Agevolazioni prima casa per sentenza, quali sono i tempi per ottenere il beneficio fiscale

Le agevolazioni per l’acquisto della prima casa destano interesse. E sul tema è tornata a esprimersi la Cassazione, che ha fatto chiarezza in merito ai tempi necessari per ottenere il beneficio fiscale quando non si è in presenza di un atto pubblico di compravendita, ma di una sentenza costitutiva ex articolo 2932 del Codice civile. Vediamo, dunque, quanto chiarito e a cosa bisogna prestare attenzione. 

Come spiegato da Fisco Oggi, che ha riportato la vicenda, il caso in esame riguarda “un avviso di liquidazione notificato dall’Agenzia delle Entrate, con cui è stato richiesto il pagamento dell’imposta di registro relativa a una sentenza del Tribunale civile in virtù della quale veniva disposto il trasferimento di un diritto reale di uso su aree di parcheggio inerenti ad altro immobile destinato a prima casa in favore di una contribuente”. 

L’ufficio non ha ritenuto applicabile l’aliquota agevolata del 2% dal momento che la contribuente non aveva tempestivamente reso le dichiarazioni prescritte dalla nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, parte I, allegata al Tur. Accogliendo parzialmente l’appello proposto dalla contribuente avverso la sentenza della Commissione tributaria provinciale, la Corte di giustizia tributaria di secondo grado ha dichiarato dovuta, per la registrazione della sentenza del Tribunale civile, l’imposta di registro nella misura del 2 per cento. La sentenza della Cgt di secondo grado è stata impugnata dall’Agenzia delle Entrate che è ricorsa per Cassazione. 

Attenzione alla richiesta di registrazione della sentenza costitutiva o traslativa del diritto reale

Nell’esprimersi, la Corte suprema ha ritenuto che l’agevolazione prima casa poteva essere chiesta fino alla richiesta di registrazione della sentenza costitutiva o traslativa del diritto reale. Nel caso in esame, “la dichiarazione di volersi avvalere dell’aliquota agevolata è stata ritenuta tardiva in quanto effettuata ben oltre il sessantesimo giorno dalla notifica dell’avviso di liquidazione, il quale segna il termine ultimo prima della registrazione d’ufficio dell’atto”. 

Nello specifico, con l’ordinanza n. 8141 del 27 marzo 2025, la Cassazione ha sottolineato che le dichiarazioni prescritte dall’articolo 1, nota II-bis, della tariffa prima, del Dpr n. 131/1986 (Tur), “possono essere rese, laddove difetti un atto pubblico di compravendita - come nel caso di acquisto per effetto di sentenza costitutiva di un diritto reale di uso degli spazi destinati a parcheggio in favore degli acquirenti delle unità abitative - entro la richiesta di registrazione della sentenza stessa”. Deve considerarsi inammissibile una dichiarazione effettuata dopo che l’Amministrazione ha già proceduto all’operazione di liquidazione dell’imposta o nel successivo giudizio di impugnazione dell’avviso di liquidazione, “in quanto essa sarebbe del tutto incompatibile con l’esigenza di tutela dell’interesse dell’Amministrazione alla definitività e certezza del tributo”. 

Cosa dice la nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, parte I, allegata al Tur

Si ricorda che la nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, parte I, allegata al Tur, dice: 

"Ai fini dell’applicazione dell’aliquota del 2 per cento agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o consuntivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse, devono ricorrere le seguenti condizioni: 

a) che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto; 

b) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare; 

c) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni".