Spese per il pozzo condominiale: come si ripartiscono i costi

La gestione delle parti comuni rappresenta uno degli aspetti più delicati della convivenza in condominio, soprattutto quando riguarda strutture o impianti non particolarmente diffusi. Ad esempio, come si amministrano le spese per il pozzo condominiale? Di solito utilizzato per irrigare i giardini oppure per la pulizia di cortili e garage, la manutenzione del pozzo dipende dalla sua natura. Se usato da tutti in condomini, la spesa sarà ripartita in base ai millesimi di proprietà. Per contro, quando è a uso esclusivo oppure limitato a un solo gruppo di condomini, i costi verranno sostenuti solo da coloro che effettivamente se ne avvalgono.

La gestione del pozzo condominiale

Sebbene non rappresenti un’eventualità particolarmente frequente, può capitare che lo stabile condominiale abbia in dotazione un pozzo per l’acqua, soprattutto quando l’edificio sorge in aree più periferiche o rurali. Ma come avviene la gestione di questa struttura?

Quando il pozzo è destinato all’uso collettivo, ad esempio per l’irrigazione delle aree verdi del condominio o per fornire acqua per impianti condivisi, rientra a pieno titolo fra le parti comuni dello stabile, ai sensi dell’articolo 1117 del Codice Civile. Ne consegue che la manutenzione, sia essa ordinaria o straordinaria, sia a carico di tutti i condomini.

La ripartizione delle spese per il pozzo condominiale avviene, perciò, in base a quanto previsto dall’articolo 1123 del Codice Civile, ovvero seguendo il principio di proporzionalità: ogni condomino paga una quota, in base ai millesimi di proprietà detenuti. La spesa può incorporare:

• le necessità di manutenzione, come il controllo della struttura, la pulizia, la riparazione dei guasti;
• i consumi, come ad esempio quelli elettrici per il funzionamento delle pompe.

Se il pozzo è collegato a contatori interni, per comprendere quali siano gli effettivi consumi d’acqua di ogni singolo condomino, la spesa segue però una diversa suddivisione:

• la parte di manutenzione rimane sempre in base ai millesimi di proprietà, fra tutti i condomini;
• la parte dei consumi è invece calcolata sulla quota effettivamente usufruita.

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È inoltre utile sapere che, in presenza di un pozzo condominiale su giardino privato, i costi ricadono sempre sulla collettività e non solo sul proprietario dell’area, purché ne garantisca sempre l’accesso. 

Le spese del pozzo di proprietà esclusiva

Per contro, se il pozzo si trova in un giardino di pertinenza esclusiva ed è utilizzato solo dal proprietario, viene considerato un bene privato e, di conseguenza, non rientra fra le parti comuni dello stabile. Questo significa che, per il pozzo privato in condominio, sarà direttamente chi lo possiede a doversi occupare di:

• manutenzione ordinaria e straordinaria, quali pulizia e riparazione;
• costi energetici, come appunto il funzionamento delle pompe.

Bisogna però specificare che il proprietario del pozzo dovrà assumersi anche la responsabilità della corretta gestione, rispondendo in caso di danni a terzi - si pensi a infiltrazioni nelle aree vicine - o alla stabilità, alla sicurezza e al decoro dello stabile.

La ripartizione per il pozzo a uso parziale 

Può però capitare che il pozzo condominiale sia destinato a un uso parziale, ovvero non destinato a tutti i condomini. Si tratta di una soluzione frequente, ad esempio se:

• la struttura serve solo ai condomini al piano terra o, ancora, per alimentare i box auto;
• quando diversi condomini hanno manifestato il desiderio di non avvalersene.

In questo caso, in base al terzo comma dell’articolo 1123 del Codice Civile, le spese di manutenzione o relative ai consumi spetta solo ai proprietari che ne traggono utilità, mentre ne sono esclusi coloro che non se ne avvalgono. È però importante che, a livello assembleare, vengano definiti precisi criteri di ripartizione, anche tramite il ricorso a tabelle millesimali dedicate.

È inoltre utile sapere che, se un condomino volesse entrare nel gruppo di utilizzo in un secondo momento, può farlo corrispondendo le relative quote di spesa. In questo caso, si effettuerà un nuovo calcolo delle tabelle millesimali, per una corretta ripartizione dei costi.

Similmente, per impianti idraulici correlati al pozzo principale - ad esempio, i pozzetti di scarico condominiali - le regole di manutenzione seguono principi analoghi, con una ripartizione fra tutti, a meno che l’uso non sia riservato per alcuni condomini. 

Si può fare un pozzo in giardino?

Qualora il condominio non fosse dotato di un pozzo preesistente, è utile chiedersi quale sia il processo per poterlo costruire. La questione deve essere discussa in assemblea, su proposta di uno o più condomini o, ancora, dell’amministratore di condominio. Dal punto di vista deliberativo, le maggioranze dipendono dalla natura dell’intervento:

• se il pozzo serve per incrementare l’approvvigionamento idrico del condominio, approfittare di sistemi di irrigazione più efficienti o ridurre gli sprechi idrici, rientra nelle innovazioni migliorative previste dall’articolo 1120 del Codice Civile. È quindi sufficiente la maggioranza degli intervenuti, purché rappresentino almeno i 500 millesimi dello stabile, ai sensi dell’articolo 1136 del Codice Civile;
• se il pozzo non ha funzioni migliorative, ha solo scopo decorativo oppure si configura come un’innovazione voluttuaria o gravosa, sempre in base all’articolo 1120, servirà la maggioranza dei presenti, purché rappresentino almeno i 2/3 dei millesimi dello stabile.

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Tuttavia, quando l’innovazione è gravosa o voluttuaria, i condomini in disaccordo con l’intervento - o che non desiderano avvalersene - possono essere esclusi dalle relative spese.

L’approvazione assembleare potrebbe però non essere sufficiente. Per effettuare i lavori sarà necessario ottenere dal Comune i relativi titoli abilitativi - come, ad esempio, la SCIA o il permesso di costruire - e, a seconda della Regione o della Provincia, le relative autorizzazioni per le perforazioni artesiane, verificando eventuali vincoli idrogeologici o ambientali.

Quali sono le spese condominiali obbligatorie

La disciplina consolidata sui costi di gestione del pozzo apre a considerazioni più ampie, come quelle relative alle spese condominiali obbligatorie. Quali, in altre parole, non possono essere eluse?

In linea generale, tutti gli investimenti necessari per la corretta manutenzione e funzionamento delle parti, degli impianti e dei servizi comuni sono obbligatorie, a meno che non si tratti di beni suscettibili di utilizzo divisibile. In altre parole, si dovrà sempre procedere al pagamento della propria quota per:

• la manutenzione ordinaria e straordinaria di scale, androni, ascensori, aree verdi e cortili, impianti idrici o fognari, e via dicendo;
• i costi di servizi sulle parti comuni, come consumi energetici, portineria, pulizia delle parti comuni;
• le necessità di sicurezza e assicurazione, ad esempio le polizze per danni a terzi;
• i servizi di amministrazione, come ad esempio il compenso per l’amministratore.

Infine, è bene ricordare che tali spese valgono anche quando gli impianti si trovano su proprietà esclusive di singoli condomini, ma a vantaggio di tutto il condominio: è ad esempio il caso dei pozzetti condominiali in giardino privato, i cui costi sono a carico di tutto lo stabile se garantiscono accesso collettivo, similmente a quanto accade per un pozzo per l'acqua.