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Condhotel, decreto attuativo in Gazzetta. Ecco cos'è e quali sono le criticità

Gtres
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Sulla Gazzetta Ufficiale n. 54 del 6 marzo 2018 è stato pubblicato il decreto del presidente del Consiglio dei ministri 22 gennaio 2018, n. 13, che disciplina la nuova formula del condhotel. In attesa dell’entrata in vigore del Dpcm, prevista per il prossimo 21 marzo, scopriamo di cosa si tratta e quali sono le criticità al momento evidenziate.

Condhotel, il decreto attuativo in Gazzetta

Già presente nei Paesi anglosassoni, il condhotel vuole essere uno strumento grazie al quale diversificare l’offerta turistica, nonché favorire gli investimenti volti alla riqualificazione degli esercizi alberghieri esistenti sul territorio nazionale. Tale finalità è menzionata nell’articolo 1 del Dpcm, nel quale si legge anche: “Il presente decreto definisce le condizioni di esercizio del condhotel e indica i criteri e le modalità per la rimozione del vincolo di destinazione alberghiera, limitatamente alla realizzazione della quota delle unità abitative a destinazione residenziale”.

Che cos’è il condhotel

Ma cosa si intende esattamente per condhotel? Ebbene, il decreto - art. 3, comma 1, lettera a) - definisce condhotel un esercizio alberghiero aperto al pubblico, a gestione unitaria, composto da una o più unità immobiliari ubicate nello stesso comune o da parti di esse, che forniscono alloggio, servizi accessori ed eventualmente vitto, in camere destinate alla ricettività e, in forma integrata e complementare, in unità abitative a destinazione residenziale, dotate di servizio autonomo di cucina, la cui superficie complessiva non può superare i limiti di cui all’articolo 4, comma 1, lettera b).

Poi, l’articolo 3, comma 1, lettera f) definisce le unità abitative ad uso residenziale e sottolinea che si tratta di “unità abitative, per le quali sia intervenuto specifico mutamento di destinazione d’uso, dotate di servizio autonomo di cucina, inserite nel contesto del condhotel, destinate alla vendita e soggette al limite di superficie complessiva di cui all’articolo 4, comma 1, lettera b), del presente decreto”.

L’articolo 4 del decreto elenca, in particolare, le condizioni di esercizio dei condhotel. Nel dettaglio, all’art. 4, comma 1, lettera a) si parla della “presenza di almeno sette camere, al netto delle unità abitative ad uso residenziale, all’esito dell’intervento di riqualificazione di cui all’art. 3, comma 1, lettera e), del presente decreto, ubicati in una o più unità immobiliari inserite in un contesto unitario, collocate nel medesimo comune, e aventi una distanza non superiore a 200 metri lineari dall’edificio alberghiero sede del ricevimento, fermo restando il requisito di cui alla lettera c) del presente comma”.

All’art. 4, comma 1, lettera b) si parla del “rispetto della percentuale massima della superficie netta delle unità abitative ad uso residenziale pari al quaranta per cento del totale della superficie netta destinata alle camere”.

All’art. 4, comma 1, lettera c) si parla della “presenza di portineria unica per tutti coloro che usufruiscono del condhotel, sia in qualità di ospiti dell’esercizio alberghiero che di proprietari delle unità abitative a uso residenziale, con la possibilità di prevedere un ingresso specifico e separato ad uso esclusivo di dipendenti e fornitori”.

All’art. 4, comma 1, lettera d) si parla della “gestione unitaria e integrata dei servizi del condhotel e delle camere, delle suites e delle unità abitative arredate destinate alla ricettività e delle unità abitative ad uso residenziale, di cui all’articolo 5, per la durata specificata nel contratto di trasferimento delle unità abitative ad uso residenziale e comunque non inferiore a dieci anni dall’avvio dell'esercizio del condhotel”.

All’art. 4, comma 1, lettera e) si parla della “esecuzione di un intervento di riqualificazione, all'esito del quale venga riconosciuta all’esercizio alberghiero una classificazione minima di tre stelle”.

All’art. 4, comma 1, lettera f) si parla del “rispetto della normativa vigente in materia di agibilità per le unità abitative ad uso residenziale, ai sensi dell’articolo 24 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380”.

Di rilievo, poi, l’articolo 6 del Dpcm, che disciplina l’acquisto di unità abitative ad uso residenziale ubicate in un condhotel. In particolare, vengono indicate le condizioni che devono essere riportate nei contratti di trasferimento della proprietà delle unità abitative ad uso residenziale ubicate in un condhotel. Il Dpcm, poi, individua gli obblighi del gestore unico e gli obblighi del proprietario dell’unità abitativa ad uso residenziale.

Analisi e criticità

Questa nuova forma di ospitalità - in particolare la normativa che la regola - è stata analizzata nel corso del primo convegno tenuto sul tema organizzato da Confedilizia e che si è svolto proprio a ridosso della pubblicazione del Dpcm in Gazzetta Ufficiale. A esaminare la nuovissima normativa l’avv. Corrado Sforza Fogliani, presidente del Centro Studi di Confedilizia, e l’avv. Paolo Scalettaris, vicepresidente di Confedilizia.

Sforza Fogliani ha detto: “Abbiamo un istituto nuovo che viene introdotto nell’ordinamento giuridico per rispondere a una nuova esigenza. In particolare, l’esigenza che ha indotto il legislatore a introdurre il condhotel è la riqualificazione degli alberghi”. Nell’illustrare il provvedimento, il presidente del Centro Studi di Confedilizia ha espresso delle perplessità. “La mia perplessità – ha detto Sforza Fogliani – su questa normativa è forte. E’ un provvedimento che nasce a tavolino e prescinde da esigenze naturali. Temo abbia difficoltà attuativa”.

Ulteriori elementi sono stati evidenziati dal vicepresidente di Confedilizia. In particolare, Scalettaris ha sottolineato: “La lettura di queste disposizioni è veramente difficile. Già il fatto che si possano ipotizzare più specie di condhotel è significativo della difficoltà di lettura delle disposizioni”. Scalettaris ha poi aggiunto: “Tra il decreto legge e il decreto attuativo ci sono delle divergenze che apparentemente sono lievi, ma che nella realtà tali non sono”.

Il vicepresidente di Confedilizia ha quindi spiegato che “il condhotel è una figura diretta a consentire agli ospiti di un albergo di scegliere tra l’abitare in una camera d’albergo o in un appartamento, usufruendo dei medesimi servizi”.

Scalettaris ha poi sottolineato: “Quello che non trovo nel decreto attuativo è questa sorta di equivalenza tra camere d’albergo e appartamenti. Il rapporto di equilibrio dovrebbe essere l’elemento di fondo che caratterizza l’istituto. Se il condhotel doveva essere camere più appartamenti, diventa camere più qualche appartamento”. In merito, a essere chiamati in causa sono soprattutto gli elementi di superficie e distanza indicati nel decreto attuativo. Tutto ciò va a riflettersi nel rapporto di forza sul piano condominiale. In merito, ha evidenziato: “Quello che a mio avvisto deve essere sottolineato e che nel decreto attuativo non trovo è il fatto che il condhotel rientra in una situazione condominiale. Il fatto che la situazione del condhotel sia condominiale non viene preso in considerazione dal decreto e non fissa le regole previste dal Codice Civile in merito al condominio”.

Il vicepresidente di Confedilizia ha quindi spiegato: “Ho come l’impressione che con il decreto attuativo si sia ridotta la portata dell’iniziativa”. E ancora: “Se il decreto si riferisce agli alberghi esistenti, si riduce la portata e si tradiscono le finalità del provvedimento. Pensare solo al vecchio e non al nuovo appare contraddittorio”.