Chi possiede un immobile sa bene che deve pagare delle imposte, tranne alcuni casi di esenzione previsti dalla legge. Quando si parla di diritto di abitazione e IMU, spesso sorgono dubbi su chi debba effettivamente farsi carico del pagamento dell’imposta municipale propria. La questione è particolarmente delicata quando si tratta di situazioni familiari complesse, come nel caso del diritto di abitazione tra fratelli o della presenza di più immobili.
Chi ha diritto di abitazione deve pagare l’IMU? E come cambia la situazione se si ha o meno la residenza nell’immobile in questione? Ecco quello che devi sapere per stare tranquillo e non avere problemi con il Fisco.
Chi ha diritto di abitazione deve pagare l’IMU?
Come è noto l’IMU deve essere pagata dai proprietari di immobili, ma non solo, visto che tale onere ricade anche su chi vanta dei diritti reali di godimento su beni immobili, come ad esempio l’usufruttuario e il titolare del diritto di abitazione. A spiegare cos’è il diritto di abitazione sono gli articoli 1022 e seguenti del Codice civile, che parlano di un diritto reale di godimento di un immobile, limitatamente al soddisfacimento dei bisogni propri e della propria famiglia. Questo significa, ad esempio, che non è possibile cedere il diritto, né tantomeno vendere o affittare la casa.
Il rapporto tra diritto di abitazione e IMU è articolato e dipende da vari fattori: residenza, uso dell’immobile, categoria catastale e rapporto con gli altri eredi o proprietari. Chi ha diritto di abitazione è considerato soggetto passivo di IMU e quindi è lui chiamato a versare l’imposta, anche se non è il proprietario dell’immobile. Secondo la legge, chi è titolare di un diritto reale sull’abitazione di fatto può godere dello stesso alla stregua di un proprietario, visto che gli è riconosciuta la possibilità di abitarla e in sostanza l’esclusività della stessa.
A sostegno ulteriore di quanto previsto per legge, giunge una recente ordinanza della Corte di Cassazione, depositata il 29 febbraio 2025. La Suprema Corte ha chiarito che l’obbligo del pagamento dell’IMU non grava più sul proprietario dell’immobile, quando questi ha concesso a terzi il diritto di abitazione, a patto che ciò avvenga mediante scrittura privata registrata e a condizione che sia inviata comunicazione al Comune prima dell’anno fiscale di riferimento.
Cosa deve pagare chi ha diritto di abitazione?
Chi ha diritto di abitazione è tenuto a pagare l’IMU al posto del proprietario, ma questa non è l’unica voce di spesa con cui deve fare i conti. A suo carico, infatti, c’è anche la TARI; ossia la tassa sui rifiuti, in quanto è lui l’effettivo utilizzatore dell’immobile e quindi colui che produce la spazzatura da smaltire.
Al titolare del diritto di abitazione spetta altresì il pagamento delle spese condominiali, ma anche di quelle di ordinaria manutenzione, al pari di quanto previsto per un affittuario. Ai fini Irpef è previsto l’inserimento dell’immobile nella dichiarazione dei redditi e, se si tratta di abitazione principale, chi ha diritto di abitazione potrà dedurre dal reddito complessivo la rendita catastale della stessa.
Diritto di abitazione con residenza: chi deve versare l’IMU
Uno dei fattori che regola il rapporto tra diritto di abitazione e IMU è la residenza e questo è indubbiamente un elemento chiave per determinare se l’imposta è dovuta o meno. Il titolare del diritto di abitazione che ha la residenza nell’immobile e vi dimora abitualmente, potrà beneficiare dell’esenzione dell’IMU prevista per l’abitazione principale.
Questo vale quindi se la prima casa rientra in una delle categorie catastali comprese tra A2 e A7, mentre se si tratta di un’abitazione di lusso, quindi appartenente alle categorie A1, A8 e A9, si dovrà pagare l’imposta, visto che in tal caso non si è esonerati dal versamento neanche nell’ipotesi di prima casa.
IMU e diritto di abitazione senza residenza
Alla luce di quanto spiegato poc’anzi, è facile dedurre cosa accade nell’ipotesi in cui il titolo del diritto di abitazione non abbia la residenza nell’immobile o non vi dimora abitualmente. In presenza di una situazione di questo tipo si è costretti a pagare l’IMU, visto che non si tratta di abitazione principale.
IMU seconda casa e diritto di abitazione
A chi si chiede cosa accade al pagamento dell’IMU se il diritto di abitazione riguarda una seconda casa, si può rispondere in maniera semplice. Quando il titolare del diritto di abitazione utilizza l’immobile come casa diversa dalla principale, dovrà inevitabilmente versare l’IMU senza beneficiare di alcuno sconto.
Diritto di abitazione tra fratelli: chi paga l’IMU?
Infine, diamo uno sguardo a un’altra situazione che può presentarsi anche con una certa frequenza, per vedere come funziona il diritto di abitazione tra fratelli. È bene sapere che in seguito al decesso del titolare di un diritto di abitazione della casa familiare, il suddetto diritto si trasferisce automaticamente al coniuge superstite, anche nel caso in cui la proprietà dovesse passare agli eredi, come ad esempio i figli. A pagare l’IMU sulla casa ereditata e abitata dalla madre, ad esempio, sarà proprio quest’ultima, secondo le disposizioni della legislazione vigente.
Non accade però la stessa cosa tra fratelli, ai quali quindi non è attribuito in automatico il diritto di abitazione, salvo diversa disposizione della persona defunta che, mediante testamento, deve aver eventualmente fornito precise indicazioni in merito, oppure tramite contratto.
Il pagamento dell’IMU spetta in ogni caso solo a chi ha il diritto di abitazione, al netto di eventuali esenzioni previste nel caso di abitazione principale. Facciamo un esempio per capire meglio: un genitore muore e lascia in eredità la casa ai suoi tre figli, ma solo uno di questi ha il diritto di abitazione. Sarà su quest’ultimo che graverà l’incombenza di pagare l’IMU e non già sugli altri due fratelli nudi proprietari, in quanto questi non godono dell’immobile.
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