Lavanderia condominiale, come funziona e come deve essere gestita

Avere a disposizione un locale con gli opportuni allacciamenti ed una delibera dell’assemblea sono i due elementi fondamentali per realizzare una lavanderia condominiale. I costi di manutenzione, quando vengono messi a disposizione questi servizi, sono suddivisi per millesimi di proprietà, ma possono essere adottati degli accordi di tipo diverso. 

Le spese possono anche essere suddivise tra chi utilizza realmente i servizio con delle chiavette o dei gettoni. Per quanto riguarda le norme attualmente in vigore, ad oggi non sono previsti dei particolari vincoli per la costituzione di una lavanderia condominiale.

Lavanderia condominiale, a cosa serve e come funziona

Una lavanderia condominiale è un locale messo a disposizione all’interno dello stabile dove sono collocate delle lavatrici e delle asciugatrici professionali, che possono essere utilizzate dai residenti. Il servizio viene messo a disposizione di tutti i residenti o solo a quanti ne abbiano realmente bisogno.

In questo locale è possibile accedere in modo autonomo e indipendente: per utilizzare le lavatrici e le asciugatrici possono essere utilizzati dei gettoni, delle chiavette o delle card ricaricabili. Generalmente vengono stabiliti degli orari nei quali è possibile utilizzare le lavatrici, che funzionano nello stesso modo di quelle di casa. Alla fine del trattamento viene ritirato il bucato: si dovrà pagare esclusivamente per il lavaggio e l'asciugatura appena effettuati.

Il servizio è a un bene comune del condominio

Senza ombra di dubbio la lavanderia condominiale è un bene comune. A stabilirlo è direttamente la legge, che la fa rientrare tra i vari servizi in comune, come possono essere la portineria, l'alloggio del portiere e gli eventuali stenditoi.

In alcuni casi la lavanderia può essere privata, ma a stabilirlo deve essere un titolo: con tale locuzione si intende l’atto attraverso il quale è stato costituito il condominio nel momento in cui il costruttore ha alienato i singoli appartamenti che fanno parte del palazzo. Questa, ad ogni modo, è una vera e propria rarità: la lavanderia condominiale eroga un servizio a tutti i proprietari, così come lo fanno il riscaldamento centralizzato e l’ascensore.

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Quali requisiti deve avere il locale

Per poter ospitare la lavanderia condominiale il locale deve avere alcuni requisiti. I più importanti sono:

• allacciamenti. Devono essere presenti l’impianto elettrico e quello idrico, in modo che la lavatrici e le asciugatrici possano funzionare;
• ci devono essere degli spazi inutilizzati all’interno dell’edificio. La presenta di un locale di servizio rende più agevole l’installazione.

Per quanto riguarda la normativa è importante sottolineare che il diritto condominiale non pone dei divieti specifici o dei requisiti per realizzare una lavanderia condominiale.

La sua installazione e il successivo utilizzo dipendono esclusivamente dalla volontà dei condomini: le regole per accedere ai locali, la suddivisione delle spese e gli orari di utilizzo devono essere approvati attraverso un’assemblea condominiale.

Questo significa, in altre parole, che qualsiasi condominio ha la possibilità di ospitare una lavanderia: non importa che sia un complesso di nuova costruzione - e dove già in fase progettuale è possibile prevederne lo spazio - o sia in un palazzo già esistente.

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A chi spetta il compito di gestire la lavanderia condominiale

Le modalità di gestione di una lavanderia condominiale vengono decise dall’assemblea condominiale e dal tipo di servizio che si è deciso di erogare. In genere i servizi vengono erogati in questo modo:

• vengono gestiti in modo diretto dai condomini. Spetterà all’amministratore condominiale supervisionare la lavanderia, coordinare l’uso delle lavatrici e delle asciugatrici. Dovrà, inoltre, gestire la manutenzione ordinaria e straordinaria del locale e controllare che vengano rispettati i turni e le regole di utilizzo. Ogni singolo utente sarà responsabile del proprio bucato, ma quelle generiche di gestione dell’intero servizio ricadono sull’amministratore.
• Affidamento ad un terzo tramite il comodato d’uso: è possibile delegare la gestione delle attrezzature ad una ditta specializzata, che le concederà in comodato d’uso al condominio. Compito della ditta sarà quello di installare i macchinari e gestire la manutenzione, comprese le riparazioni che si renderanno necessarie. Ai condomini spetterà unicamente l’onere di pagare il servizio attraverso dei gettoni o delle card, mentre l’amministratore dovrà limitarsi a coordinare eventuali questioni contrattuali che dovessero sorgere con l’azienda che eroga i servizi;
• Gestione mista: ultima soluzione che è possibile adottare è un modello che include le due soluzioni che abbiamo appena visto. All’amministratore viene affidato il compito di controllare il locale e supervisionare il rispetto delle regole, mentre una ditta esterna si assume il compito di gestire la manutenzione dei macchinari. I costi operativi vengono suddivisi tra i vari proprietari, non solo tra chi beneficia dei servizi della lavanderia.

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Come vengono suddivise le spese

La lavanderia condominiale è, a tutti gli effetti, un bene comune: le spese devono essere suddivise tra tutti i proprietari in base ai millesimi. Dato che siamo di fronte ad un bene - costituito dal locale - e da un servizio - che viene erogato nel momento in cui vengono utilizzate le lavatrici al suo interno - i costi da sostenere sono relativi alla manutenzione dell’unità immobiliare e dei macchinari che vi sono contenuti all’interno.

Cosa significa tutto questo? Molto semplicemente che, nel momento in cui si dovesse rompere una una lavatrice tutti i proprietari devono partecipare alla spesa per la sua riparazione o sostituzione. La legge, infatti, stabilisce che non conta molto l’effettivo utilizzo del bene comune, ma il suo uso potenziale. 

Questo ragionamento viene a cadere nel momento in cui un eventuale guasto sia attribuibile ad un singolo condomino, il quale, maldestramente, ha causato la rottura dei macchinari. Le spese, in questo caso, sono a suo carico. Ogni condominio dovrà pagare per l’utilizzo delle apparecchiature, rispettando le modalità che sono state previste. Il pagamento delle spese d’uso, infatti, può essere gestita attraverso dei sistemi a consumo:

• gettoni: danno diritto ad un ciclo di lavaggio o asciugatura;
• card ricaricabili o chiavette: questi due strumenti permettono di pagare il servizio in completa autonomia quando si utilizzano le apparecchiature.