Alloggio del portiere in condominio: come funziona e quando è un obbligo

Quando uno stabile condominiale decide di avvalersi della portineria, deve spesso predisporre dei servizi aggiuntivi, affinché il professionista prescelto possa svolgere agevolmente le sue mansioni. Ma come funziona l’alloggio del portiere in condominio? In base al contratto sottoscritto, è solitamente previsto un comodato d’uso per il lavoratore, integrato nella retribuzione definita dal CCNL. L’unità immobiliare rimane di proprietà dei condomini, che ne dividono le spese di manutenzione straordinaria, mentre il portiere provvede al pagamento delle utenze.

Quando il portiere ha diritto all’alloggio?

Innanzitutto, è necessario comprendere quando il portiere abbia diritto all’alloggio in condominio. In linea generale, dipende sia dagli accordi sottoscritti con lo stesso condominio che dal CCNL di categoria. Di solito, è previsto per livelli professionali elevati, che impongono mansioni del portiere di vigilanza e custodia continua, in qualità di vera e propria integrazione retributiva.

Il CCNL per i dipendenti di proprietari di fabbricati stabilisce che l’alloggio deve essere gratuito, dignitoso e dotato di almeno due ambienti abitabili. In più, deve essere separato dalla guardiola. Dopodiché, è necessario che:

• il contratto individuale di assunzione indichi espressamente l’assegnazione dell’alloggio di servizio;
• la concessione dell’alloggio venga approvata in assemblea, con le maggioranze ordinarie previste dall’articolo 1136 del Codice Civile;
• i locali siano conformi alle norme urbanistiche e igienico-sanitarie vigenti.

È inoltre utile specificare che non esiste una normativa sull’alloggio del custode obbligatoria, bensì la concessione è sempre frutto degli accordi privati presi tra il portiere e il condominio e, ancora, dalle previsioni del CCNL di riferimento. Allo stesso tempo, a livello gestionale l’appartamento rappresenta una parte comune dello stabile, ai sensi dell’articolo 1117 del Codice Civile.

Il portiere con alloggio ha obbligo di dimora?

Un dubbio frequente fra i condomini è relativo all’eventuale obbligo di dimora, per il portiere che ha ricevuto un alloggio in concessione. Di norma, si tratta di un elemento essenziale stabilito dal rapporto di lavoro: lo stesso CCNL impone al lavoratore di risiedervi stabilmente, sia per garantire la reperibilità nelle fasce orarie contrattuali che per assolvere alla continuità della vigilanza. 

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Nella pratica, è indispensabile che:

• il portiere abiti regolarmente nell’alloggio, anche con la famiglia convivente, se presente;
• la dimora sia condizione necessaria per il mantenimento del posto di lavoro, l’assenza prolungata può infatti configurare un inadempimento contrattuale;
• il custode non possa cedere o affittare a terzi l’alloggio ricevuto in comodato d’uso.

Per contro, se il contratto di lavoro non prevede l’assegnazione di un apposito appartamento, il portiere può vivere anche altrove, senza la necessità di stabilirsi a sue spese all’interno del condominio.

Quale maggioranza serve per l’alloggio del portiere

Per destinare un locale del condominio a portineria, oppure ad alloggio del portiere, è necessaria un'apposita delibera. Questo perché si tratta di una scelta che va a incidere sulle parti comuni dello stabile, in base all’articolo 1117 del Codice Civile, modificandone l’uso ed eventualmente la destinazione.

Ai sensi dell’articolo 1136 del Codice Civile, è sufficiente il raggiungimento di una maggioranza ordinaria, pari in prima convocazione alla maggioranza degli intervenuti, purché rappresentino almeno la metà del valore in millesimi dello stabile. Se, tuttavia, la destinazione comporta una modifica strutturale o urbanistica - ad esempio, la trasformazione di un magazzino in unità abitativa - può rendersi necessaria una maggioranza più elevata, in base all’articolo 1117-ter del Codice Civile: serviranno i 4/5 sia dei partecipanti che del valore millesimale.

In ogni caso, il processo di attribuzione e destinazione dell’alloggio prevede che:

• la proposta, su segnalazione dell’amministratore e dei condomini, venga sempre approvata in assemblea;
• si proceda all’aggiornamento delle tabelle millesimali, se il valore delle unità cambia sensibilmente, con una maggioranza qualificata ai sensi dell’articolo 69 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile;
• la delibera indichi sempre la durata del comodato, le spese a carico del portiere e le condizioni di revoca.

Un condomino può intestarsi la casa del portiere?

Per contro, quando il servizio di portierato termina, un singolo condomino può acquisire la titolarità esclusiva dell’alloggio precedentemente assegnato al custode? Trattandosi di un bene comune, generalmente non è possibile procedere, perché ciò andrebbe a incidere sui diritti reali di tutti i condomini.

Tuttavia, vi sono delle situazioni eccezionali che ne permettono comunque l’acquisizione:

• quando è presente un titolo contrario - come un atto notarile o un regolamento contrattuale - che indica la proprietà esclusiva dell’alloggio, già prima della concessione al portiere;
• quando il condominio delibera all’unanimità la vendita a un singolo condomino.

In alternativa, uno dei condomini può richiedere la divisione giudiziale del bene, ma si tratta di un’eventualità solitamente rara, perché decisamente lunga e onerosa.

Si può mettere in affitto la casa del portiere?

Un altro dubbio abbastanza frequente riguarda la possibilità di mettere in affitto la casa del portiere. A questo scopo, è bene distinguere tra due situazioni ben separate.

Il primo caso riguarda la possibilità di concedere in locazione l’appartamento, una volta terminato il servizio. Se si opta per la soppressione della portineria, l’alloggio del portiere torna al condominio. Lo stabile è poi libero di affittare il locale a terzi: in tal caso, gli introiti derivanti dalla locazione vengono divisi fra tutti i condomini. Tuttavia:

• se la durata della locazione è inferiore ai nove anni, si tratta di un atto di ordinaria amministrazione. In base all’articolo 1136 del Codice Civile, è sufficiente una delibera con il voto della maggioranza degli intervenuti, purché rappresentino almeno i 500 millesimi dello stabile;
• se si rende necessario modificare la destinazione d’uso, o servono interventi edilizi e urbanistici rilevanti prima dell’affitto, serve la maggioranza dei 4/5, sia degli intervenuti che dei millesimi, prevista dall’articolo 1117-ter del Codice Civile.

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Il secondo caso riguarda la possibilità di affittare l’alloggio allo stesso portiere. Si tratta di una via possibile, se il contratto di lavoro lo prevede espressamente e l’assemblea approva con maggioranza ordinaria, ma è comunque un’evenienza rara. Il CCNL, infatti, privilegia il comodato gratuito rispetto alla locazione.

Come si dichiara l’affitto di una portineria condominiale

Infine, non bisogna dimenticare che la locazione dell’alloggio del portiere è soggetta a dichiarazione fiscale, sia da parte del condominio nel suo complesso, che dei singoli proprietari pro quota. L’amministratore agisce infatti come locatore per conto della collettività, ma il reddito spetta a ogni proprietario e va riportato sia nel modello 730 che nei Redditi PF. 

Innanzitutto, è necessario verificare la categoria catastale dell’alloggio del custode - spesso Bene Comune Censibile (BCC) - per accertarne la rendita. Dopodiché, in base al contratto di locazione registrato presso l’Agenzia delle Entrate:

• l’amministratore certifica annualmente a ciascun condomino la quota di reddito;
• i singoli condomini inseriscono la loro quota nella dichiarazione dei redditi, compilando il quadro B, quello relativo ai Redditi da Fabbricati.

Il pagamento di IMU e TARI sull’immobile viene effettuato dall’amministratore per conto dei condomini. soggetti passivi pro quota, per poi essere ripartito in millesimi. Ancora, è bene sapere che per i beni comuni locati non è possibile approfittare della cedolare secca: la tassazione rimarrà quella per il reddito da fabbricati.