esigenze di salute pubblica, benessere abitativo e accessibilità. Ma come si è evoluta nel tempo la legge italiana e, fatto non meno importante, quali sono gli obblighi principali?

Cosa si intende per requisiti igienico-sanitari

Per requisiti igienico-sanitari si intende un insieme di standard minimi che un immobile deve rispettare per poter essere considerato abitabile e, di conseguenza, per poter ottenere il certificato di agibilità. 

Stabiliti principalmente dal D.M. del 5 luglio 1975, e più volte aggiornati nel tempo - come ad esempio con le recenti novità del Decreto Salva Casa, ovvero il D.L. 69/2024, poi convertito nella Legge 105/2024 - tali obblighi riguardano aspetti come l’altezza minima dei locali, la superficie abitabile, l’illuminazione e la ventilazione naturale, i servizi igienici e l’efficienza degli impianti. Lo scopo è quello di garantire ai residenti condizioni di vita sicure, al riparo da potenziali rischi sia per la salute personale che per quella pubblica.

I requisiti da rispettare secondo la normativa

La normativa sui requisiti igienico-sanitari, come visto approvata con il D.M. del 5 luglio 1975, nasce per aggiornare le precedenti disposizioni di legge, risalenti al 1896 e non più idonee per rispondere alle esigenze abitative moderne. Tramite il decreto, sono stati introdotti dei requisiti di base che ogni immobile a uso abitativo deve rispettare. Tra i più importanti, è utile elencare:

• un’altezza minima dei locali pari a 2,70 metri per le stanze principali, riducibili a 2,40 metri per corridoi, disimpegni, bagni e ripostigli. Vi possono però essere disposizioni diverse in alcune località: ad esempio, nei comuni montani sopra i 1.000 metri d’altitudine, l’altezza minima può essere ridotta a 2,55 metri;
• una superficie minima abitabile di 14 metri quadrati ad abitante, per i primi quattro, e di 10 metri quadrati per ogni abitante successivo. Le stanze da letto devono presentare una superficie minima di 9 metri quadrati per singola persona e 14 metri quadrati per due persone. Inoltre, ogni alloggio deve includere almeno un soggiorno di 14 metri quadrati;
• una precisa attenzione all’illuminazione e alla ventilazione naturale, con ogni locale abitabile - camere, cucina, soggiorno - dotato di finestre apribili con una superficie pari ad almeno 1/8 rispetto a quella del pavimento, con un fattore medio di luce diurna non inferiore al 2%. Se non è possibile garantire una ventilazione naturale adeguata, è indispensabile installare sistemi di ventilazione meccanica;
• dei servizi igienici sufficienti, come ad esempio un bagno per ogni alloggio, purché dotato di WC, bidet, lavabo e vasca o doccia. Anche in questo caso, se il bagno è privo di finestre è necessario prevedere un sistema di aspirazione meccanica che garantisca un ricambio d’aria adeguato;
• un impianto di riscaldamento in grado di garantire una temperatura interna compresa tra 18 e 20 gradi:
• dei sistemi di protezione acustica, con l’utilizzo di materiali e tecniche costruttive che riducano i rumori da calpestio, degli impianti, del traffico stradale o provenienti da alloggi contigui, come previsto dal DPCM 5 dicembre 1997.

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È però utile sapere che queste disposizioni di base possono essere integrate da regolamenti comunali più restrittivi o, ancora, da specifiche normative in base all’utilizzo degli immobili. Ad esempio, il D.M. 236/1989 specifica dei requisiti sull’eliminazione delle barriere architettoniche, mentre il D.Lgs 81/2008 regolamenta gli obblighi per gli ambienti di lavoro.

Le novità introdotte dal Decreto Salva Casa

In merito ai requisiti igienico-sanitari degli appartamenti e, più in generale, di qualsiasi immobile a uso residenziale, il già citato Decreto Salva Casa ha previsto delle importanti novità. 

La Legge 105/2024 introduce infatti delle specifiche deroghe ai requisiti igienico-sanitari delle abitazioni, con l’obiettivo di semplificare la regolarizzazione di immobili con difformità edilizie minori e favorire il recupero del patrimonio immobiliare esistente. Ad esempio, vi sono aggiornamenti in tema di:

• altezze minime per i locali, che possono essere ridotte a 2,40 metri per le stanze principali, purché si rispettino i requisiti previsti dal D.M. 236/1989 sull’accessibilità;
• superfici minime per micro-appartamenti, con monolocali per un solo abitante che possono avere una superficie minima di 20 metri quadrati, anziché 28, oppure una superficie di 28 metri quadrati, invece che 38, per due persone;
• asseverazione da parte del tecnico progettista, che può certificare la conformità ai requisiti igienico-sanitari se l’immobile è oggetto di interventi di recupero edilizio o, ancora, se il progetto di ristrutturazione migliora le condizioni igienico-sanitarie dell’immobile stesso.

È però indispensabile sottolineare che queste deroghe sono applicabili unicamente agli mobili già esistenti, oggetto di recupero edilizio o ristrutturazione, e non alle nuove costruzioni. Inoltre, hanno effetto dal 28 luglio 2024, cioè la data di entrata in vigore della Legge 105/2024, e non hanno effetto retroattivo.

Quali sono le tolleranze al 2% rispetto ai requisiti igienico-sanitari

Il già citato Salva Casa ha introdotto anche alcune novità in termini di tolleranze costruttive, che possono avere degli effetti anche sugli obblighi igienico-sanitari delle abitazioni. In particolare:

• sono ammesse tolleranze fino al 2% su tutti i parametri dimensionali per gli interventi successivi al 24 maggio 2024. Per le opere concluse entro il 24 maggio 2024, si applicano soglie progressive dal 2% al 6%, in base alla superficie dell’unità immobiliare. Ad esempio, un monolocale di 20 metri quadrati può essere considerato conforme con una superficie di 19,6 metri;
• le tolleranze sono applicabili per regolarizzare piccole difformità, senza compromettere l’agibilità, ma non si applicano agli edifici di nuova costruzione.

Il rispetto dei requisiti per gli immobili ante 1975

Compresi gli obblighi principali della normativa vigente, è più che lecito chiedersi quali siano i requisiti igienico-sanitari delle abitazioni ante 1975. In linea generale, questi immobili:

• non sono soggetti alle disposizioni del 1975 ma a quelle precedenti, come ad esempio le Istruzioni Ministeriali del 20 giugno 1896;
• possono ottenere l’abitabilità, purché conformi alle norme vigenti al momento della costruzione, considerando le dimensioni legittimamente preesistenti per gli edifici in zone A o B - i centri storici, le aree di particolare pregio o le aree residenziali già edificate o in fase di completamento - come previsto dal D.L. 76/2020.

Naturalmente, in caso di ristrutturazioni o recupero edilizio, bisognerà rispettare le norme attualmente vigenti, incluse le semplificazioni previste dal Decreto Salva Casa. In particolare, può essere utile apprendere le principali norme di legge sulla disposizione degli ambienti, ad esempio le distanze tra bagno e cucina per una casa a norma.

Quando occorre il parere igienico-sanitario

Compresi tutti i requisiti di legge, quando si rende necessario il parere igienico-sanitario, ovvero la valutazione della conformità dell’immobile in base agli obblighi normativi, rilasciato di solito dall’ASL competente?

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In linea generale, la valutazione è indispensabile per:

• il rilascio del certificato di agibilità, perché la stessa Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) richiede la verifica dei requisiti igienico-sanitari, asseverata da un tecnico abilitato, salvo nei casi specifici in cui è richiesto il parere dell’ASL;
• gli interventi di ristrutturazione o per il cambio di destinazione d’uso, ovvero quando si modificano le caratteristiche dell’immobile. Anche in questo caso, è indispensabile dimostrare il rispetto delle disposizioni igienico-sanitarie;
• la sanatoria di abusi edilizi, ad esempio per la regolarizzazione delle difformità ammesse nel Decreto Salva Casa, in modo che venga confermata la salubrità degli ambienti;
• gli edifici di interesse culturale, ovvero gli immobili tutelati ai sensi del D.Lgs 42/2004, perché serve dimostrare che le deroghe - ad esempio, sulle altezze minime - non compromettano la salute dei residenti.

Quali sono i requisiti edilizi essenziali

Infine, è bene sapere che le norme igienico sanitarie in edilizia non rappresentano gli unici requisiti che gli immobili devono rispettare. Affinché le abitazioni siano a norma di legge, risulta anche essenziale il rispetto:

• della conformità urbanistica, ovvero l’immobile deve rispettare gli strumenti urbanistici comunali e le normative regionali;
• delle norme antisismiche, in base ai criteri di progettazione e realizzazione stabiliti dal D.M. del 17 gennaio 2018;
• dei requisiti di efficienza energetica, con il rispetto delle prestazioni energetiche previste dal D.Lgs. 192/2005;
• degli obblighi sulla sicurezza antincendio, in base agli standard sulla protezione dalle fiamme definiti dal D.M. del 3 agosto 2015;
• degli obblighi sull’eliminazione delle barriere architettoniche, per garantire i criteri di accessibilità e adattabilità previsti dal già citato D.M. 236/1989.

La presenza congiunta dei requisiti edilizi e igienico-sanitari è indispensabile per ottenere eventuali titoli abilitativi, come il permesso di costruire, e la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA). Per eventuali obblighi definiti a livello locale, il consiglio è quello di chiedere agli uffici preposti del proprio Comune di riferimento.