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Investire nel crowdfunding immobiliare, pro e contro di uno strumento innovativo

Lorenzo Pedotti di Concrete Investing fa il punto della situazione

Gtres
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Autore: floriana liuni

Le piattaforme di crowdfunding per finanziare progetti immobiliari stanno uscendo da una fase iniziale diretta solo a piccoli progetti di start up per diventare strumenti di ampio respiro. Lorenzo Pedotti, CEO e Founder di Concrete Investing, fa il punto della situazione per idealista/news.

Lorenzo Pedotti, CEO e Founder / Concrete Investing
Lorenzo Pedotti, CEO e Founder / Concrete Investing

Qualche dato di mercato: a che punto siamo, quanto è usato il Crowdfunding e quanto pesa nel mondo degli investimenti?

Negli ultimi anni il crowdfunding ha registrato una notevole crescita sia in termini di capitali raccolti sia nel numero di investitori partecipanti.
Nel 2019, per dare qualche numero, l’intero comparto dell’equity crowdfunding ha raccolto 65 milioni di euro e coinvolto quasi 20mila investitori: investimenti e investitori quasi raddoppiati rispetto all’anno precedente.

Per quanto riguarda invece il comparto del solo real estate crowdfunding, la raccolta 2019 è stata di 16 milioni per l’equity, a cui vanno aggiunti gli oltre 18 milioni provenienti dal lending.

Questi dati testimoniano che il real estate crowdfunding, di cui Concrete Investing, fa parte è quello che, anno su anno, mostra la crescita più decisa.

Quali prospettive ha questo strumento?

Crediamo che il real estate crowdfunding, possa diventare sempre di più uno strumento attraverso il quale poter investire in maniera seria e professionale in opportunità finora poco accessibili. Dall’altra parte stiamo osservando una crescente consapevolezza da parte di operatori consolidati nel considerare il crowdfunding come un prodotto concreto e adatto per il finanziamento delle proprie iniziative.  Impresa Rusconi, Immobiliare Percassi e Borgosesia ne sono chiari esempi.

E' uno strumento utile? Perché si sente l'esigenza di questo tipo di strumento nel mondo dei finanziamenti al real estate?

Il crowdfunding immobiliare rappresenta uno strumento innovativo di financing per progetti immobiliari, con vantaggi reciproci sia per gli operatori che per gli investitori. L’utilizzo di questo tipo di strumento nasce dall’esigenza degli operatori di reperire capitale, in particolare, durante la prima fase dell’operazione immobiliare (quella dell’acquisto dell’area o dell’immobile), in tempi rapidi, operazione spesso non compatibile con le più rigide procedure bancarie. 
Dall’altra parte permette agli investitori più sofisticati e anche a quelli retail di partecipare in prima persona ad operazioni immobiliari fino a questo momento riservate a soggetti con grandi patrimoni e che tipicamente prevedono la partecipazione con ticket d’ingresso molto elevati.

E' uno strumento sicuro? Quali sono i rischi?

L’investimento in asset class immobiliare comporta una rischiosità inferiore rispetto all’investimento in settori più innovativi; detto ciò, come qualsiasi altro investimento, non è privo di rischi e tal fine è fondamentale rendere edotto l’investitore sui rischi specifici dello strumento, inclusa la possibilità di incorrere in perdite significative del capitale. Mi allaccio a ciò per fare chiarezza sulla differenza tra lending, o peer to peer lending, ed equità crowdfunding: se nel primo caso il soggetto sottoscrive titoli obbligazionari, ovvero è un prestatore di denaro a tutti gli effetti e viene remunerato con un tasso di interesse, nell’equity crowdfunding l’investitore sottoscrive quote di una società, ovvero diventa socio a tutti gli effetti del soggetto emittente e viene quindi remunerato partecipando agli utili, che possono essere minori, ma anche maggiori di quanto previsto nei Business Plan.

Nel settore immobiliare, dove tendenzialmente l’asset ed il progetto sono all’interno di una società ad hoc, una SPV, la rischiosità dei due prodotti, in assenza di garanzie reali, è assolutamente comparabile; nel caso dell’equity crowdfunding però, la rischiosità è mitigata dal fatto che l’investitore, oltre ad eventuali diritti patrimoniali tutelanti, può vantare la proprietà dell’attivo e ciò fa una grande differenza. Proprio per questo Concrete Investing richiede di norma che l’emittente abbia un sottostante immobiliare.

Inoltre, al fine poter offrire una soluzione al problema della mancanza di un unico interlocutore che faciliti i flussi informativi tra le parti, abbiamo introdotto l’intestazione fiduciaria delle quote sottoscritte tramite Concrete Investing; in questo modo crediamo che i diritti dei singoli investitori possano essere maggiormente tutelati. Inoltre tale impostazione prevede sia la gestione amministrativa che anche quella fiscale, che spesso, senza tale impostazione, genera confusione nel risparmiatore. Infine, nell’ottica di ampliare gli elementi su cui basare la propria valutazione, Concrete Investing mette a disposizione degli investitori una valutazione da parte di un soggetto terzo, il Politecnico di Milano, che redige un Investment Memorandum delle Offerte presentate all’interno del quale vengono analizzati i principali elementi dell’operazione al fine di poter offrire un indicatore di qualità della proposta.

Quali sono i pro?

I vantaggi rispetto agli investimenti immobiliari tradizionali sono:

  • Accesso ad un asset class che per anni è stata fisiologicamente appannaggio esclusivo di grandi investitori
  • Rendimenti interessanti (sul nostro portale attualmente dal 10% al 20% in base all’operazione)
  • Diversificazione investimenti: abbassando il capitale necessario per il singolo investimento ogni individuo può “spalmare” i rischi su più operazioni (sviluppatore, area geografica, dimensione, tempistiche)
  • Digitalizzazione del processo: tutto avviene in maniera rapida e veloce attraverso piattaforme online
  • Trasparenza: il sistema del crowdfunding è basato sulla regole della massima trasparenza; l’investitore ha a disposizione una documentazione completa e viene aggiornato semestralmente sull’andamento delle operazioni.
  • L’interlocutore unico al quale fare riferimento e che rappresenta professionalmente tutti gli investitori
  • È un tipo di investimento consapevole ma per lo più passivo: prevede un impegno decisamente inferiore in termini di tempo e denaro rispetto al possedere e dover gestire un immobile
     

Cosa ci guadagna un investitore con questo genere di piattaforma? Quali ritorni si possono sperare?

Il crowdfunding immobiliare promette dei rendimenti decisamente interessanti, un esempio: la prima exit operata da Concrete Investing sull’operazione Torre Milano ha consentito di remunerare gli investitori, ad un anno di distanza, con un rendimento dell’11,86%. In generale i ritorni previsionali possono essere diversi in base allo rischiosità del singolo progetto; per fare un esempio, è presumibile che il potenziale ritorno atteso da un’operazione green field, ovvero da zero, sia diverso dal ritorno atteso di un operazione di riqualificazione di un esistente in un mercato consolidato; su quest’ultimo punto cerchiamo sempre di essere molto attenti; certamente, investire in questi tipi di operazioni, è sempre stato molto difficile per un piccolo investitore.
 

Che tipo di progetti vengono finanziati? Quali limiti ci sono?

Tramite Concrete Investing, vengono principalmente proposte operazione di sviluppo o riqualificazione gestiti da primari operatori di mercato con un track record e competenze consolidate. Concrete Investing fino ad oggi ha proposto operazioni a destinazione residenziale ma in futuro verranno proposte operazioni con destinazione diversa. L’unico limite imposto da Consob riguarda l’ammontare della raccolta che non può eccedere  8 milioni di euro (“Regolamento Emittenti” Consob n. 11971/99, modificato nel novembre 2018) per singola offerta.

A che genere di investitori si rivolge? Possono accedere tutti e in che modo?

Sino a poco tempo fa il profilo dell’investitore tramite crowdfunding era un soggetto retail/privato interessato quasi più al settore delle startup o al settore all’interno delle quali operano le startup – digital, consumer goods, servizi innovativi- con ticket di investimento molto piccoli; nel real estate invece, oltre ai piccoli investitori interessati ad un asset class caratterizzata da un attrattivo profilo rischio rendimento, si è affacciata una tipologia di investitore maggiormente preparato, sofisticato, selettivo e con una logica maggiormente di portafoglio. Oggi tutti possono accedere a questo tipo di investimento: si va da ticket d’ingresso di pochi centinaia di euro. Concrete Investing, anche al fine di aumentare la consapevolezza ha deciso di impostare un ticket minimo di investimento di  5mila euro; in questo modo l’investitore applica maggior attenzione alle caratteristiche dell’offerta e stimola l’operatore ad una maggiore attenzione nella definizione della proposta.