IMU su immobile inagibile: cosa sapere per non sbagliare

L’IMU è una delle principali imposte che gravano sugli immobili in Italia e si presenta anche alquanto complessa. Ci sono dei casi particolari in cui si può evitare il pagamento o avere una riduzione, ma è bene conoscere a fondo l’attuale normativa per evitare di commettere errori. Tra i vari casi si segnala quello dell’IMU su un immobile inagibile, per il quale si può chiedere di versare un importo più contenuto del solito. 

Quando un immobile è considerato inagibile ai fini IMU? Quali sono le modalità per dichiarare l’inagibilità e ottenere eventuali esenzioni o riduzioni? Come comportarsi, invece, con una casa disabitata? Ecco alcune risposte.

Quando un immobile è considerato inagibile ai fini IMU?

Prima di vedere cosa prevede la legge in merito all’applicazione dell’IMU, partiamo dalla definizione di immobile inagibile ai fini IMU. Un fabbricato viene considerato tale quando presenta condizioni particolari da non permettere il suo utilizzo, né come abitazione né per fini produttivi o commerciali. 

Un immobile è inagibile quando il suo “degrado non è superabile con interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria, ma solo con interventi di restauro e risanamento conservativo e/o di ristrutturazione edilizia”. L’inagibilità, quindi, deve essere oggettiva e strutturale, non dipendendo in alcun modo dalla scelta del proprietario di lasciarlo eventualmente disabitato. 

Quando neanche interventi di restauro e risanamento sono sufficienti a risollevare l’immobile dal deterioramento, allora si parla di fabbricato collabente, per il quale nella maggior parte dei casi è prevista l’esenzione piena dall’IMU, ossia l’esonero totale dal pagamento. 

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Come si dichiara un immobile inagibile per l’IMU?

Per poter accedere alle agevolazioni IMU, è necessario dichiarare al Comune lo stato di inagibilità dell’immobile, secondo quanto prescritto in maniera molto chiara da un’ordinanza della Corte di Cassazione del 2022, nella quale si legge che:

“il mancato adempimento dell'obbligo dichiarativo determina in via generale, per tutti i casi in cui è previsto detto onere, la decadenza dal beneficio stabilito dalle norme”. 

Per dichiarare un immobile inagibile è necessaria in primis una richiesta di accertamento da parte dell’Ufficio tecnico comunale, con conseguente avvio di una perizia a carico del proprietario. In caso di responso positivo, a seguito eventualmente di un sopralluogo, il Comune rilascerà la dichiarazione di inagibilità. 

In alternativa, il contribuente può presentare una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, ossia un’autocertificazione, cui andrà allegata una perizia tecnica asseverata, redatta da un professionista abilitato, ad esempio un ingegnere, un architetto o un geometra, che certifichi l’inagibilità, fermo restando che sono sempre possibili controlli successivi da parte del Comune. 

Come non pagare l’IMU su un immobile inagibile

La normativa attualmente in vigore prevede per gli immobili inagibili non un’esenzione totale dall’IMU, ma una riduzione al 50%. Per accedere a questa agevolazione è necessario essere in possesso della dichiarazione di inagibilità, da richiedere al Comune in uno dei due modi descritti poc’anzi. 

Il contribuente potrà così presentare apposita richiesta di agevolazione IMU per l’immobile inagibile, tenendo presente che la modulistica è depositata entro il 30 giugno, si potrà beneficiare del taglio al 50% della base imponibile a partire dall’anno in corso, diversamente bisognerà attendere il successivo. 

Da evidenziare che il diritto all’agevolazione, secondo quanto disposto da una sentenza della Corte di Cassazione, è riconosciuto anche nel caso di una seconda casa inagibile, previa presentazione della documentazione richiesta per attestare lo stato dell’immobile. 

C’è anche una particolare situazione in cui una casa inagibile può accedere alla riduzione IMU senza denuncia, ossia senza che sia presentata una richiesta da parte del contribuente. Ciò è possibile “quando lo stato di inagibilità è perfettamente noto al Comune, tenuto conto del principio di collaborazione e buona fede che deve improntare i rapporti tra ente impositore e contribuente”, secondo quanto si legge nell’ordinanza n. 8592/2021 della Corte di Cassazione. 

Si paga l’IMU su un immobile inagibile per ristrutturazione?

Sempre dalla Corte Suprema arriva con la stessa chiarezza un’altra importante indicazione in merito all’IMU relativa a un immobile inagibile per rifacimento. È prevista la riduzione IMU per i fabbricati in corso di ristrutturazione? Con la pronuncia del 24 febbraio 2023, i giudici hanno dichiarato che la riduzione dell’IMU al 50% per i fabbricati inagibili non è prevista in caso di ristrutturazione. Quando si svolgono attività puramente manutentive, queste non possono essere al contempo interventi di risanamento conservativo e tanto basta per escludere l’accesso all’agevolazione IMU. 

IMU su immobile inagibile per terremoto: come funziona?

Diverso il discorso per un immobile reso inagibile da un terremoto, perché in tal caso le regole cambiano ancora, tanto che si arriva all’esenzione totale dall’IMU. Come accaduto nelle zone in cui la terra ha tremato negli scorsi anni, lo Stato ha esentato dal pagamento dell’imposta quegli immobili diventati inagibili a causa dell’evento sismico, esonerato dall’IMU fino alla completa ricostruzione e al ripristino dell’agibilità.

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Calcolo IMU su immobili inagibili

Per quantificare la somma che il contribuente deve versare, ad esempio quest’anno, per il possesso di un immobile inagibile, bisogna sapere come si calcola l’IMU 2025. Una volta effettuato il calcolo, in base al periodo del possesso e all’aliquota applicata dal Comune di riferimento, sarà sufficiente dividere il risultato per due, vista la riduzione dell’imposta al 50% per le case inagibili.

L’inagibilità ai fini IMU è retroattiva?

La riduzione per inagibilità è un’agevolazione che richiede una dichiarazione e c’è un obbligo ben preciso in tal senso, ma non a pena di decadenza. Questo significa che è possibile ottenere un riconoscimento retroattivo dell’inagibilità ai fini IMU, a patto che si dimostri l’esistenza già in passato della condizione dell’immobile, tramite la presentazione di perizie, fotografie e documenti utili a provarlo. 

La decisione sugli effetti retroattivi dell’inagibilità ai fini IMU spetta però al singolo Comune che, caso per caso, può deliberare in merito al mancato riconoscimento di questa agevolazione, limitando la sua efficacia dalla data di presentazione della domanda fino alla effettiva sussistenza della condizione di inagibilità. 

Come non pagare l’IMU su casa disabitata

Molti proprietari sperano di non versare l’IMU solo perché la casa non è abitata, ma ciò non implica automaticamente l’esenzione dall’imposta. Come non pagare l’IMU su una casa disabitata? Considerando che l’imposta è dovuta a prescindere dall’effettivo utilizzo dell’immobile, le uniche possibilità di non versarla sono legate al fatto che l’abitazione sia inagibile o inabitabile, o che sia censita come “collabente”, quindi in uno stato di degrado tale da renderla inagibile. Infine, è bene sapere che si deve pagare l’IMU anche sulla seconda casa disabitata.