La messa a terra in condominio: quando è obbligatoria e i costi

Anche gli stabili condominiali sono soggetti a precise regole per garantire la sicurezza degli impianti elettrici. Fra queste, vi rientra di certo la messa a terra del condominio: un sistema progettato per dissipare le correnti elettriche indesiderate verso il suolo, riducendo i rischi di folgorazione, incendi o danni agli impianti. Di solito, il condominio dovrebbe provvedere alla verifica ciclica dell’impianto, ma quali interventi si rendono normalmente necessari?

Cos’è la messa a terra

Innanzitutto, è bene comprendere cosa si intenda per messa a terra in condominio. Sostanzialmente, si tratta di un sistema di protezione che collega tutte le masse metalliche dello stabile a un dissipatore interrato: in caso di guasti o incidenti, la corrente elettrica viene deviata verso il terreno, risparmiando così sia le persone che gli impianti comuni.

Ma dove si trova la messa a terra del condominio? In genere, il sistema è presente in un pozzetto ispezionabile all’esterno dell’edificio, spesso nelle vicinanze del contatore generale o, ancora, in giardino o in cortile. Da questo pozzetto parte il dispersore, con picchetti in rame o acciaio inox zincato, collegati al collettore principale di colore giallo-verde che risale nello stabile. Uno schema di impianto di messa a terra condominiale tipicamente prevede:

• il dispersore interrato, ovvero l’elemento metallico inserito nel terreno che disperde la corrente nel suolo;
• il pozzetto di ispezione, con una scatola esterna o interna dove si accede al dispersore per i relativi controlli;
• il conduttore principale di protezione, ovvero il cavo giallo-verde che collega il pozzetto a tutto l’edificio;
• il collettore equipotenziale principale, cioè una barra o una morsettiera dove arrivano tutte le masse metalliche comuni;
• le diramazioni verso ogni colonna montante per le masse comuni, così da portare la messa a terra a tutti i piani e alle parti metalliche;
• gli interruttori differenziali generali, quindi i salvavita, che staccano la corrente nel rilevare una dispersione verso terra.

La messa a terra è sempre obbligatoria?

Quando si vive in uno stabile non recentissimo, è più che lecito chiedersi se un simile impianto sia sempre necessario. Cosa succede, ad esempio, per la messa a terra di un condominio degli anni ‘60? 

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La legge sulla messa a terra in condominio, in particolare il DM 37/2008 e la Norma CEI 64-8, ne impone la previsione per qualsiasi tipo di edificio, anche se costruito diversi decenni fa o, ancora, antico.

Solo gli edifici con impianti di Classe II e doppio isolamento non sono soggetti all’obbligo di un dispersore interrato, ma si tratta di soluzioni che normalmente non vengono adottate in questa tipologia di stabili. Un condominio senza messa a terra - o con impianto non verificato - rischia sanzioni amministrative da 500 a 6.400 euro quando è considerato datore di lavoro. In ogni caso, in caso di infortunio, l’amministratore può risponderne penalmente per omessa cautela.

Come si verifica la messa a terra condominiale

La presenza e la funzionalità dell’impianto di dispersione interrato deve essere accertata con una certa regolarità. La normativa sulla messa a terra in condominio, in particolare il D.P.R. 462/2001, impone infatti verifiche periodiche da parte di un organismo accreditato:

• ogni 2 anni nei condomini con locali a maggior rischio in caso di incendio - centrali termiche o autorimesse soggette a CPI, locali medici e via dicendo - o cantieri;
• ogni 5 anni nella maggior parte dei complessi residenziali ordinari, compresa la verifica della messa a terra in un condominio senza dipendenti.

In linea generale, il processo di verifica comprende:

• l’esame documentale, come ad esempio del progetto, di vecchi verbali e via dicendo;
• l’esame visivo, con il controllo dello stato del pozzetto, dei collegamenti e dei conduttori;
• le prove strumentali, ad esempio con la misurazione delle resistenze di terra, della continuità, del tempo d’intervento dei differenziali e via dicendo.

Come si approvano gli interventi sulla messa a terra

Di tanto in tanto, è più fisiologico che si rendano necessari degli interventi sull’impianto di messa a terra condominiale. Ma come si procede per la loro approvazione? Di norma, le verifiche periodiche e la manutenzione ordinaria sono di competenza diretta dell’amministratore, in base agli articoli 1130 e 1135 del Codice Civile, il quale li può far eseguire autonomamente.

Pe adeguamenti, rifacimenti parziali o totali, nonché per gli interventi di manutenzione straordinaria, si seguono le maggioranze previste dall’articolo 1136 del Codice Civile:

• la maggioranza degli intervenuti in assemblea;
• purché rappresentino almeno 500 millesimi del valore dello stabile.

Ma chi paga per la messa a terra in condominio? In base all’articolo 1123 del Codice Civile, i costi sono addebitati a tutti i condomini, in base ai millesimi di proprietà. L’impianto è infatti comune, e serve a tutti gli appartamenti, di conseguenza tutti sono tenuti a contribuirvi.

Cosa deve fare l’amministratore per l’impianto elettrico e di messa a terra

In base alle normative vigenti, come il già citato DM 37/2008 e gli articoli 1130 e successivi del Codice Civile, l’amministratore di condominio è responsabile degli obblighi per l’impianto di messa a terra. Di conseguenza, dovrà occuparsi di:

• conservare la documentazione tecnica, come il progetto, i verbali, lo schema dell’impianto di messa a terra condominiale e via dicendo;
• programmare ed eseguire le verifiche periodiche;
• conservare i verbali delle verifiche periodiche;
• intervenire immediatamente in caso di urgenza;
• comunicare all’assemblea lo stato dell’impianto e le relative spese;
• richiedere la certificazione degli impianti interni;
• fornire copia di tutta la documentazione in caso di vendita di unità nel condominio.

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È bene sottolineare che l’amministratore risponde personalmente, sia dal punto di vista civile che penale. Ad esempio, in caso di negligenza o di mancato rispetto degli obblighi, in base all’articolo 1130 l’assemblea può revocare il ruolo all’amministratore.

Quanto costa la messa a terra di un condominio

Infine, è utile chiedersi quanto si spenda per la verifica dell’impianto a terra o, ancora, per la sua manutenzione o rifacimento. Il costo della messa a terra in condominio varia a seconda di numerosi parametri, come ad esempio la grandezza, la complessità dell’impianto, i prezzi medi della zona in cui sorge l’edificio. 

Proprio in virtù di questa elevata variabilità, non è possibile fornire cifre univoche, bensì solo riferimenti generici. Ad esempio, per la verifica periodica dell’impianto, si può spendere:

• dai 380 ai 700 euro per un condominio di circa 6-12 appartamenti;
• dai 650 ai 1.200 euro per un condominio di circa 15-30 appartamenti;
• dai 1.200 ai 2.000 euro per un condominio oltre i 30-40 appartamenti.

Per lavori di rifacimento o adeguamento completo, si possono spendere:

• dai 4.000 agli 8.000 euro per uno stabile piccolo;
• dai 9.000 ai 18.000 euro per un edificio medio;
• dai 20.000 in su per condomini di grandi dimensioni.