I gravi motivi per il recesso anticipato da un contratto di locazione

Conduttore e locatore possono recedere dal contratto di affitto prima della scadenza, ma solo ed esclusivamente nel caso in cui ricorrano gravi motivi. È una situazione che può verificarsi in alcuni casi specifici, ad esempio quando il locatario perde il lavoro o deve trasferirsi per lavoro, quando il proprietario non mantiene le promesse fatte, se l'immobile risulta inagibile o in altre circostanze simili. Ma vediamo quali sono tutti i gravi motivi per il recesso anticipato da un contratto di locazione e cosa sapere a tal proposito. 

Quali sono i gravi motivi di recesso anticipato dell'inquilino

Per poter lasciare una casa in affitto senza alcun preavviso, i motivi devono essere indipendenti dalla volontà dell'inquilino, imprevedibili e verificatisi dopo la firma del contratto di affitto. In generale, un serio motivo è un evento che rende molto difficile per l'inquilino continuare a vivere nell’immobile. Alcuni esempi di gravi motivi che permettono al locatario di fare il recesso anticipato del contratto d'affitto includono:

• Doversi trasferire per lavoro in un luogo troppo distante
• Doversi trasferire in un'altra città per motivi familiari o di lavoro
• Improvviso licenziamento dal posto di lavoro
• Crescita del nucleo familiare
• Riscontrare problemi strutturali nell'immobile che il proprietario non risolve.

Va precisato che l'acquisto di una casa di proprietà, anche una prima casa, essendo una scelta personale dell'inquilino, non rientra tra i motivi seri per lasciare l’affitto senza preavviso.

Il legislatore ha previsto una formula ampia per permettere al conduttore di lasciare l’immobile in determinate situazioni. Tuttavia, la giurisprudenza ha cercato di chiarire cosa si intende per "gravi motivi". Per essere validi, tali motivi devono:

• Essere indipendenti dalla volontà del conduttore
• Essere sopraggiunti dopo la firma del contratto di locazione
• Rendere troppo difficile (economicamente, materialmente o psicologicamente) continuare il rapporto di locazione.

Come abbiamo visto, i gravi motivi di recesso non devono necessariamente essere economici, ma possono riguardare qualsiasi aspetto della vita privata del conduttore, come problemi di salute, esigenze lavorative o addirittura gravi difficoltà con i vicini di casa. Questi motivi possono anche derivare dallo stato dell’immobile, come gravi difetti strutturali che rendono impossibile continuare ad abitarci. 

Scendendo più nello specifico possibile, i gravi motivi di recesso dal contratto di locazione possono essere suddivisi in due categorie: oggettivi e soggettivi.

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Esempi di gravi motivi di recesso oggettivi

I motivi oggettivi sono quelli che non dipendono dalle condizioni personali del conduttore. Questi riguardano principalmente problemi strutturali dell’immobile o condizioni che lo rendono poco salubre. Ad esempio, vivere in una casa con eccessiva umidità o muffa, soprattutto se il conduttore soffre di problemi respiratori, può essere un grave motivo per lasciare l’immobile prima della scadenza del contratto. Anche il malfunzionamento di servizi essenziali, come un ascensore guasto che non viene riparato, può costituire un motivo oggettivo di recesso.

Esempi di gravi motivi di recesso soggettivi

I motivi soggettivi riguardano invece le condizioni personali del conduttore. La giurisprudenza ha dato diversi esempi di questi motivi, ma sottolinea che devono avere una componente oggettiva e non possono dipendere solo dalla valutazione unilaterale del conduttore. Tra i motivi soggettivi rientrano le esigenze di salute del conduttore, che devono essere più serie di semplici difficoltà. Ad esempio, un intervento chirurgico che rende più complicato vivere in una casa su due piani, ma non impossibile, potrebbe non essere considerato un motivo sufficiente per il recesso.

Altri motivi soggettivi possono includere situazioni come essere vittima di un reato, come lo stalking, oppure minacce o violenze. Anche la perdita del lavoro, che rende impossibile pagare l’affitto, può essere un motivo di recesso. Infine, problemi familiari, come la separazione o la fine di una relazione stabile, possono costituire gravi motivi di recesso dalla locazione.

I motivi di recesso anticipato del contratto da parte del locatore

Il locatore non può recedere dal contratto di locazione prima della sua scadenza naturale. Deve infatti garantire al conduttore l’uso dell’immobile per soddisfare le sue necessità abitative, lavorative o imprenditoriali.

Tuttavia, se il locatore vuole recedere prima della scadenza, la legge (art. 3, L. 431/98) permette l'interruzione del contratto solo in determinate situazioni specifiche, e solo al primo rinnovo automatico del contratto. Ad esempio, in un contratto di locazione 4+4, il locatore può recedere solo dopo i primi 4 anni, ma non prima. Di seguito i motivi che permettono il recesso anticipato da parte del proprietario:

• Destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale per sé, il coniuge, i figli o parenti entro il secondo grado.
• Destinare l’immobile a finalità pubbliche, sociali, cooperative, assistenziali, culturali o religiose. In questo caso, il locatore deve essere una società o un ente pubblico e offrire al conduttore un altro immobile disponibile.
• Quando il conduttore ha già un'altra abitazione libera e adatta nello stesso Comune.
• Quando l’immobile si trova in un edificio gravemente danneggiato e deve essere ricostruito, o quando lo stabile necessita di importanti lavori di ristrutturazione o demolizione, che rendono necessario liberare l'immobile.
• Se il conduttore non vive continuativamente nell'immobile senza una giusta causa.
• Quando il locatore vuole vendere l’immobile e non possiede altre proprietà abitative, tranne quella in cui risiede. In questo caso, il conduttore ha il diritto di acquistare l'immobile prima che venga venduto ad altri.

Per tutti questi motivi, il locatore deve comunque avvisare il conduttore almeno 6 mesi prima, inviando una raccomandata con ricevuta di ritorno, in cui manifesta chiaramente la volontà di interrompere il contratto.

Inoltre, il locatore può dare disdetta anticipata dell'affitto se ha previsto, secondo l’art. 1612 c.c., la possibilità di recedere dal contratto per abitare personalmente nell'immobile, o per destinarlo all'abitazione del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado.

In questo caso, il locatore deve inviare al conduttore una disdetta prima della scadenza del contratto, specificando i motivi del recesso. Dopo aver ricevuto la disdetta, il conduttore deve lasciare l'immobile immediatamente, altrimenti può essere sottoposto a sfratto.

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Il caso di affitto commerciale

Nel caso di affitto commerciale, il locatore può recedere per motivi simili a quelli che giustificano il recesso per contratti di affitto ad uso abitativo. In questo caso, deve pagare al conduttore un'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, pari a 18 mensilità dell’affitto. Inoltre, è obbligatorio inviare una lettera di recesso anticipato con almeno 12 mesi di preavviso rispetto alla scadenza naturale del contratto.

Quindi, il locatore può recedere anticipatamente per necessità personali o professionali, ma deve rispettare regole precise e garantire tempi adeguati di preavviso per il conduttore.

Come fare la richiesta di disdetta d'affitto senza preavviso

In caso di risoluzione anticipata del contratto, è consigliabile iniziare comunicando verbalmente al proprietario le proprie problematiche.

Successivamente, è necessario scrivere una lettera di recesso anticipato dal contratto di locazione da inviare tramite raccomandata AR o PEC. Nella lettera, è importante indicare i dettagli del contratto di locazione, la richiesta di recesso anticipato e il motivo grave che ha portato a questa decisione. La lettera deve essere firmata e datata.

Si sottolinea che il recesso anticipato del locatario è un diritto che deve essere esercitato con molta cautela e solo in presenza di evidenti e gravi motivi a giustificazione. È infatti consigliabile farsi assistere da un professionista del settore immobiliare o da un avvocato specializzato in diritto delle locazioni, al fine di tutelare al meglio i propri diritti ed evitare spiacevoli conseguenze legali o economiche.