Valore venale di un immobile e imposta di registro, conta il contratto definitivo

Per la definizione della base imponibile dell'imposta di registro conta il valore venale di un immobile alla data del rogito, non quello pattuito nel preliminare. A chiarirlo la Cassazione con la sentenza n. 27128 del 27 novembre 2020. Vediamo, nello specifico, quanto affermato.

Come riportato da Fisco Oggi, con la sentenza n. 27128, depositata il 27 novembre 2020, la Cassazione ha sottolineato che "per la definizione della base imponibile dell'imposta di registro in caso di cessione di immobile, ex articolo 43 Dpr n. 131/1986, conta solo il valore del bene alla data del rogito. E' irrilevante, pertanto, il prezzo pattuito nel preliminare, un accordo privo di effetti reali che, nel caso in esame, è stato pure concluso molti anni prima dell'atto definitivo". 

In merito poi ai criteri che consentono all'Agenzia delle Entrate di esercitare i poteri di accertamento di maggior valore (articolo 51 Dpr n. 131/1986), il Collegio ha ritenuto corretto "il procedimento dell'ufficio, basato sul confronto tra il valore dichiarato nell'atto e quello di alienazione a terzi, avvenuta lo stesso giorno". Per il valore venale di un immobile, dunque, bisogna fare riferimento alla data del rogito, non al preliminare. 

Nel caso esaminato dalla Cassazione, alcuni soggetti avevano venduto con rogito notarile "un compendio immobiliare, asseritamente fatiscente, privo di impianti e di completa copertura". L'Amministrazione finanziaria aveva accertato un valore venale dell'immobile "pari a circa il doppio di quello dichiarato in atto, così come risultante dall'atto pubblico con il quale, in pari data, lo stesso compendio immobiliare era stato ulteriormente trasferito a terzi". La legittimità dell'avviso di rettifica e liquidazione, "in recupero di maggiore imposta di registro e ipo-catastale, con sanzioni, notificato da un ufficio dell'Agenzia delle Entrate", è stata confermata sia dal giudice di primo che di secondo grado. I contribuenti hanno così presentato ricorso, che però è stato ritenuto infondato dal Supremo collegio.

In particolare, la Cassazione ha chiarito che "il dato normativo di fondo va individuato nell'articolo 43, comma 1, lettera a) Dpr 131/1986, secondo il quale 'la base imponibile, salvo quanto disposto negli articoli seguenti, è costituita: a) per i contratti a titolo oneroso traslativi o costitutivi di diritti reali del valore del bene o del diritto alla data dell'atto ovvero, per gli atti sottoposti a condizione sospensiva, ad approvazione o ad omologazione, alla data in cui si producono i relativi effetti traslativi o costitutivi'". Di conseguenza, l'imposta di registro e ipocatastale sono state determinate correttamente sulla base del valore che l'immobile aveva al momento del contratto definitivo, non preliminare.

Nello specifico, la Cassazione ha sottolineato che solo con il contratto definitivo "si producono gli effetti traslativi reali espressivi del trasferimento di ricchezza oggetto della tassazione di registro: al contrario, il contratto preliminare non può sortire che effetti meramente obbligatori".