IMU per un immobile in comproprietà, abitato da un solo proprietario

La gestione degli obblighi fiscali per gli immobili condivisi fra più soggetti, come ad esempio coniugi o eredi, non è sempre semplice. Possono infatti sorgere diversi dubbi su chi debba effettivamente pagare un tributo: ad esempio, cosa accade all’IMU per un immobile in comproprietà abitato da un solo proprietario? Di norma, per un fabbricato condiviso, ma utilizzato da un solo proprietario come prima casa, le esenzioni sull’IMU si applicano solo al soggetto che vi ha stabilito la propria dimora, limitatamente alla sua quota. Gli altri comproprietari devono corrispondere l’imposta per intero, sempre in relazione alle proprie quote, poiché in tal caso l’immobile è equiparato a una seconda casa.

Chi deve pagare l’IMU quando la casa è in comproprietà

Non è raro che un immobile in comproprietà, ad esempio ricevuto a seguito di una successione, sia in realtà abitato unicamente da un titolare. In simili situazioni, è di fondamentale importanza comprendere come debba essere corrisposta l’Imposta Municipale Propria e, soprattutto, se vi siano le condizioni minime per poter applicare l’esenzione sulla prima casa.

In linea generale, per l’IMU dei comproprietari sull’abitazione principale, se l’effettivo utilizzo è limitato a un solo proprietario:

• il titolare che vi ha trasferito la residenza, e ha adibito l’immobile a dimora principale - in base ai requisiti della Legge 160/2019 - gode delle esenzioni IMU previste per la prima casa, limitatamente alla sua quota;
• l’IMU del comproprietario non residente rimane invece dovuta poiché, non essendovi le condizioni per approfittare dell’agevolazione - la residenza e l’abitazione principale - si tratta di fatto di una seconda casa.

Questo orientamento è stato di recente confermato dalla sentenza 9280/2025 della Corte di Cassazione: solo chi possiede l’immobile in qualità di comproprietario, o detiene un altro diritto reale, adibendolo a dimora abituale, può approfittare delle agevolazioni sull’IMU. Gli altri comproprietari, o chi abita una casa formalmente intestata a terzi, non ne ha invece diritto. L’esenzione ha infatti carattere sempre personale e non si estende, quindi, alle quote altrui.

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Vi possono però essere casi particolari, come quello dell’IMU sulla casa cointestata fra coniugi: in base alla sentenza della Corte Costituzionale 209/2022, se i coniugi hanno residenze in Comuni diversi, ed entrambi dimostrano la dimora abituale su ciascun immobile, è possibile approfittare della doppia esenzione.

L’assenza di vincoli di solidarietà

La natura personale del pagamento dell’IMU, e delle relative agevolazioni, si riflette anche sull’assenza di un vincolo di solidarietà passivo: ognuno risponde solo della propria quota e non può essere chiamato a pagare quella altrui, così come previsto dall’articolo 752 del Codice Civile. Ad esempio, per l’IMU di una prima casa cointestata tra fratelli, il proprietario residente che gode dell’agevolazione non può essere costretto a corrispondere la quota degli altri, se questi ultimi non vi provvedono autonomamente.

In ogni caso, per evitare ritardi, sanzioni e permettere il corretto calcolo dell’imposta, la dichiarazione IMU dei comproprietari deve essere inoltrata al Comune entro il 30 giugno successivo a cambiamenti, come acquisti o cambi di residenza, indicando le quote e le condizioni di utilizzo.

Come si calcola l’IMU sulla seconda casa cointestata

Compresa l’applicabilità delle esenzioni solo al proprietario che ha effettivamente dichiarato l’abitazione come dimora principale, come si calcola l’IMU quando l’immobile è considerato seconda casa?

Come già spiegato, nel caso dell’IMU sulla seconda casa cointestata, chi non sfrutta l’immobile come abitazione principale, deve pagare l’imposta per la propria quota personale. In altre parole, si procede determinando la base imponibile, partendo dalla rendita catastale dell’immobile, rivalutandola poi al 5%. A questo punto, si applicano i coefficienti catastali a seconda della categoria del fabbricato - ad esempio, 160 per le abitazioni civili - e si aggiungono le aliquote, variabili a seconda del Comune in cui è situato l’immobile. L’importo totale ottenuto per l’IMU viene quindi diviso proporzionalmente per la quota di proprietà.

Chi deve pagare l’IMU per un diritto di abitazione con residenza

È utile anche considerare gli obblighi di pagamento dell’Imposta Municipale Propria quando si acquisisce un diritto di abitazione reale su immobile. Ad esempio, chi paga l’IMU tra il proprietario dell’immobile e chi ne gode per un titolo reale acquisito, come ad esempio l’uso o l’usufrutto, trasferendovi la residenza?

Di norma, l’IMU spetta al titolare del diritto reale sull’immobile, di conseguenza:

• i titolari di un diritto di abitazione devono corrispondere l’imposta, mentre i nudi proprietari non sono obbligati;
• se, tuttavia, l’immobile è l’abitazione principale, il titolare accede alle agevolazioni previste per la prima casa.

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In altre parole, il coniuge superstite che acquisisce il diritto di abitazione sulla casa coniugale è l’unico obbligato al pagamento. Se l’immobile rappresenta anche la sua abitazione principale, può approfittare delle esenzioni. Se, invece, concede l’utilizzo a terzi - quali i figli - abitando altrove, resta obbligato al pagamento se il diritto non è trasferito. Per contro i figli, in qualità di nudi proprietari, non sono tenuti a corrispondere l’imposta.

Chi paga l’IMU sulla casa ereditata in cui abita un erede

Infine, è utile analizzare anche il caso di un immobile al centro di una successione, utilizzato solo da un erede come abitazione principale. È il caso, ad esempio, dell’IMU di una casa ereditata abitata dal fratello, mentre gli altri eredi risiedono altrove. Come si procede?

Di norma, si segue la consueta suddivisione per quote, con l’esenzione per chi utilizza l’immobile come abitazione principale:

• il fratello che vi abita è esente dal pagamento, in qualità di prima casa, relativamente alla sua quota;
• gli altri fratelli non residenti, invece, corrispondono l’IMU sempre in relazione alle loro quote.

Sempre a titolo esemplificativo, si ipotizzi che una madre e i suoi due figli ereditino un immobile a seguito della scomparsa del padre:

• l’IMU sulla casa abitata dalla madre non è da quest’ultima dovuta, se ha diritto di abitazione e la dimora è considerata principale;
• i figli, come nudi proprietari, non dovranno pagare l’IMU.

Anche in questo caso, non vi sono vincoli di solidarietà, nonostante la parentela e la linea ereditaria: ognuno è responsabile unicamente della propria quota, non di quella altrui.