Insegne luminose in condominio secondo l’art. 1102 del Codice Civile

Per evitare contenziosi o malcontento, nei contesti condominiali è sempre necessario bilanciare le esigenze dei condomini con quelle delle attività commerciali che sorgono nello stabile. Ad esempio, quali limiti impone l’articolo 1102 del Codice Civile sull’installazione di insegne luminose in condominio? In linea generale, è possibile utilizzare le parti comuni - quali le facciate - per la predisposizione di insegne, purché l’uso non ne alteri la destinazione originaria, né impedisca ad altri di fare altrettanto. Inoltre, bisogna prestare attenzione a non creare disturbo, con immissioni luminose oltre ai limiti della tollerabilità, ai sensi dell’articolo 844 del Codice Civile.

Quando si possono affiggere insegne in condominio

In linea di principio, l’installazione di insegne in condominio è ammessa quando risponde a un legittimo interesse di un singolo partecipante, purché nei limiti delle regole interne dello stabile e dei vincoli imposti dalla legge. La normativa sulle insegne luminose prende principalmente in considerazione:

• l’articolo 1102 del Codice Civile, che autorizza un uso più intenso della cosa comune, purché non se ne alteri la destinazione e non si pregiudichi il pari godimento altrui;
• l’articolo 844 del Codice Civile, relativo alle immissioni oltre alla normale tollerabilità;
• le eventuali norme approvate a livello locale.

In più, bisogna valutare anche il regolamento di condominio, che può contenere limiti o condizioni specifiche per la predisposizione di cartelli luminosi.

Cosa prevede l’articolo 1102 del Codice Civile

Il primo fattore da prendere in considerazione riguarda i limiti di legge sull’uso della cosa comune. A questo scopo, si rende utile una spiegazione dell’articolo 1102 del Codice Civile, che prevede che ogni condomino:

• possa utilizzare le parti comuni, come ad esempio la facciata dello stabile, per trarne utilità;
• non ne modifichi la destinazione d’uso, ad esempio evitando di trasformare la facciata dello stabile - che ha funzioni di sostegno, chiusura e decoro dell’edificio - in un supporto esclusivo per cartelloni pubblicitari in condominio;
• permetta ad altri condomini di trarne pari godimento, ovvero evitando che l’utilizzo sia limitato al singolo partecipante.

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Proprio sull’uso della cosa comune secondo l’articolo 1102 del Codice Civile, la giurisprudenza ha più volte chiarito - ad esempio, con la sentenza 12298/2003 della Cassazione - che l’apposizione di cartelli è appunto ammissibile quando non crea un’occupazione esclusiva che preclude l’uso paritario.

La questione del decoro architettonico

Per valutare l’affissione di un’insegna sulla facciata esterna condominiale, non bisogna però prendere soltanto in considerazione le modalità di utilizzo delle parti comuni, ma anche il tema del decoro architettonico. Quest’ultimo è l’insieme delle linee, delle strutture ornamentali e dell’armonia estetica dello stabile, che ne conferiscono una propria specifica identità.

Così come confermato dalla Cassazione con la sentenza 25790/2020, il rispetto del decoro architettonico - in relazione all’uso delle parti comuni, in base al già citato articolo 1102 - è richiesto indipendentemente dal pregio artistico del fabbricato. Inoltre, si applica anche quando l’intervento non altera la destinazione strutturale della cosa comune.

Quali sono le regole per l'illuminazione in un condominio

Oltre ai limiti di legge, la predisposizione di cartelli e insegne sulla facciata condominiale deve avvenire nel rispetto delle norme interne dello stabile. Queste sono normalmente definite:

• dal regolamento assembleare, che può riportare vincoli dimensionali, di colore, posizionamento o sulle tempistiche d’accensione;
• del regolamento contrattuale, che può includere limiti più rigidi, come ad esempio il divieto completo all’installazione.

Nella maggior parte dei casi, le regole sulle insegne luminose riguardano aspetti quali:

• i limiti di colore e di luminanza, per evitare che i cartelli arrechino disturbo ai condomini;
• il divieto di proiezione diretta verso finestre o balconi altrui;
• gli eventuali orari di spegnimento automatico, per evitare di alterare il riposo dei residenti;
• gli obblighi di manutenzione ciclica e di intervento in caso di guasto.

L’autorizzazione alle insegne in condominio

Verificata la compatibilità con le disposizioni di legge e le regole di condominio, la predisposizione di cartelli luminosi può essere sottoposta anche a specifici permessi. L’installazione dell’insegna senza autorizzazione non è infatti sempre fattibile. Se si tratta di un semplice uso più intenso della cosa comune, il condomino può procedere a proprie spese senza consultare il condominio, purché non ne modifichi la destinazione d’uso o impedisca il pari godimento ad altri

Tuttavia, se l’opera impatta sulla sicurezza e il decoro architettonico dello stabile  - o, più semplicemente, il regolamento lo prevede - si renderà necessaria una delibera assembleare. Sebbene l’intervento non costituisca un’innovazione, nei casi in cui l’assemblea è chiamata a valutare il nulla osta condominiale per l’insegna, bisognerà ottenere le maggioranze previste dall’articolo 1136 del Codice Civile: 

• per le approvazioni che riconoscono le legittimazioni dell’opera in base al regolamento, basta raggiungere la maggioranza semplice, pari alla maggioranza degli intervenuti, purché rappresentino almeno i 500 millesimi dello stabile;
• per modifiche al regolamento contrattuale, serve l’unanimità dei condomini.

Ottenuto il via libera dall’assemblea, bisognerà anche informarsi sull’eventuale autorizzazione delle insegne luminose da parte del Comune, in base ai regolamenti locali vigenti. Potrebbe essere infatti richiesta la presentazione di una specifica istanza, oppure di un titolo abilitativo, nonché il pagamento di eventuali oneri o tributi.

Ancora, è bene sapere che anche l'affissione dell’insegna su una proprietà privata non è del tutto libera. Sebbene l’assemblea non si possa esprimere sulle porzioni private dell'edificio, il condominio ha il diritto di agire legalmente per la rimozione, se l’insegna è lesiva della sicurezza o del decoro architettonico o, ancora, risulta in violazione di clausole da regolamento contrattuale.

Cosa fare quando l’insegna danneggia il decoro architettonico

Ma come si procede se, a seguito dell’installazione dei cartelli luminosi, emergono danni al decoro architettonico o violazioni all’uso paritetico delle parti comuni? In linea generale, il condominio può agire nei confronti del proprietario dell’insegna, allo scopo di tutelare lo stabile. Quando l’affissione rappresenta una violazione dell’articolo 1102 del Codice Civile, oppure dei regolamenti interni, è possibile:

• invocare l’intervento dell’amministratore per contestare formalmente l’installazione;
• richiedere in assemblea la rimozione o la modifica dell’insegna;
• agire in giudizio per ottenere un ordine di ripristino dello stato dei luoghi e, se adeguatamente comprovati, il risarcimento dei danni subiti.

In caso si proceda in via giudiziale, è bene sapere che il tribunale valuterà il decoro con riferimento all’edificio nel suo complesso e non solo sulla singola facciata interessata.

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Il disturbo causato dall’insegna luminosa

Infine, non bisogna dimenticare che un cartello luminoso può rappresentare una fonte di disturbo, sia per i residenti dello stabile, che per chi vive nelle vicinanze. È il caso dell’installazione di un’insegna sul balcone che, per quanto si trovi su una porzione di proprietà esclusiva, illumina gli appartamenti limitrofi.

In base alla legge, le insegne luminose possono integrare una violazione dell’articolo 844 del Codice Civile, quando le immissioni di luce nella proprietà altrui superano la normale tollerabilità. Quest’ultima è valutata in sede di giudizio, in base alla condizione dei luoghi, all’intensità e alla frequenza dell’illuminazione, alla direzione della luce e agli orari di accensione. 

Quando un cartello rappresenta un disturbo o una molestia visiva, di solito si può procedere:

• documentando il tutto con fotografie, misurazioni o testimonianze;
• inviando diffida formale al responsabile e richiedendo riduzione tecniche, come ad esempio l’installazione di timer automatici per lo spegnimento;
• ricorrere all’autorità giudiziaria per ottenere un’azione inibitoria e l’eventuale risarcimento.