Prima casa, niente agevolazioni anche con l’1% della nuda proprietà acquistata con il beneficio fiscale

Con l’ordinanza n. 19010 del 10 giugno 2026, la Corte di cassazione ha chiarito un importante principio in materia di agevolazioni prima casa. Secondo quanto stabilito, anche la titolarità di una quota minima di nuda proprietà, se acquistata usufruendo dei benefici fiscali, preclude l’accesso a una nuova agevolazione. La vicenda nasce dalla revoca, da parte dell’Agenzia delle Entrate, dell’Iva agevolata al 4% (in luogo del 10%) e dell’imposta sostitutiva sul mutuo allo 0,25% (anziché al 2%) riconosciute per l’acquisto di un’abitazione.

Nel caso esaminato dalla Cassazione, il contribuente era già titolare dell’1% della nuda proprietà di un altro immobile, acquistato circa quindici anni prima con le medesime agevolazioni fiscali. Secondo la tesi del contribuente, una quota così ridotta non gli consentiva di utilizzare l’immobile come abitazione e non avrebbe quindi dovuto impedire il nuovo beneficio. Ma sia i giudici tributari di primo e secondo grado sia la Corte di cassazione hanno respinto il ricorso.

La decisione della Cassazione

Nell’analizzare la vicenda, la Suprema Corte ha analizzato i requisiti previsti dalla nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al Testo Unico dell’Imposta di Registro (Tur).

In particolare:

• la lettera a) prevede che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto;
• la lettera b) stabilisce che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
• la lettera c) dispone che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni.

Secondo la Cassazione, la formulazione della norma, che specifica “neppure per quote”, non lascia spazio a interpretazioni: anche una partecipazione minima, come l’1% della nuda proprietà, costituisce causa ostativa.

L’importanza delle quote minime

La Corte evidenzia che la finalità delle disposizioni è diversa, in particolare:

• la lettera b) tutela l’effettiva disponibilità di un’abitazione nello stesso Comune;
• la lettera c) punta invece a evitare che il contribuente usufruisca più volte delle agevolazioni prima casa, indipendentemente dall’entità della quota posseduta o dalla possibilità di abitare l’immobile.

Per questo motivo, la giurisprudenza che considera irrilevanti le quote minime si applica esclusivamente ai casi disciplinati dalla lettera b) e non alla lettera c).

Il principio di diritto

L’ordinanza n. 19010/2026 conferma che la titolarità, anche minima, della nuda proprietà o di altri diritti reali su un immobile già acquistato con le agevolazioni prima casa impedisce di ottenere nuovamente il beneficio fiscale.

La decisione della Cassazione uniforma il regime delle agevolazioni sia per gli acquisti soggetti a imposta di registro sia per quelli soggetti a Iva, ribadendo che i requisiti previsti dalla nota II-bis del Tur devono essere interpretati in modo coerente, a prescindere dal regime fiscale applicabile.