Accatastamento di una casa: obblighi, procedura e costi medi

La gestione degli immobili comporta una precisa attenzione a tutte le necessità normative, affinché ne venga assicurata la regolarità fiscale e urbanistica. Fra queste, vi rientra l’accatastamento della casa, ovvero la registrazione dell’immobile presso il Catasto dei Fabbricati. Questo processo permette di identificare i dati, la destinazione d’uso e la rendita fiscale dell’immobile, elementi essenziali per la definizione delle imposte e stabilirne l’agibilità, nonché per operazioni come vendite, successioni o richieste di mutui. 

L’accatastamento è obbligatorio per le nuove costruzioni, le variazioni di stato o il cambio di destinazione d’uso e, di norma, deve essere eseguito entro 30 giorni dalla fine dei lavori.

Cos’è l’accatastamento degli immobili

Innanzitutto, è necessario comprendere cosa si intenda per accatastamento di una casa. Come accennato in apertura, si tratta del processo che prevede l’iscrizione di un immobile al Catasto Fabbricati, istituito con il Decreto Regio Legge 652/1939. Quest’ultimo è un registro pubblico, gestito dall’Agenzia delle Entrate, che raccoglie i dati relativi a immobili e terreni a scopo fiscale e amministrativo.

Tramite l’atto di accatastamento, vengono assegnati all’immobile degli identificativi univoci - ad esempio il foglio, la particella e il subalterno catastale - nonché la categoria catastale, a seconda della tipologia del fabbricato. Ad esempio, gli immobili a uso residenziale rientrano solitamente nelle categorie da A/1 ad A/9. 

Ancora, è bene sapere che l’accatastamento presuppone che l’immobile sia stato realizzato, o modificato, con titoli edilizi validi. L’iscrizione al Catasto ha però finalità fiscali e, di conseguenza, non costituisce di per sé un’attestazione di conformità urbanistica ed edilizia, che resta di competenza comunale.

In ogni caso, l’inserimento nel Catasto permette anche di valutare la rendita catastale dell’immobile, essenziale per la definizione delle relative imposte, ad esempio l’IMU.

Quando l’accatastamento è obbligatorio

In base al Decreto del Ministro delle Finanze 701/1994, e al Decreto 28/1998, l’accatastamento degli immobili si rende necessario in diverse situazioni. Fra le più comuni, vale la pena ricordare l’obbligo per:

• le nuove costruzioni, perché ogni fabbricato da poco edificato deve essere prima registrato al Catasto per poter essere utilizzato o, ancora, venduto. È infatti indispensabile determinarne la rendita catastale e, ancora, come presupposto per il rilascio dell’agibilità dal Comune;
• le variazioni strutturali, come ampliamenti, divisioni o ristrutturazioni che alterano la consistenza o la disposizione interna. In questo caso, si rende necessaria una variazione catastale;
• il cambio di destinazione d’uso, ovvero la trasformazione di un immobile già esistente in una categoria diversa rispetto a quella d’origine. È il caso, ad esempio, di un’unità immobiliare a uso residenziale trasformata in ufficio;
• la regolarizzazione di immobili già esistenti, ad esempio a seguito di sanatoria per abusi edilizi;
• le successioni o i trasferimenti, perché le case ricevute in eredità o vendute spesso devono essere aggiornate al Catasto, se non conformi, per completare il relativo atto notarile;
• l’eliminazione di fabbricati, come ad esempio in caso di demolizione, affinché possano essere rimossi dal Catasto.

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È utile ricordare nuovamente che l’accatastamento di una casa di nuova costruzione è imprescindibile per ottenere il certificato di agibilità: senza questo passaggio, l’immobile non potrà essere né abitato né oggetto di compravendite. Ancora, è possibile procedere anche all’accatastamento di un immobile non ultimato, tramite una dichiarazione provvisoria durante il corso dei lavori, da completare e integrare al termine degli stessi.

Cosa succede se un immobile non è accatastato

La mancata procedura di accatastamento all’Agenzia delle Entrate può avere importanti conseguenze, che possono sfociare sia in sanzioni amministrative che in problematiche economiche. In particolare, l’assenza di registrazione:

• impedisce il regolare calcolo delle imposte, con il rischio di accertamenti da parte della stessa Agenzia delle Entrate e relative sanzioni;
• non permette di ottenere il certificato di agibilità, rendendo l’immobile inutilizzabile;
• impedisce l’acquisto e la vendita del fabbricato non registrato, perché l’agibilità è un prerequisito per gli atti notarili sulle compravendite.

Sempre in base alla Decreto Regio Legge 652/1939 - e alle successive modifiche, come il D.Lgs 471/1997 - le sanzioni amministrative possono variare tra 1.032 e 8.264 euro, con la possibilità di riduzioni tramite ravvedimento operoso. È inoltre utile sapere che non si può procedere ad accatastare una casa abusiva: è indispensabile la sanatoria, prima di provvedere all’iscrizione al Catasto.

Cosa bisogna fare per accatastare un immobile

Compresi gli scopi del Catasto e i riferimenti normativi, è più che lecito chiedersi come si proceda alla registrazione di un fabbricato. Innanzitutto, è necessario comprendere chi può accatastare un immobile: i soggetti titolari di diritti sull’immobile stesso, come i proprietari, devono rivolgersi a un professionista abilitato, come un geometra, un architetto o un ingegnere. Per l’effettiva iscrizione, sarà necessario raccogliere della documentazione specifica e seguire le procedure stabilite dall’Agenzia delle Entrate.

La documentazione necessaria

Innanzitutto, è necessario predisporre tutta la documentazione utile per poter procedere alla registrazione. In particolare, potrebbero servire:

• la planimetria aggiornata dell’immobile, redatta dal tecnico, per rappresentare la disposizione interna e le dimensioni della casa;
• la dichiarazione di conformità urbanistica ed edilizia, che attesta che l’immobile rispetta le normative edilizie e urbanistiche vigenti;
• i permessi di costruzione o ristrutturazione, come la CILA, la SCIA o il Permesso di Costruire, a dimostrazione della legittimità dei lavori effettuati;
• la visura catastale attuale, se esistente, affinché i dati già in possesso del Catasto possano essere confrontati con le proposte di variazione o gli aggiornamenti;
• il titolo di proprietà o il relativo atto notarile, che provano i diritti del richiedente sull’immobile. A questo scopo, è utile ricordare che l’accatastamento senza titolo di proprietà è possibile solo se si dimostra un legittimo interesse, come nel caso delle successioni;
• il certificato di destinazione d’uso, che conferma l’uso consentito dell’unità immobiliare, in alcuni casi utile quando si vuole procedere al cambio di categoria catastale;
• i dati anagrafici e il codice fiscale del richiedente.

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La procedura da seguire

Compresi i principali documenti da produrre, quale procedura bisogna seguire per l’accatastamento? Come già specificato, ci si deve avvalere di un professionista abilitato - un geometra, un architetto o un ingegnere - che possa innanzitutto verificare l’immobile, anche con un sopralluogo, e preparare la relativa planimetria. Dopodiché, il professionista:

• compila i modelli necessari, tramite il software DOCFA, con i dati identificativi dell’immobile, la categoria catastale e la rendita proposta;
• invia la pratica online tramite l’apposito portale dell’Agenzia delle Entrate;
• procede a eventuali integrazioni di documenti, se l’Agenzia delle Entrate stessa lo richiede;
• ottiene i nuovi identificativi catastali e l’aggiornamento della visura catastale, una volta che la pratica viene approvata.

Le tempistiche da rispettare

Naturalmente, vi sono delle specifiche tempistiche da rispettare: come già spiegato, la richiesta deve essere presentata entro 30 giorni dalla fine dei lavori, si tratti di una nuova costruzione, di una variazione strutturale o di un cambio di destinazione d’uso.

Ma quanto tempo ci vuole per accatastare un immobile? In media, i tempi vanno da otto giorni lavorativi a diverse settimane, a seconda della complessità della procedura, eventuali richieste di integrazione o verifiche ulteriori da parte dell’Agenzia delle Entrate. L’approvazione è generalmente più rapida per via telematica, tuttavia l’Agenzia delle Entrate può comunque effettuare accertamenti entro 12 mesi dalla richiesta.

Quanto costa l’accatastamento di una casa

Il costo per l’accatastamento di una casa può variare significativamente in base alle dimensioni, alla complessità e alla posizione geografica. Non vi sono quindi tariffe universalmente applicabili, bensì delle fasce indicative su componenti specifiche della spesa.

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Innanzitutto, bisognerà corrispondere i diritti erariali e amministrativi all’Agenzia delle Entrate, indicativamente di:

• 50-70 euro per unità immobiliare, per i tributi speciali catastali;
• 16-50 euro di bolli e diritti di segreteria.

Dopodiché, bisogna considerare anche gli onorari dei professionisti, che possono variare in base alla complessità della pratica o, ancora, a seconda dei prezzi medi del mercato locale. Sempre in linea indicativa:

• dai 300 agli 800 euro per una nuova abitazione;
• dai 400 ai 1.000 euro per un cambio di destinazione d’uso;
• dai 200 ai 500 euro per variazioni minori, come i frazionamenti.

Sempre ricordando che le cifre possono variare significativamente sul caso specifico, in media si può spendere in totale dai 500 ai 1.500 euro per un appartamento standard, con costi maggiori per immobili di grandi dimensioni o soggetti a vincoli paesaggistici o storici. 

Come risparmiare sull’accatastamento

Infine, è bene ricordare che è possibile risparmiare richiedendo preventivi a più professionisti, per confrontare le tariffe e scegliere quella più adatta alle proprie esigenze. Ancora, preparando in anticipo gran parte della documentazione, si potranno evitare spese aggiuntive per eventuali integrazioni.

È anche utile sapere che, a partire da gennaio 2025, le consultazioni telematiche dei dati catastali sono gratuite per tutti i privati, una possibilità che potrebbe ridurre ulteriormente la spesa.