RRE o Relazione di Regolarità Edilizia: cos’è e come funziona

La RRE, o Relazione di Regolarità Edilizia, è un documento tecnico che attesta la conformità di un immobile alle normative urbanistiche e catastali vigenti. Viene compilato da un tecnico abilitato - un geometra, un architetto o un ingegnere - allo scopo di confermare che lo stato dell’immobile è conforme ai progetti depositati in Comune e alle planimetrie catastali. 

Pur non trattandosi di una relazione obbligatoria, la RRE si sta sempre più affermando come strumento di trasparenza all’interno delle compravendite immobiliari, delle richieste di finanziamento o in concomitanza delle ristrutturazioni. Ma cosa prevede e quando è utile?

Che cos’è il documento RRE

Cos’è la RRE? È di certo un dubbio frequente fra coloro che, all’interno di una compravendita immobiliare o prima di avviare una ristrutturazione, si sentono porgere la richiesta di questa relazione.

Così come accennato anche in apertura, la RRE - cioè la Relazione di Regolarità Edilizia - è un documento che attesta la corrispondenza tra lo stato di fatto di un immobile e i titoli edilizi depositati presso il Comune, come licenze, permessi di costruire, concessioni, conformità edilizie e planimetrie catastali.

In altre parole, si tratta di un vero e proprio dossier sullo stato dell’immobile, redatto da un tecnico abilitato, come un geometra, un architetto o ingegnere, che include informazioni dettagliate su tutta la storia dell’edificio, inclusi:

• i permessi ottenuti per la costruzione o la ristrutturazione;
• le eventuali modifiche apportate nel tempo;
• la presenza di precisi vincoli.

In particolare, con la RRE si verifica il rispetto delle disposizioni di legge, come ad esempio quelle previste dal D.P.R. 380/2001 - ovvero il Testo Unico dell’Edilizia - sullo stato di legittimità degli immobili. Proprio per questa ragione, il tecnico porrà particolare attenzione alla situazione urbanistica, catastale e di agibilità dell’edificio.

Quando è utile la RRE

La Relazione di Regolarità Edilizia può essere utile in diversi contesti e, sebbene non vi siano precisi obblighi di legge per la sua presentazione, può essere spesso richiesta per:

• garantire la trasparenza nelle compravendite immobiliari, confermando che l’immobile sia privo di abusi edilizi e conforme alle normative vigenti;
• ottenere mutui e finanziamenti, perché spesso gli istituti di credito richiedono specifiche conferme sulla regolarità edilizia dell’immobile da acquistare;
• accedere ad alcuni incentivi fiscali, come alcuni bonus per la ristrutturazione o l’efficientamento energetico, che possono prevedere tra i requisiti la conferma della regolarità edilizia.

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Come facile intuire, le situazioni in cui potrebbe essere vantaggioso produrre una RRE sono le più disparate: in generale, ogni volta che si rende necessaria una conferma sullo stato dell’immobile, in relazione alle normative vigenti e ai documenti depositati in Comune o al Catasto.

La differenza tra la RRE e il certificato di conformità urbanistica

Per quanto spesso complementari, è però indispensabile distinguere la Relazione di Regolarità Edilizia dal certificato di conformità urbanistica. Si tratta infatti di due documenti distinti, per quanto entrambi utilizzati per verificare la regolarità di un immobile. Infatti:

• la RRE analizza nel dettaglio la storia urbanistica e catastale dell’immobile, verificando la corrispondenza tra lo stato di fatto, i titoli edilizi e le planimetrie catastali. Può includere informazioni su eventuali difformità, vincoli urbanistici e far riferimento a già esistenti certificazioni accessorie, come ad esempio l’Attestato di Prestazione Energetica (APE);
• il certificato di conformità urbanistica è un documento più specifico, generalmente attestato da un tecnico abilitato, che verifica la conformità dell’immobile ai progetti depositati in Comune e ai relativi titoli edilizi. Il Comune rilascia invece il Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU), che attesta la destinazione d’uso.

Il certificato di conformità urbanistica è obbligatorio?

Una delle principali differenze tra la Relazione di Regolarità Edilizia e il certificato di conformità urbanistica risiede nella loro obbligatorietà. Questo perché:

• la RRE non è obbligatoria, per quanto la sua importanza sia decisamente cresciuta negli ultimi anni, tanto da essere diventata una prassi standard per le compravendite immobiliari, le richieste di finanziamento o per alcuni bonus e agevolazioni;
• la verifica della conformità urbanistica è un requisito implicito per la commerciabilità dell’immobile in specifiche situazioni, come previsto dal D.P.R. 380/2001. Inoltre, secondo la giurisprudenza, l’articolo 1477 del Codice Civile impegna il venditore a garantire che l’immobile sia privo di vizi che ne compromettano il trasferimento, come nelle compravendite, nelle donazioni o nelle richieste di mutuo.

Come già specificato, i due documenti possono avere delle sovrapposizioni, pur essendo soggetti a diversa obbligatorietà. In genere, la RRE affianca il certificato di conformità: poiché più ricca di informazioni, può garantire un quadro più completo e ridurre i rischi per le parti coinvolte, si tratti di acquirente e venditore o, ancora, del mutuatario e della banca.

La procedura per ottenere una RRE

La redazione di una Relazione di Regolarità Edilizia è un processo decisamente strutturato che, come visto, richiede l’intervento di un tecnico abilitato, come un geometra, un architetto o un ingegnere. Sebbene non vi sia una precisa standardizzazione normativa, la procedura solitamente prevede:

• la raccolta di tutti i documenti ufficiali utili;
• un sopralluogo, per verificare lo stato di fatto dell’immobile;
• l’analisi della corrispondenza tra lo stato dell’immobile con i titoli edilizi e le planimetrie catastali, per la produzione del dossier finale.

I documenti necessari

Affinché il tecnico abilitato possa correttamente produrre la RRE, è indispensabile l’accesso ad alcuni documenti ufficiali, come ad esempio:

• l’atto di provenienza dell’immobile, il rogito notarile o un altro documento che attesti la proprietà;
• la planimetria catastale, con la rappresentazione ufficiale depositata all’Agenzia delle Entrate;
• la visura catastale storica, con il riepilogo delle variazioni catastali dell’immobile nel tempo;
• l’ultimo titolo abilitativo disponibile, come ad esempio il permesso a costruire, la SCIA, la CILA o altra documentazione rilasciata dal Comune;
• l’elaborato planimetrico con la suddivisione delle unità immobiliari all’interno dell’edificio;
• l’estratto della mappa catastale, con l’esatta ubicazione dell’immobile;
• i titoli edilizi completi di grafici, in base alla documentazione depositata in Comune.

Le informazioni raccolte e le verifiche effettuate

Una volta recuperati i documenti ufficiali, il tecnico abilitato procede all’analisi delle informazioni raccolte, confrontandole con le verifiche effettuate durante il sopralluogo. Si tratta di un passaggio fondamentale per poter stilare la relazione. Un esempio di RRE potrebbe contenere:

• la verifica della corrispondenza dello stato di fatto dell’immobile con la planimetria depositata al Catasto, con l’indicazione di foglio, particella e subalterno;
• l’elenco completo dei permessi e dei titoli edilizi, inclusi anche eventuali condoni, per documentare la storia urbanistica dell’immobile;
• il confronto fra i titoli e la documentazione depositata con l’esito del sopralluogo, evidenziando eventuali difformità.

La relazione viene quindi firmata e certificata dal tecnico abilitato, che si assume la responsabilità della correttezza delle informazioni fornite, in conformità con il D.P.R. 380/2001.

E inoltre utile sapere che online è possibile scaricare un modello di RRE in PDF, come ad esempio quello predisposto in PDF dall’Ordine degli Architetti di Torino, frutto di un protocollo d’intesa tra Ordine degli Architetti, Ingegneri, Geometri e Consiglio Notarile per la promozione della Relazione di Regolarità Edilizia.

Quanto costa fare una RRE

Ma qual è il costo di una RRE? In assenza di una tariffa unificata per legge, la spesa per una Relazione di Regolarità Edilizia può variare in base a diversi fattori:

• le dimensioni e la complessità dell’immobile;
• la complessità della documentazione da reperire;
• il numero di sopralluoghi necessari;
• le tariffe del professionista di riferimento, anche in base a medie territoriali o geografiche.

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Indicativamente, il costo può aggirarsi tra 500 e 1.000 euro, ma vi possono essere variazioni significative, ad esempio per immobili dall’elevata metratura o, ancora, di piccole dimensioni. Ancora, se vi sono difformità, i costi potrebbero aumentare in relazione alle pratiche di sanatoria necessarie.

Chi paga la RRE

Anche in merito a chi debba farsi carico dei costi della RRE, non vi sono risposte univoche, non trattandosi di un obbligo di legge. Le prassi sul territorio nazionale sono infatti diverse.

All’interno delle compravendite immobiliari, per quanto non si tratti di una regola ferrea, è solitamente il venditore a pagare la RRE. Questo perché quest’ultimo è responsabile della dichiarazione di conformità urbanistica e catastale e, per consuetudine, si estende la medesima responsabilità per la RRE. Tuttavia, non mancano casi in cui sia l’acquirente a pagare, soprattutto se la richiesta di produrre una Relazione di Regolarità Edilizia nasce da un’iniziativa dello stesso compratore.

Nella maggior parte dei casi, gli oneri di pagamento sono definiti a priori dagli accordi contrattuali presi tra le parti. Queste ultime, come spesso accade, possono anche decidere di ripartire equamente i costi, tuttavia è sempre consigliato testimoniare una simile volontà in forma scritta.