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Applicazione dell'imposta di registro, fa fede la data dell'atto di vendita

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Autore: Redazione

Con l'ordinanza n. 4318, la Cassazione ha chiarito che per la determinazione della base imponibile per l'applicazione dell'imposta di registro il momento rilevante è quello in cui si verifica il trasferimento del bene immobile e non il momento in cui è stato sottoscritto il contratto preliminare.

Il caso in esame ha riguardato un atto del 2009 relativo alla costituzione di un diritto di superficie su un terreno per il prezzo dichiarato di 510.000 euro. A precedere l'atto un contratto preliminare del 2004, in cui era stato indicato il corrispettivo di 450.000 euro, "pattuito anche in considerazione del fatto che la parte promissaria acquirente avrebbe trasferito alla parte venditrice 4 box, a condizione che le autorità competenti avessero accolto l'istanza di modifica del piano urbanistico comunale e rilasciato l'autorizzazione a costruire".

Ma, in sede di accertamento, secondo l'ufficio il valore venale del diritto di superficie costituito era superiore al valore stabilito dalle parti. Di conseguenza, era stato emesso un atto di accertamento richiedendo la maggiore imposta.

La società acquirente ha così presentato ricorso, accolto in parte dalla Ctp Savona, per la quale il valore venale in comune commercio del diritto di superficie era comunque superiore al corrispettivo indicato in atto. Gli ulteriori ricorsi presentati dalla parte acquirente sono stati poi respinti dalla Ctr della Liguria e dalla Cassazione.

E' stata in particolare respinta la tesi della società costruttrice, "secondo la quale, ai fini della determinazione del valore del diritto di superficie, bisognava considerare che il prezzo era stato stabilito dalle parti già in sede di contratto preliminare e che, in tale momento, non vi era affatto certezza in merito alle potenzialità edificatorie del terreno, considerato che l'effettivo sfruttamento del terreno per finalità di costruzione era subordinato ad una modifica del piano urbanistico".

In base a quanto sottolineato dalla Cassazione, per la determinazione della base imponibile per l'applicazione dell'imposta di registro, "l'articolo 43 del Dpr n. 131/1986 fa riferimento al valore del bene o del diritto 'alla data dell'atto'". In considerazione dunque del fatto che il contratto preliminare produce solo effetti obbligatori e che l'effetto reale si verifica solo con l'atto di compravendita, la Cassazione ha confermato che "la valutazione del diritto deve avvenire con riferimento alla data dell'atto che realizza il trasferimento o la costituzione del diritto reale".