Bonus ristrutturazione al 50 per le prime case, quali sono le regole

Il bonus ristrutturazione, secondo quanto stabilito dalla proroga inserita nella legge di Bilancio 2026, spetta al 50 per cento per la prima casa e al 36 per cento per la seconda abitazione. Quello che conta è che l’immobile sia abitazione principale. Ma cosa accade se nel tempo questa situazione cambia? Lo ha di recente spiegato l’Agenzia delle Entrate con la risposta all’interpello n. 119/2026, precisando quando è possibile fruire della detrazione prevista dall’articolo 16 bis del Tuir.

Con la risposta n. 119/2026, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che “la detrazione maggiorata al 50% per interventi di ristrutturazione edilizia prevista per le spese sostenute nel 2026 (articolo 16, comma 1 Dl 63/2013) spetta a condizione che l’immobile sia adibito ad abitazione principale all’inizio o, in alternativa, al termine dei lavori. L’agevolazione viene mantenuta anche se, successivamente a questo momento, la situazione cambia”. Via libera, dunque, al bonus ristrutturazione al 50 per cento nel caso in cui l’immobile su cui vengono effettuati gli interventi risulti essere l’abitazione principale all’inizio o al termine dei lavori. Se nel tempo la situazione dovesse cambiare, l’agevolazione viene comunque mantenuta.

Come funziona il bonus ristrutturazione al 50%

Nell’esaminare la questione, l’Amministrazione finanziaria ha innanzitutto ricordato che l’articolo 16 bis del Tuir prevede una detrazione Irpef, da ripartire in 10 quote annuali di pari importo, delle spese sostenute per la realizzazione degli interventi di recupero del patrimonio edilizio elencati dalla disposizione, realizzati su parti comuni di edifici residenziali e su singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale e relative pertinenze. 

Ha poi ricordato che, secondo quanto previsto dall’articolo 16, comma 1, del Dl n. 63/2013 (convertito, con modificazioni, dalla legge n. 90/2013 e da ultimo modificato dalla legge n. 199/2025, n. 199, legge di Bilancio 2026), per le spese documentate  relative agli interventi indicati nel comma 1 dell’articolo 16 bis, sostenute negli anni 2025, 2026 e 2027 (escluse quelle per gli interventi di sostituzione  degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili), spetta una detrazione dall’imposta lorda pari al 36% delle spese sostenute negli anni 2025 e 2026 e al 30% delle spese sostenute nell’anno 2027, fino a un  tetto massimo di spesa non superiore a 96mila euro per unità immobiliare. 

La detrazione è elevata al 50% (per le spese sostenute nel 2025 e 2026) e al 36% (per quelle sostenute nel 2027), se i costi sono stati sostenuti dai titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento per interventi sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale. 

I requisiti per beneficiare del bonus ristrutturazione al 50% per la prima casa

Come stabilito dalla circolare n. 8/2025, per le spese sostenute dal 1° gennaio 2025, il contribuente deve risultare titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’unità immobiliare al momento di inizio dei lavori o di sostenimento della spesa, se antecedente, e l’unità immobiliare deve essere adibita ad abitazione principale. Con abitazione principale si intende l’abitazione “nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente”.

In linea con la circolare n. 13/2023, l’Agenzia delle Entrate ha poi precisato che, qualora l’unità immobiliare non sia adibita ad abitazione principale all’inizio dei lavori, la maggiorazione si applica alle spese sostenute per gli interventi edilizi “a condizione che il medesimo immobile sia adibito ad abitazione principale al termine dei lavori”. 

Non solo. Qualora siano rispettati i requisiti per accedere all’aliquota maggiorata (50% o 36%) per gli interventi sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale, il contribuente può continuare a beneficiare dell’aliquota potenziata se nel corso dei successivi periodi d’imposta di fruizione della detrazione l’immobile non è più destinato ad abitazione principale. Di conseguenza, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, una volta maturato il diritto alla detrazione maggiorata, la successiva perdita della destinazione dell’immobile ad abitazione principale non comporta la decadenza dal beneficio.