Pozzetto condominiale: chi paga la manutenzione e la riparazione?

La gestione dei pozzetti fognari condominiali rappresenta uno degli aspetti più delicati e tecnicamente complessi della condivisione degli spazi comuni. Pur essendo spesso invisibili, queste infrastrutture rappresentano il cuore pulsante del sistema di smaltimento dei rifiuti liquidi di un edificio. Proprio per la complessità dell'argomento, l'analisi della natura giuridica e tecnica del pozzetto condominiale non può prescindere dal supporto della giurisprudenza e delle normative edilizie vigenti, soprattutto per quanto concerne i criteri di ripartizione millesimale delle spese. 

A cosa serve il pozzetto?

Il pozzetto (o camera di ispezione) ha la funzione cruciale di permettere l'accesso alle tubature per la manutenzione e di facilitare il deflusso dei liquidi, evitando accumuli di materiali che potrebbero causare ostruzioni.

Pertanto il pozzetto condominiale, in quanto struttura di raccolta e convogliamento delle acque reflue a servizio dell'edificio, costituisce parte integrante dell'impianto fognario comune ai sensi del punto 3), dell'articolo 1117, del Codice civile. 

Le relative spese di manutenzione, spurgo e riparazione sono ripartite tra i condòmini in base ai millesimi di proprietà (ex articolo 1123, comma 1, del Codice civile), salvo i casi di condominio parziale in cui il bene serva solo una parte limitata dei proprietari, i quali saranno gli unici tenuti alla contribuzione (ex articolo 1123, comma 3, del Codice civile).

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Che cos'è l’impianto fognario condominiale

L’impianto fognario è l'insieme delle condutture e dei manufatti (come i pozzetti fognari condominiali) che convogliano le acque nere e grigie dalle singole unità abitative fino alla rete fognaria pubblica. Tecnicamente, un impianto si compone di:

• colonne di scarico verticali, utili a raccogliere gli scarichi dei vari piani;
• collettori orizzontali per il trasporto dei reflui verso l'esterno;
• pozzetti d'ispezione, costituenti i punti strategici per il controllo e la pulizia del pozzetto condominiale.

Il limite della proprietà condominiale è solitamente identificato nel punto di innesto nella rete pubblica. Fino a quel punto, l'intero sistema è considerato bene comune, a meno che non vi siano diramazioni ad uso esclusivo.

Ripartizione spese di manutenzione fognature in condominio

Applicando la regola principale, la ripartizione delle spese di spurgo si basa sulla tabella millesimale di proprietà di un condominio. Tuttavia, esistono scenari specifici, come la manutenzione ordinaria e straordinaria e i casi di condominio parziale, da valutare sia sotto il profilo tecnico che giuridico.

Infatti, la pulizia periodica del pozzetto condominiale rientra nelle spese ordinarie. Se, però, l'intervento è causato da un uso improprio da parte di un singolo condòmino (il getto di materiali non idonei, per esempio), la responsabilità e il relativo costo possono essere addebitati interamente a quest'ultimo, previa prova certa del danno causato.

Analogamente, se una colonna di scarico serve solo una verticale dell'edificio, le spese per i relativi pozzetti fognari condominiali gravano solo sui proprietari degli appartamenti allacciati a quella specifica condotta, ai sensi di quanto prevede il comma 3, dell'articolo 1123, del Codice civile.

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Colonna scarico condominiale ostruita: chi paga

Quando ci si trova di fronte a un pozzetto condominiale intasato, la priorità è l'intervento d'urgenza. Se l'ostruzione avviene nella colonna principale o nel pozzetto di raccolta comune, a pagare il danno per intero è il condominio.

Analogamente a quanto avviene per il pluviale condominiale, se l'ingorgo avviene nell'innesto tra il tubo privato e la colonna comune - punto conosciuto come "braga" - o nel tratto che precede il pozzetto, ed è a servizio esclusivo, la spesa è a carico del singolo. È fondamentale che l'amministratore richieda una relazione tecnica alla ditta di spurghi per identificare il punto esatto dell'ostruzione.

Pozzetto condominiale nella proprietà privata: i casi

Non è raro trovare un pozzetto condominiale in una proprietà privata, ovvero situato all'interno di un cortile o di un garage di un singolo condomino. Nonostante la collocazione fisica, se il pozzetto serve l'intero edificio, rimane un bene comune. Il proprietario dell'area deve permettere l'accesso per la manutenzione. 

Una situazione di questo tipo configura, nella maggior parte dei casi, una servitù di scarico condominiale. Il condominio ha il diritto di mantenere le tubature nel terreno privato, ma deve garantire che la struttura non rechi danno ingiustificato al proprietario del fondo. In caso di rotture, il ripristino del giardino è a carico del condominio.

Casi particolari di pozzetto condominiale: lo spostamento

In casi di ristrutturazione del proprio giardino e su richiesta del condòmino proprietario, si può prevedere lo spostamento del pozzetto condominiale a patto che l'intervento non pregiudichi il corretto funzionamento dell'impianto. In tale contesto, il richiedente deve assumere l'onere delle spese, come prevede l'articolo 1068 del Codice civile in materia di servitù. 

Nella tabella di seguito, è possibile prendere nota delle specifiche situazioni che possono capitare nella gestione del pozzetto condominiale e di chi sia responsabile a pagare le relative spese.