IMU sulla seconda casa: quando si paga e a quanto ammonta

Per i proprietari di abitazioni diverse dalla principale, l’IMU sulla seconda casa è un tributo obbligatorio: introdotta nel 2012 in sostituzione dell’ICI, si applica infatti principalmente a seconde case, case vacanze, immobili locati o sfitti. L’Imposta Municipale Propria prevede un’aliquota base del 7,6 mille - pari allo 0,76% -  che tuttavia i Comuni possono discrezionalmente modificare tra il 4,6 e il 10,6 per mille, ovvero tra lo 0,46 e l’1,06%. Ma come capire quanto effettivamente si dovrà pagare?

Cos’è l’IMU sulla seconda casa

Innanzitutto, è bene comprendere cosa si intenda per IMU sulla seconda casa nel 2025. L’imposta Municipale Propria è un tributo che è stato introdotto con il D.L. 201/2011 - convertito nella Legge 214/2011 - in sostituzione della precedente ICI, così come già accennato. L’imposta ha lo scopo di finanziare direttamente alcuni dei servizi comunali che vengono offerti ai cittadini.

Di norma, l’IMU sulla prima casa non è applicata, ovvero non va versata sull’abitazione principale, dove il proprietario ha trasferito la residenza e che rappresenta la sua dimora abituale. Sono però escluse le categorie catastali di lusso A/1, A/8 e A/9, in base al D.L. 201/2011, confermato dalla Legge 160/2019.

L’IMU è invece dovuta sulle seconde case o, comunque, su tutti quegli immobili che non possono essere considerati abitazione principale. Ma cosa si intende, più precisamente, con seconda casa? In linea generale, rientrano in questo gruppo:

• tutti gli immobili non prime case di categoria catastale A, fatta eccezione per la A/10, riservata a studi e uffici professionali;
• le pertinenze non legate all’abitazione principale, come cantine, box auto o tettoie di categoria C/2, C/6 e C/7;
• le abitazioni locate a terzi, le case vacanza e gli immobili non occupati.

Chi non è residente deve pagare l’IMU?

Fra i contribuenti, una delle questioni che genera maggiormente confusione è quella dell’IMU sulla seconda casa senza residenza. Ad esempio, un immobile inizialmente acquistato con le agevolazioni previste per la prima casa, ma dove ormai non si risiede più, rientra nelle casistiche che prevedono il pagamento dell’imposta?

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Come visto nel precedente paragrafo, l’esenzione dell'IMU è prevista per le abitazioni principali, adibite a dimora abituale, purché non siano appartenenti a categorie catastali di lusso. Di conseguenza, se non si è residenti:

• l’immobile è considerato seconda a casa tutti gli effetti;
• l’IMU dovrà essere corrisposta.

Lo stesso vale anche per l’IMU su una seconda casa disabitata, che è dovuta in quanto non considerata abitazione principale, a meno che non rientri nei casi di riduzione o esenzione previsti per legge, così come si vedrà nei prossimi paragrafi.

Similmente, anche per l’IMU sulla seconda casa nello stesso comune di residenza l’imposta è dovuta, salvo casi di esenzione specifici, poiché l’immobile non è considerato abitazione principale. Cosa accade, invece, per l'IMU sulla seconda casa con residenza? Se anagraficamente si risiede nella seconda casa, ma di fatto non rappresenta la dimora abituale, il tributo dovrà essere comunque versato.

IMU per la seconda casa: quando si paga

Appreso quando il tributo è dovuto, qual è la scadenza per l'IMU sulla seconda casa? Sono normalmente previsti due termini annuali:

• la prima rata entro il 16 giugno dell’anno di competenza;
• la seconda rata entro il 16 dicembre, sempre dell’anno di competenza.

In caso il 16 del mese dovesse cadere in un giorno festivo, la scadenza slitta al primo giorno feriale disponibile. Ad esempio, se il 16 ricade di domenica, il termine passa al successivo lunedì 17. 

Come è facile intuire, potrebbero esservi delle variazioni di anno in anno, anche in base alle normative fiscali di volta in volta approvate, di conseguenza è sempre indicato verificare preventivamente le indicazioni fornite dall’Agenzia delle Entrate.

Quanto si paga di IMU per una seconda casa

Compresa la definizione del tributo e quando debba essere conferito, è utile sapere quanto si paga di Imposta Municipale Propria per gli immobili diversi dall’abitazione principale. 

Il calcolo dell’IMU sulla seconda casa segue una formula standard, disciplinata della Legge 160/2019. Per ottenere l’importo si parte infatti dalla rendita catastale dell’immobile, rivalutata del 5% e moltiplicata per il coefficiente assegnato alla specifica categoria catastale in cui rientra lo stesso immobile.

In altre parole, per sapere come si calcola l’IMU, bisogna procedere con:

• il recupero della rendita catastale tramite visura sull’immobile, ottenibile gratuitamente dal sito dell’Agenzia delle Entrate;
• la rivalutazione della rendita riportata al 5%;
• moltiplicare il valore ottenuto per il relativo coefficiente catastale, ad esempio di 160 per le seconde case di categoria A, esclusa la A/10;
• applicare l’aliquota deliberata dal Comune, che può essere tra il 4,6 e il 10,6 per mille.

Inoltre, l’importo dell’IMU dovrà essere proporzionato all’effettiva quota percentuale detenuta sull’immobile e ai mesi di possesso, considerando un mese intero se il possesso stesso supera i 15 giorni.

Un esempio di IMU sulla seconda casa

Per agevolare ulteriormente la comprensione, per valutare quanto costa l’IMU sulla seconda casa, è utile ricorrere a un esempio. 

Si ipotizzi di voler verificare il costo dell’IMU sulla seconda casa per 100 metri quadrati d’immobile, in un Comune che applica un’aliquota dell’8,6 per mille, ovvero dello 0,86%. Sempre ipotizzando che l’immobile abbia una rendita catastale da visura pari a 1.000 euro, si dovrà procedere:

• rivalutando la rendita catastale del 5%, ottenendo così 1.050 euro;
• calcolando la base imponibile, con il coefficiente 160 per le abitazioni di categoria A, esclusa la A/10. Si moltiplicherà quindi il precedente 1.050 euro per 160, ottenendo 168.000 euro;
• applicando l’aliquota comunale dell’8,6 per mille, cioè moltiplicando la base imponibile di 168.000 euro per 8,6 e dividendo il risultato per 1.000, ottenendo 1.444,80 euro.

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Se si possiede il 100% dell’immobile, per un periodo pari a 12 mesi, si dovrà pagare l’importo calcolato per intero, pari perciò ai già citati 1.444,80 euro. In caso la quota fosse inferiore, così come il periodo di possesso, l’importo si riduce proporzionalmente. Ad esempio, si pagherà un totale di 722,40 euro:

• per un immobile posseduto per un anno, ma al 50%;
• in alternativa, per un immobile posseduto per intero ma solo per sei mesi.

È bene ricordare che, data la determinazione non sempre semplice dell’importo, è possibile vagliare l’IMU sulla seconda casa con un calcolo online, purché si conosca la rendita catastale del proprio immobile.

Come non pagare l’IMU sulla seconda casa

Come visto dal calcolo d’esempio, il tributo può avere un peso importante sul budget familiare: è quindi più che lecito chiedersi se esistano agevolazioni oppure riduzioni. Ad esempio, quando non si paga l'IMU sulla seconda casa?

Per non pagare l’IMU sulla seconda casa, è possibile verificare la compatibilità della propria situazione con i casi d’esenzione previsti dalla Legge 160/2019 e dalle normative locali:

• i coniugi che hanno residenza in Comuni diversi, ad esempio per ragioni lavorative, possono essere esentati su entrambi gli immobili, purché ciascun coniuge utilizzi l’immobile come abitazione principale con dimora abituale, come riconosciuto dalla Corte Costituzionale con sentenza 209/2022;
• la casa coniugale assegnata al coniuge separato o divorziato è esente dall’IMU per l’assegnatario, anche senza residenza anagrafica, ed è considerata abitazione principale per il proprietario non assegnatario;
• gli anziani o i disabili residenti in istituto possono essere esentati sugli immobili non locati da loro posseduti, a discrezionalità del singolo Comune;
• i cittadini italiani residenti all’estero (AIRE), che possiedono un immobile non locato né concesso in comodato d’uso in Italia, possono non pagare l’IMU se il Comune di competenza lo equipara all’abitazione principale;
• gli immobili appartenenti a cooperative edilizie a proprietà indivisa, destinati a studenti universitari soci assegnatari, sono esenti anche senza residenza anagrafica.

Rientrano invece nelle casistiche di riduzione parziale dell’imposta gli immobili:

• in situazione di inagibilità o inabitabilità, con una riduzione del 50% dell’imposta, previa perizia dell’ufficio tecnico comunale o di una dichiarazione sostitutiva comprensiva di documentazione tecnica;
• concessi in comodato d’uso gratuito a parenti di primo grado, utilizzati come abitazione principale, purché il contratto sia regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate e il proprietario possieda solo un altro immobile adibito a prima casa, come previsto dalla Legge n. 208/2015. Anche in questo caso, la riduzione è del 50%. Il caso tipico è quello dell'IMU sulla seconda casa abitata dal figlio, se il comodato è stato regolarmente contrattualizzato;
• gli immobili locati con canone concordato, se il contratto rispetta gli accordi territoriali ed è regolarmente registrato. La riduzione dell’IMU sarà del 75%.

È utile sottolineare che l'IMU sulla seconda casa è detraibile solo in casi specifici, come ad esempio per gli immobili strumentali di imprese o professionisti, in particolare in base alle normative locali vigenti.

Per beneficiare delle agevolazioni previste è necessario verificare le delibere comunali, disponibili sul sito del Ministero dell’Economia e delle Finanze o sui singoli portali Comunali, entro il 28 ottobre di ogni anno. Dopodiché, sarà necessario presentare la documentazione necessaria al Comune di competenza, entro i termini previsti. Ad esempio, un contratto di comodato d’uso deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni e poi comunicato al Comune.

Poiché le casistiche previste possono essere molto complesse, e variabili le scadenze, si consiglia di affidarsi al proprio commercialista di fiducia oppure al CAF territorialmente competente.