Reddito fondiario: cos’è, come funziona e come si calcola

Il reddito fondiario rappresenta una delle principali categorie di reddito nel sistema fiscale italiano e riguarda i proventi legati al possesso di terreni e fabbricati. Comprendere che tipo di reddito sia, come si distingue e come si calcola è fondamentale per evitare errori in fase di dichiarazione fiscale. Essendo parte del reddito complessivo del proprietario, il reddito fondiario è soggetto a tassazione, ed è bene sapere come funziona quest’ultima, ma anche quali sono i casi di reddito fondiario non imponibile. Ecco una guida pratica per orientarsi al meglio. 

Che tipo di reddito è quello fondiario?

Il reddito fondiario è una delle sei categorie di reddito individuate dall’articolo 6 del TUIR e, come indicato nell’articolo 25 dello stesso testo, “sono redditi fondiari quelli inerenti ai terreni e ai fabbricati situati nel territorio dello Stato, che sono o devono essere iscritti, con attribuzione di rendita, nel catasto dei terreni o nel catasto edilizio urbano”. 

Il reddito fondiario non è legato direttamente alla percezione effettiva di un guadagno in denaro, ma al semplice fatto di essere proprietari, o titolari di altro diritto reale, di un immobile. In altre parole, anche se un terreno o un fabbricato non produce un reddito reale e immediato, il fisco presume che quel bene generi una potenzialità economica e, per questo motivo, attribuisce un reddito “figurativo”. 

Come si distinguono i redditi fondiari?

La normativa italiana suddivide i redditi fondiari in tre grandi categorie e si tratta di una distinzione fondamentale, perché ogni tipologia segue regole diverse sia per il calcolo, sia per la tassazione. È importante conoscerle in modo da assolvere correttamente ai propri obblighi fiscali. Le tre specie di redditi fondiari sono: 

• reddito dominicale: riguarda i terreni agricoli ed è attribuito al proprietario o a chi detiene un diritto reale. È il reddito che proviene dal terreno nello stato naturale e dagli investimenti di capitale ad esso stabilmente collegati. Il reddito dominicale è calcolato applicando le tariffe d’estimo previste dalla normativa catastale per ogni tipologia e classe di terreno;
• reddito agrario: rappresenta il reddito ordinario medio attribuibile alle risorse impiegate nella gestione dell’azienda agricola e all’attività organizzativa necessaria alla produzione. Per capire meglio cos’è il reddito agrario, possiamo dire che è legato allo svolgimento concreto delle operazioni agricole ed è imputato a chi coltiva direttamente il fondo. Anche questo reddito viene determinato sulla base delle tariffe d’estimo previste dalla normativa catastale, aggiornate periodicamente;
• reddito dei fabbricati: riguarda i proventi legati agli immobili urbani, quali abitazioni, uffici, locali commerciali, autorimesse e capannoni, detenuti a titolo di proprietà o altro diritto reale. Il reddito dei fabbricati viene calcolato sulla base della rendita catastale attribuita alle singole unità immobiliari, mentre per i fabbricati a destinazione speciale si procede tramite valutazioni dirette.

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Come si calcola il reddito fondiario?

Il calcolo del reddito fondiario non si basa sul reddito realmente percepito, ma sui valori catastali. In pratica, per determinare i redditi fondiari, si ricorre alla valutazione catastale delle proprietà, da cui si parte per determinare il valore imponibile per la definizione delle imposte dovute:

• reddito dominicale: si calcola partendo dalla rendita dominicale, un valore catastale del terreno, al quale si applicano le rivalutazioni previste dalla legge. Secondo la formula base, il reddito dominicale è uguale al prodotto della rendita catastale per 1,80. Se, ad esempio, la rendita catastale del terreno è di 500 euro, moltiplicando questo valore per 1,8 si ottiene 900 euro, che rappresenta il reddito dominicale imponibile;
• reddito agrario: anche in questo caso la base di partenza è data dalle tariffe d’estimo stabilite per ciascuna qualità e classe dalle norme della legge catastale, rivalutando poi il risultato ottenuto del 70% e approdando così al reddito agrario imponibile;
• reddito dei fabbricati: la base imponibile è rappresentata dalla rendita catastale dell’immobile, rivalutata del 5% e moltiplicata per un coefficiente che cambia in base alla destinazione, e in particolare per 140 se si tratta di fabbricati classificati nei gruppi catastali B, per 100 per quelli dei gruppi A e C, per 50 per i fabbricati del gruppo D e della categoria A/10 e per 34 per i fabbricati della categoria C/1.

Qual è la differenza tra beneficio fondiario e reddito fondiario?

Il beneficio fondiario e il reddito fondiario sono due concetti che spesso vengono confusi, ma che in realtà differiscono tra loro. Il reddito fondiario è il valore fiscale attribuito al terreno o al fabbricato ai fini della tassazione, determinato secondo criteri catastali e normativi.

Il beneficio fondiario, invece, è un concetto di natura economica e finanziaria: indica il vantaggio economico che si ottiene dallo sfruttamento di un bene immobile. Può essere il profitto reale derivante dalla coltivazione di un terreno o dalla locazione di un immobile. In sintesi, il reddito fondiario è un dato “fiscale”, mentre il beneficio fondiario è un valore “economico reale”.

Reddito fondiario e tassazione: come funziona

Il reddito fondiario, sia esso dominicale, agrario o dei fabbricati, è attribuito al soggetto che possiede l’immobile, o che detiene un altro diritto reale su di esso, per il periodo d’imposta in cui si è verificato il possesso, a prescindere dal fatto che sia stato effettivamente incassato. 

Il reddito fondiario, infatti, è imputato per competenza e non per cassa, e come stabilito dall’articolo 26, comma 1, del TUIR, concorre al reddito complessivo del titolare del diritto in proporzione e per la durata del possesso. La tassazione avviene in base alle aliquote progressive IRPEF, salvo i casi in cui si scelga un regime alternativo. 

Parlando di reddito fondiario, ciò accade per il reddito da locazione, con la possibilità di applicare un’imposta sostitutiva all’IRPEF, vale a dire la cedolare secca, sugli introiti degli immobili locati ad uso abitativo, con un’aliquota del 21% o del 26%. 

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Reddito fondiario non imponibile: cos’è

I redditi fondiari non imponibili sono quelli derivanti da terreni o fabbricati che, pur esistendo ai fini catastali, non concorrono alla formazione del reddito imponibile IRPEF, perché la legge prevede specifiche esenzioni. A titolo di esempio, sono redditi fondiari non imponibili quelli dell’abitazione principale e delle relative pertinenze, ad esclusione di quelle di lusso, ma anche quelli degli immobili assimilati alla prima casa, come l’immobile del contribuente ricoverato in casa di riposo, se non locato. 

Non generano reddito fondiario imponibile i fabbricati rurali strumentali, come stalle, fienili, deposito attrezzi, magazzini e serre. Il reddito fondiario non imponibile per il terreno riguarda quelli incolti in aree difficili da coltivare, condotti da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali (IAP) con agevolazioni e terreni con forti vincoli che impediscono l’attività agricola. Infine, sono redditi fondiari non imponibili quelli assoggettati a IMU, da pagare in sostituzione dell’IRPEF, con riferimento ai beni non locati.