Imposta di bollo e compravendita immobili: quando si paga e quanto

Acquistare o vendere un immobile comporta una serie di costi fiscali che è importante conoscere per evitare sorprese al momento del rogito. Tra gli altri segnaliamo l’imposta di bollo nella compravendita degli immobili, un onere fisso che si somma alle altre tasse dovute: di registro, ipotecaria e catastale.  

Ad esempio nei contratti preliminari è prevista una marca da bollo da 16 euro ogni 4 pagine. In alcuni casi, come l’acquisto da privato con agevolazioni “prima casa”, il bollo può non essere dovuto, purché siano soddisfatti i requisiti previsti.

Quali le imposte da pagare sulla compravendita di immobili?

La compravendita di un immobile in Italia comporta il pagamento di diverse imposte, che variano in base alla tipologia dell’acquirente, alla destinazione dell’immobile e al regime fiscale applicabile. Le imposte da pagare per l’acquisto di una casa dipendono da due fattori fondamentali: soggetto che vende (privato, impresa o costruttore) e tipologia dell’acquirente e uso dell’immobile (prima o seconda casa). Quando si acquista da un privato oppure da un’impresa che vende in esenzione IVA. ad esempio dopo 5 anni dall’ultimazione dei lavori, le imposte principali sono:

• imposta di registro (con aliquote variabili);
• imposta ipotecaria (50 euro fissi);
• imposta catastale (50 euro fissi);
• imposta di bollo.

Se si acquista da un’impresa con vendita soggetta a IVA, l’acquirente paga le stesse imposte appena menzionate, con l’aggiunta dell’IVA, la cui aliquota sarà variabile a seconda dei casi e precisamente pari al 4% per la prima casa, al 10% per gli immobili diversi dall’abitazione principale o al 22% per quelli di lusso. 

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Quando si paga l'imposta di registro al 2%?

L’imposta di registro può essere fissa o con aliquote variabili, in base alla tipologia di compravendita, con riferimento sia al venditore che all’immobile. In particolare, l’imposta di registro nella compravendita di immobili si paga al 2%, quando si acquista con agevolazioni “prima casa” e la compravendita non è soggetta a IVA, quindi significa che il venditore è un privato, oppure l’impresa vende in regime di esenzione IVA. 

Quando si applica l'imposta di registro al 3%?

Rispetto alle aliquote più comuni del 2% e del 3%, l’imposta di registro al 3% si applica in un caso specifico nella compravendita di immobili. Ciò avviene, in particolare, quando nel contratto preliminare le parti stabiliscono il versamento di importi come caparra o anticipo, oltre alle imposte già previste. L’imposta di registro è dovuta al 3% sugli importi versati come acconto sul prezzo, quando tali somme non sono assoggettate a IVA.

Imposta di bollo: cos’è e quando si paga

Tra le tasse da pagare nella compravendita di un immobile c’è anche l’imposta di bollo, introdotta dal D.P.R. 642/1972. Si tratta di un’imposta indiretta che si applica su documenti e carte contenenti atti, convenzioni e istanze, e può essere fissa, quando colpisce in misura unica gli atti, indipendentemente dal valore eventualmente indicato, o proporzionale, quando la sua applicazione avviene secondo una percentuale costante in base al valore dichiarato. 

Nel caso della compravendita immobiliare, l’imposta di bollo è fissa o proporzionale in base alla tipologia del documento relativo all’operazione. L’imposta di bollo non sostituisce le altre imposte (registro, catastale e ipotecaria), ma si aggiunge ad esse. Nel caso di operazioni immobiliari si paga: 

• per il contratto preliminare di compravendita;
• per la registrazione dell’atto notarile di compravendita;
• per eventuali copie autentiche dell’atto;
• per verifiche o visure effettuate presso uffici pubblici.

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Quanto costa l'imposta di bollo per un immobile?

Quando si parla di compravendita immobiliare, due sono gli atti principali per i quali si paga l’imposta di bollo: il contratto preliminare e il rogito notarile. L’importo da versare varia a seconda dell’atto in questione e di solito è l’acquirente ad assolvere a questo obbligo. 

Parlando del rogito notarile, è prevista un’imposta di bollo pari a 230 euro per gli atti di compravendita immobiliare, quando il trasferimento è soggetto a imposta di registro proporzionale e ad IVA, quindi quando si acquista da un’impresa che applica questa imposta. In caso di acquisto da un privato o da un’impresa non soggetta a IVA, l’imposta di bollo non è dovuta, così come non si paga quando si beneficia della agevolazioni “prima casa”. 

Imposta di bollo e contratto preliminare di compravendita

Un altro caso molto frequente in cui si paga l’imposta di bollo è quello in cui si registra il contratto preliminare di compravendita, altrimenti noto come compromesso. In situazioni di questo tipo, si versa un’imposta di bollo pari a 16 euro ogni 4 facciate o 100 righe dell’atto scritto. 

Da tenere a mente che in presenza di allegati, per ognuno di questi dovrà pagare l’imposta di bollo da 16 euro. Quando il contratto preliminare di compravendita è redatto da un notaio o autenticato, allora l’imposta di bollo diventa fissa e sale a 155 euro, a prescindere dalla lunghezza del documento.