Nomina del nuovo amministratore di condominio: come deve avvenire

Affinché il condominio possa essere gestito nel modo più efficace possibile, serve non solo la collaborazione di tutti i proprietari, ma anche l’apposita figura dell’amministratore. Quest’ultimo è infatti obbligatorio quando i condomini sono più di 8, in base all’articolo 1129 del Codice Civile. Ma come avviene la nomina di un nuovo amministratore di condominio? Per garantire la continuità nella gestione dello stabile, e la tutela degli interessi di tutti i proprietari, il processo di nomina richiede il rispetto di precise regole. A partire dalla convocazione di un’apposita assemblea condominiale, rispettando i quorum approvativi previsti dal Codice Civile.

Come si nomina il primo amministratore di condominio

Innanzitutto, è necessario comprendere con quali modalità il condominio debba nominare il suo primo amministratore. A stabilirlo è l’articolo 1129 del Codice Civile, che rende obbligatoria questa figura quando i condomini sono più di otto, ovvero a partire dal nono. Di conseguenza, si dovrà procedere:

• alla prima assemblea di costituzione del condominio, se si raggiungono i requisiti di legge;
• in un secondo momento, ovvero al superamento della soglia degli otto condomini.

Nonostante i vincoli di legge, i condomini di dimensioni ridotte possono comunque avvalersi di un professionista. Ad esempio, la nomina di un amministratore in un condominio di 4 proprietari non è obbligatoria, ma possibile per via facoltativa, seguendo le stesse procedure assembleari. Dal punto di vista operativo, per l’elezione dell’amministratore è necessario:

• inserire l’argomento all’ordine del giorno dell’assemblea, costitutiva o ordinaria;
• presentare uno o più preventivi da parte di professionisti o condomini interessati;
• discutere delle candidature e procedere alla votazioni secondo le maggioranze di legge;
• verbalizzare la delibera, purché includa l’indicazione analitica del compenso, per evitare nullità, ai sensi dell’articolo 1129 del Codice Civile.

È bene ricordare che, sempre in fase di nomina, il preventivo del nuovo amministratore di condominio deve essere consegnato all’assemblea in forma scritta, pena la nullità della delibera.

Come si nomina il successore dell’amministratore di condominio

Quando invece l’incarico giunge a scadenza, viene revocato o si conclude per dimissioni volontarie, è necessario cambiare amministratore di condominio. In linea generale, la procedura è sempre regolata dall’articolo 1129 del Codice Civile e ricalca quella della prima nomina, con l’aggiunta della gestione del passaggio di consegne.

Freepik

È infatti opportuno che la scelta del nuovo professionista avvenga possibilmente contestualmente alla revoca o alle dimissioni del precedente, per garantire la piena continuità nella gestione del condominio. Non a caso, secondo un principio consolidato dalla giurisprudenza, l’amministratore uscente mantiene i propri poteri per le attività urgenti fino all’effettivo avvio dell’incarico del successore.

Dal punto di vista pratico, è utile ricorrere a un esempio. Si ipotizzi che il condominio debba valutare le dimissioni e la nomina del nuovo amministratore di condominio. Si renderà indispensabile:

• convocare l’assemblea per valutare la revoca, le dimissioni e la nuova nomina;
• verificare la possibilità del mandato in prorogatio dell’amministratore uscente;
• approvare la delibera di nomina, con le maggioranze previste di legge;
• procedere all’accettazione formale dell’incarico da parte del nuovo amministratore, che subentra contestualmente in tutte le attività.

Quanti millesimi occorrono per nominare un nuovo amministratore

Sia che si tratti del primo professionista, che del successore di quello uscente, bisogna rispettare degli specifici quorum per la nomina del nuovo amministratore di condominio. La maggioranza per la nomina del nuovo amministratore è definita dall’articolo 1136 del Codice Civile ed è pari:

• alla maggioranza degli intervenuti in assemblea;
• purché rappresentino almeno i 500 millesimi del valore dello stabile.

Il regolamento contrattuale può prevedere delle modalità diverse, tuttavia solo più restrittive rispetto ai vincoli di legge. Allo stesso tempo, è utile ricordare che la nomina di un amministratore di condominio senza maggioranza legale rende la delibera annullabile, entro 30 giorni dalla data dell’assemblea per i presenti, o della ricezione del verbale per gli assenti, ai sensi dell’articolo 1137 del Codice Civile.

È inoltre utile sapere che in fase di discussione e delibera, oltre al preventivo, serve valutare anche il contratto dell’amministratore, comprensivo sia degli accordi presi con lo stabile che delle altre condizioni contrattuali dell’incarico.

Come convocare un’assemblea per nominare un nuovo amministratore

Ma come si convoca l’assemblea di condominio per la definizione di un nuovo amministratore? Di norma, la convocazione spetta:

• all’amministratore in carica, se a termine mandato;
• ad almeno due condomini, che rappresentino 1/6 del valore dell’edificio, se l’amministratore è dimissionario, revocato o non procede autonomamente a fine mandato.

L’avviso deve rispettare le disposizioni previste dall’articolo 66 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile. La comunicazione deve infatti essere inoltrata:

• con un preavviso di almeno 5 giorni rispetto alla data prescelta;
• indicando chiaramente data, ora, luogo e ordine del giorno;
• tramite raccomandata, PEC o consegna a mano, mentre non sono ammessi metodi che non permettono di tracciare l’avvenuta consegna, come ad esempio l’avviso in portineria.

Valutate le candidature e scelto il nuovo amministratore, vanno allegati alla delibera o presentati all'assemblea il curriculum del professionista, il preventivo di spesa e la dichiarazione di formale accettazione dell’incarico. Per evitare sviste o errori, per la redazione del verbale di nomina del nuovo amministratore si può ricorrere a un fac-simile o a un modello precompilato, fra i tanti che disponibili online per il download gratuito.

Cosa succede se l’amministratore non viene nominato

Può però capitare, anche più frequentemente rispetto a quanto si possa pensare, che all’uscita del precedente professionista corrisponda la mancata nomina di un nuovo amministratore di condominio. Si tratta di un’eventualità possibile:

• in caso di revoca da parte del condominio;
• per negligenza dell’amministratore a termine mandato, che non convoca la necessari assemblea;
• quando il condominio non riesce a raggiungere le maggioranze in prima o seconda convocazione.

Freepik

Ma in caso di fine mandato, dimissioni o di revoca dell’amministratore senza nomina del nuovo, come si procede? Qualsiasi condomino - o lo stesso amministratore dimissionario - può ricorrere all’autorità giudiziaria per ottenerne la nomina coatta. Nel frattempo, il condominio rischia conseguenze significative, come:

• la continuità ridotta nella gestione, garantita solo per attività indifferibili, come pagamenti urgenti o manutenzioni straordinarie inderogabili;
• la possibile contestazione della validità o dell’efficacia degli atti compiuti oltre il necessario;
• la responsabilità del condominio intero per eventuali responsabilità dovute all’inerzia dell’assemblea.

Qualora si proceda per via giudiziale, gli eventuali costi sono inizialmente a carico del condominio, recuperabili però sull’amministratore revocato in presenza di gravi irregolarità.

Cosa deve fare l’amministratore di condominio appena nominato

Dopo la delibera, il professionista deve immediatamente attivarsi per rendere efficace l’incarico. Innanzitutto, è utile sapere che la decorrenza della nomina del nuovo amministratore di condominio coincide con il momento:

• dell’approvazione dell’incarico in assemblea, se l’amministratore è presente;
• della consegna della comunicazione inoltrata successivamente per iscritto, se assente.

Tra i primi adempimenti obbligatori, vi sono:

• indicare nella delibera di nomina il compenso analitico, se non già presentato all’assemblea;
• comunicare ai condomini i dati personali e professionali, il codice fiscale e i recapiti utili, questi ultimi anche con affissione nell’accesso del condominio, se utile;
• inoltrare ai condomini gli orari e le modalità di accesso e consultazione ai registri condominiali;
• verificare lo stato di morosità e avviare le azioni di recupero forzoso entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio.

Se si tratta della primissima nomina, si dovrà procedere anche all’apertura di un conto corrente esclusivamente dedicato allo stabile. In caso di subentro del nuovo amministratore di condominio, quest’ultimo dovrà inoltrare richiesta formale al predecessore per la consegna di tutta la documentazione utile, come registri, contratti, rendiconti ed estratti conto.