Trascrizioni pregiudizievoli: cosa sono e le principali conseguenze

Quando si valuta la possibilità di un investimento immobiliare, è fondamentale esaminare con attenzione lo stato legale della proprietà, allo scopo di evitare sorprese indesiderate. Ad esempio, alcuni immobili possono essere soggetti a trascrizioni pregiudizievoli: delle specifiche registrazioni nei pubblici registri immobiliari, che evidenziano restrizioni e vincoli che gravano sugli immobili stessi. Ad esempio ipoteche, pignoramenti o fallimenti, che possono rendere l’immobile meno appetibile, poiché vincolanti e opponibili a terzi: la trascrizione è infatti fondamentale per salvaguardare gli interessi dei creditori.

Cosa sono le trascrizioni pregiudizievoli

L’acquisto di una proprietà, si tratti di un immobile oppure di un terreno, può esporre a rischi se non si verificano attentamente le condizioni del bene, ad esempio per scoprire se l’attuale proprietario si trovi in una posizione debitoria verso terzi. Ma cosa sono le trascrizioni pregiudizievoli su un immobile?

Per comprendere il significato delle trascrizioni pregiudizievoli, le si può definire come delle registrazioni formali effettuate nei registri della pubblicità immobiliare - oggi gestiti tramite le strutture e i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate -  che segnalano l’esistenza di vincoli o altre limitazioni di un bene. Questi possono derivare da atti giuridici, che incidono sul valore e sulla disponibilità del bene stesso. 

Tali registrazioni servono per rendere pubbliche informazioni cruciali che possono tutelare i diritti di terzi, come ad esempio i creditori. Dal punto di vista normativo, l’articolo 2643 del Codice Civile elenca gli atti soggetti a trascrizione, per l’opponibilità a terzi, mentre l’articolo 2644 ne stabilisce gli effetti.

Per agevolare la comprensione, si può fare riferimento alle principali tipologie di trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile:

• l’esecuzione forzata, che si attiva quando un creditore avvia il recupero coattivo - ad esempio, con un pignoramento dell’immobile - per recuperare un credito insoluto. Così facendo, il proprietario debitore non può alienare il bene, allo scopo di eludere i suoi obblighi di pagamento;
• il gravame ipotecario, ovvero un diritto reale di garanzia che assicura al creditore il diritto di prelazione, in presenza di un’alienazione forzata del bene. Si tratta, ad esempio, dell’iscrizione di un’ipoteca sull’immobile;
• il blocco cautelare del patrimonio immobiliare, una misura provvisoria disposta dal giudice per impedire che il bene venga alienato prima del giudizio;
• le citazioni giudiziali, cioè l’annotazione di controversie in corso che potrebbero influenzare la proprietà, come le domande di nullità di atti di trasferimento o la rivendicazione di diritti di terzi;
• le procedure concorsuali, come fallimenti o concordati preventivi, che indicano crisi finanziarie e limitano, di conseguenza, la gestione del patrimonio immobiliare.

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È bene sapere che le trascrizioni pregiudizievoli vengono annotate quando è presentato alla Conservatoria - sempre tramite l’Agenzia delle Entrate - un titolo idoneo, come una sentenza, un atto pubblico o una scrittura privata autenticata. Vengono inoltre registrate indipendentemente dalla volontà del proprietario, affinché venga garantita trasparenza e tutelati gli interessi dei creditori. 

Qual è la differenza tra iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli

Il sistema dei registri immobiliari è particolarmente complesso e, per questa ragione, è utile operare alcune distinzioni. Ad esempio, qual è la differenza tra iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli? In linea generale:

• le trascrizioni riguardano la registrazione di atti che trasferiscono o modificano diritti reali su un’immobile - donazioni, successioni, compravendite - rendendole opponibili a terzi. Se pregiudizievoli, incorporano aspetti negativi, come appunto vincoli dovuti a debiti o controversie;
• le iscrizioni sono formalità che registrano gravami oppure oneri specifici sull’immobile, come appunto le ipoteche o pignoramenti, riportando anche dettagli come data, tipo di gravame e l’atto originario.

Più semplicemente, le trascrizioni documentano il cambiamento di titolarità o diritti, mentre le iscrizioni le limitazioni che pregiudicano il valore o la disponibilità dell’immobile. In altre parole, l’ipoteca si iscrive per garantire il credito, la trascrizione del pignoramento per segnalare l’avvio di un’esecuzione forzata.

​​Nella pratica amministrativa e nelle visure, i termini trascrizione e iscrizione sono però spesso usati in modo sovrapposto: ad esempio, le ipoteche si iscrivono, mentre i trasferimenti e le domande giudiziali si trascrivono. È quindi importante affidarsi alla visura ipotecaria per comprendere la situazione concreta del bene.

Esistono infine anche le annotazioni, che servono per modificare o aggiornare sia le trascrizioni che le iscrizioni esistenti, per testimoniarne le variazioni nel tempo.

Cosa sono gli atti pregiudizievoli

È bene comprendere anche cosa si intenda per atti pregiudizievoli, perché rappresentano la causa sottostante alle trascrizioni pregiudizievoli. Di norma, si tratta di eventi giuridici che indicano insolvenze o inadempimenti - morosità, protesti, sentenze di condanna - che determinano la successiva registrazione dei vincoli nei registri pubblici. In base all’articolo 2653 del Codice Civile, con la loro trascrizione influenzano i diritti di terzi, come i creditori.

A titolo esemplificativo, fra gli atti pregiudizievoli vi rientrano i decreti ingiuntivi che sfociano in pignoramenti o, ancora, le ipoteche giudiziali che derivano da condanne. È però utile sapere che fra questi atti vi rientrano anche le pregiudizievoli bancarie, come ad esempio l’iscrizione di ipoteche per mutui non rimborsati, limitando così la possibilità di credito futura per il debitore.

Cosa sono le procedure pregiudizievoli

Altrettanto utile è conoscere le procedure pregiudizievoli, ovvero i processi legali che generano - o perpetuano nel tempo - le trascrizioni negative su un immobile. Si tratta degli iter giudiziari o amministrativi relativi a crisi finanziarie, concordati preventivi, fallimenti o liquidazioni coatte, che creano vincoli e limitazioni sulla gestione del patrimonio, compreso quello immobiliare.

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Ad esempio, in una procedura di fallimento il curatore assume il controllo dei beni: tramite la trascrizione pregiudizievole questo stato viene registrato e, di conseguenza, l’immobile non può essere utilizzato per transazioni ordinarie, come ad esempio le compravendite. 

Le conseguenze delle trascrizioni pregiudizievoli

Quando ci si avvicina a un investimento immobiliare, bisogna considerare che le trascrizioni pregiudizievoli hanno conseguenze significative sull’immobile, sia in termini di appetibilità che sulle effettive possibilità di compravendita. In genere, la presenza di una trascrizione pregiudizievole:

• riduce il valore percepito dell’immobile, perché allontanano potenziali acquirenti. Proprio poiché i possibili compratori rischiano di essere esposti a gravi conseguenze, il notaio è tenuto a verificare l’esistenza di trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli. In presenza di vincoli, può rifiutarsi di stipulare il rogito o condizionarlo alla cancellazione, al fine di tutelare il compratore;
• introduce limitazioni nelle disponibilità del bene ai proprietari, i quali non potranno ipotecare o vendere liberamente un immobile sottoposto a vincoli o, ancora, rischiano di perderne il possesso tramite vendita forzata;
• garantisce ai creditori la priorità nell’ordine di trascrizione, garantendo il diritto di prelazione sul recupero dei debiti.

Ma quando vengono eliminate le trascrizioni pregiudizievoli? Di solito, la cancellazione di pregiudizievoli di conservatoria avviene presso gli uffici della pubblicità immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, tramite presentazione di un titolo valido: ad esempio, per un’ipoteca estinta, la banca invia una comunicazione, mentre per un pignoramento serve l’ordine del giudice delegato. In caso di domande giudiziali, la formalità può decadere automaticamente se non rinnovata entro tre anni, in base all’articolo 2668 del Codice Civile, oppure essere rimossa con un atto di consenso notarile. 

Tuttavia, nelle vendite forzate, alcune trascrizioni pregiudizievoli non cancellabili con il decreto di trasferimento - servitù, fondi patrimoniali, vincoli urbanistici, assegnazioni coniugali - restano opponibili al nuovo acquirente, anche dopo l’aggiudicazione. Per eliminarle, non basta il pagamento del debito esecutivo: è necessario un intervento specifico, come un provvedimento giudiziale o un atto pubblico, per eliminare i gravami residui.