Da un punto di vista strettamente burocratico, l’alienazione di un immobile prevede delle fasi ben precise e regolamentate. La vendita di una casa ereditata dai genitori è possibile, ma, prima di tutto, è necessario accettare formalmente l’eredità (pratica che deve essere espletata entro 10 anni). A questo punto è necessario trascrivere e presentare la dichiarazione di successione.
Quando sono presenti più eredi, per l’alienazione dell’immobile è necessario che tutti sia l’accordo di tutti, altrimenti è necessario procedere con la divisione giudiziale. Una volta espletati questi passaggi è necessario produrre una serie di documenti per concludere la vendita, tra i quali c’è l’Ape, l’Attestato di Prestazione Energetica.
Che tasse devo pagare se vendo una casa ereditata?
Come per ogni altra operazione immobiliare anche per la vendita di un immobile ereditato è necessario pagare delle imposte, alcune delle quali si devono versare al momento della dichiarazione di successione. Sono dovute, inoltre, le imposte ipotecaria e catastale, che sono pari al 2% e all’1% rispettivamente del valore catastale dell’immobile.
Nel caso in cui l’alienazione dovesse avvenire subito dopo l’apertura della successione, queste sono le uniche tasse a carico dell’erede.
Imposte sulla successione
Quando si riceve in eredità un immobile è necessario mettere in conto l’imposta di successione, che deve essere versata all’Agenzia delle Entrate entro il terzo anno successivo rispetto all’apertura della successione. Il loro ammontare varia a seconda del grado di parentela che c’è con il de cuius:
- è al 4% del valore catastale dell’immobile - con una franchigia pari a 1.000.000 euro - nel caso in cui gli eredi siano i figli e il coniuge;
- è al 6% del valore catastale - con una franchigia pari a 100.000 euro - quando ad ereditare sono fratelli e sorelle;
- è sempre al 6% sul valore catastale se ad ereditare sono nipoti, zii, cugini di primo grado, cognati e suoceri. In questo caso, però, non è prevista alcuna franchigia;
- sale all’8% sul valore catastale - senza alcun tipo di franchigia - se ad ereditare sono tutti gli altri soggetti, anche quando dovesse essere un convivente.
Imposta ipotecaria
L’imposta ipotecaria è pari al 2% del valore catastale dell’immobile: deve essere versata prima di presentare la dichiarazione di successione. È dovuta unicamente se sull'immobile c'è un'ipoteca.
Imposta catastale
L’imposta catastale si calcola sull’1% del valore catastale dell’immobile. Anche questo obolo deve essere versato prima della dichiarazione di successione.
Quanto deve passare per vendere un immobile ereditato
Prima di poter mettere in vendita l’immobile è necessario disbrigare alcune incombenze burocratiche. Prima di tutto si deve accettare l’eredità e compilare la dichiarazione di successione. È indispensabile, inoltre, formalizzare la voltura catastale, operazione che deve essere conclusa entro 30 giorni dalla successione.
A parte lo svolgimento delle pratiche burocratiche non è previsto un tempo minimo entro il quale debba essere effettuata la vendita. Ricordiamo, però, che dopo 10 anni dall’apertura della successione potrebbe non essere più possibile accettare l’eredità.
Come gestire la vendita di una casa ereditata tra fratelli
Quando un immobile è stato ereditato tra più fratelli e sorelle, per metterlo in vendita è necessario ottenere il consenso unanime. L’alienazione, infatti, è un atto di straordinaria amministrazione che scioglie la comproprietà.
Nel caso in cui l’accordo non dovesse essere raggiunto è possibile ricorrere al diritto di prelazione: un fratello o una sorella acquistano la quota dell’altro, dopo aver valutato l'immobile. È possibile, inoltre, chiedere la divisione giudiziale o, proprio in ultima istanza, alla messa in vendita forzata: in quest’ultimo caso è necessario passare da un Tribunale.
Prima di avviare queste pratiche, però, è necessario avere chiuso quelle di successione ed aver versato le relative imposte.
La vendita di una casa ereditata bisogna dichiararla nel 730?
Ogni immobile che entra nelle proprietà dei contribuenti deve essere inserito nella dichiarazione dei redditi, non importa che venga utilizzato il Modello 730 o il Modello Redditi Pf. Fino alla data della sua vendita deve essere indicato all’interno del quadro B che è dedicato ai Fabbricati.
In altre parole il contribuente deve dichiarare i redditi che derivano dagli immobili ereditati, che dovranno essere indicati per le frazioni di anno che vanno dal momento del decesso fino a quello della loro alienazione (nel caso in cui non fossero venduti, continuano a far reddito).
In caso di vendita prima dei cinque anni, l’articolo 67, comma 1, lett. b) del Tuir prevede che gli immobili acquisiti per successione non generino plusvalenza.
I documenti sono necessari per vendere una casa ereditata
Per vendere una casa ereditata è necessario essere in possesso di una serie di documenti. Vediamo quali sono:
- la dichiarazione di successione: questo documento serve ad attestare il passaggio di proprietà dell’immobile agli eredi. È richiesto direttamente dall’Agenzia delle Entrate;
- accettazione dell’eredità e trascrizione: è importate avere l’accettazione espressa o tacita - che si realizza, per esempio, con la vendita o la voltura - e la trascrizione nei registri immobiliari;
- voltura catastale: questo documento serve ad aggiornare i dati catastali dell’immobile. Ai fini fiscali è necessario che rifletta il nuovo proprietario;
- atto di provenienza del defunto: è il documento attraverso il quale viene attestato in quale modo il defunto è diventato proprietario dell’immobile;
- planimetria e visura catastale: servono a certificare quale sia la situazione catastale dell’immobile al momento della vendita;
- attestato di prestazione energetica (Ape): il certificato è obbligatorio per legge per qualsiasi compravendita immobiliare e serve ad attestare la classe energetica dell'immobile;
- certificato di morte: necessario per comprovare che la successione è avvenuta regolarmente.
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