Coronavirus, le conseguenze per l'immobiliare europeo

Quali saranno le conseguenze del momento attuale sul real estate europeo? L’analisi di Nuveen Real Estate.

Secondo lo studio, questi gli impatti a livello globale nel breve periodo:

• Si assisterà a un forte rallentamento nel settore alberghiero, nei centri commerciali e nella fornitura di servizi di co-working.
• I volumi delle locazioni degli uffici subiranno probabilmente una contrazione, per poi tornare a crescere nella seconda parte dell’anno. Tuttavia, è necessario monitorare la redditività delle aziende e il prezzo delle azioni.
• Le importazioni dalla Cina da parte di Stati Uniti ed Europa stanno diminuendo a causa dell’interruzione della supply chain, e ciò potrebbe indebolire la domanda di magazzini strettamente legati all’import dalla Cina. 
• Il settore residenziale dovrebbe rivelarsi più resiliente;tuttavia permane la preoccupazione per la gestione e i rendimenti delle residenze per studenti e per anziani.

Per quanto riguarda invece gli impatti a lungo termine:

• La valutazione delle ripercussioni dell’emergenza coronavirus sul lungo termine richiede particolare attenzione. Una delle possibili conseguenze sarà la necessità di ridefinire rotte delle supply chain al di fuori della Cina.
• Inoltre,è prevedibile che cambieranno le modalità di utilizzo degli asset real estate da parte dei locatari. I tenant degli uffici potrebbero valutare di aver bisogno di meno spazio in generale e optare per lo smart working per una parte della forza lavoro a rotazione. I fornitori di strutture per il co-working potrebbero registrare una minore domanda di postazioni di lavoro ravvicinate, considerando che rimarrà una maggiore consapevolezza in materia di igiene e salute.
• Una parte crescente delle vendite retail passerà ai canali online.
• Le supply chain globali si accorceranno e le aziende diversificheranno parte delle catene di approvvigionamento al di fuori della Cina.

Gli impatti del Covid 19 sui settori del real estate europeo

Focalizzandosi sull’Europa, secondo Nuveen Real Estate questi gli impatti sui principali settori immobiliari:

Residenziale

Nel segmento degli alloggi per studenti c’è il rischio chela diminuzione di domande di ammissione dall’estero per il nuovo anno accademico comprometta le entrate. Occorrerà monitorare i progetti di sviluppo per nuove residenze, in particolar modo quelli che prevedono tempistiche di completamento stringenti.

Per quanto riguarda gli immobili destinati all’affitto, i governi hanno promesso sostegno e la temporanea sospensione dei mutui ai locatori.

La difficoltà del momento conferma quanto sia importante seguire una solida strategia che punti a località resilienti ben posizionate per trarre vantaggio dai trend strutturali di lungo termine. Il settore residenziale, in tutte le sue tipologie, deve essere preso in considerazione in una prospettiva di lungo termine. E in questa prospettiva, in Europa persistono forti venti a favore degli immobili destinati all’affitto, le residenze per studenti e i progetti di co-living. Le perturbazioni dello scenario economico potrebbero accelerare la domanda del segmento degli affitti nel caso in cui le correzioni di prezzo delle case fossero seguite da condizioni di prestito più rigorose. Proseguono le trattative per i progetti in corso, con revisioni delle sottoscrizioni, dei finanziamenti e del costo deiterreni. Esternamente, occorre monitorare gli sviluppatori/i proprietari di asset esistenti/nuovi progettiin caso si vengano a trovare in situazioni di difficoltà.

Retail

Nel prossimo mese la situazione dei retailer che erano già in sofferenza nella fase pre-virus potrebbe aggravarsi e un’ondata di fallimenti potrebbe andare ad aumentare il numero di vacancies in tutte le tipologie di spazi retail. I locatari di spazi dedicati alla ristorazione continueranno a essere quelli maggiormente colpiti. L’epidemia catalizzerà lo spostamento dei consumatori sui canali online, in particolar modo nei settori e nei Paesi che hanno storicamente resistito all’avanzare dell’e-commerce. I retailer in grado di attivare solide piattaforme online avranno un’ancora di salvezza indispensabile per il loro modello di business e per la loro redditività. Le aziende prive dei canali online, come ad esempio Primark, si trovano in una posizione più complessa. Il risultato netto operativo di tutto il settore retail diminuirà drasticamente nel corso del prossimo mese, mentre è probabile che nel breve termine i proprietari siano disposti a negoziare rispetto ai canoni di locazione. Potrebbero non registrarsi impatti sulle valutazioni perché nel prossimo mese non verranno effettuate valutazioni di asset.  Le transazioni di investimento diminuiranno in modo significativo poichè si eviterà di investire in asset retail in una fase di forte volatilità e con risultati operativi netti e base di locatari incerti. Gli investimenti più opportunistici si focalizzeranno su asset ancorati alla vendita di beni alimentari / retail park. 

Uffici

Le aziende adotteranno probabilmente un approccio di cauta attesa prima di firmare nuovi contratti di affitto o acquisire altri spazi negli edifici che già occupano. In alcuni Paesi si stanno già pubblicizzando gli affitti per le vacanze. Nello scenario migliore si verificherà una ripresa del settore nella seconda metà del 2020, ma ci sarà una probabile perdita di posti di lavoro negli uffici nel caso in cui l’interruzione delle attività si prolungasse nel secondo semestre e le aziende fossero costrette a ridimensionarsi. Una contrazione nella crescita degli affitti è inevitabile, mai livelli degli affitti per gli asset nei mercati con bassi tassi di posti liberi nei distretti finanziari centrali (CBD) dovrebbero rivelarsi più difensivi. Per il co-working si po' prevedere un rallentamento a causa della necessità di mantenere la distanza tra le persone, ma mercati con una grande concentrazione di aziende tech potrebbero rivelarsi più resistenti grazie alla domanda di servizi di società come Zoom, Slacke Microsoft,collegata all’aumento dello smart-working e alla crescente richiesta di servizi video per l’home entertainment. In uno scenario di prolungata recessione prevediamo un calo degli affitti con una scala di correzione regolata in base alla volatilità dei mercati specifici. Altrove, l’approccio risk-off potrebbe portare a una sospensione dei progetti di sviluppo in mancanza di tenant che avevano precedentemente sottoscritto l’impegno a occupare spazi, mentre difficilmente verranno finanziati progetti per accrescere il valore degli asset. Questa situazione potrebbe creare l’opportunità di spuntare prezzi d’ingresso scontati. Nel frattempo, uno scenario di tassi di interesse più bassi suggerisce valori difensivi per asset core sicuri, ma non si può escludere un temporaneo disallineamento dei valori prime. Il prolungarsi delle tempistiche delle transazioni e il ritardo dei nuovi progetti sono già evidenti. Soffriranno in modo particolare le attività internazionali, soprattutto nelle città che tradizionalmente attirano capitali asiatici. 

Logistico industriale

Il focus della discussione si è spostato sull’identificazione di strutture logistiche fondamentali per il sistema, necessarie a mantenere attive le catene di approvvigionamento di beni alimentari e dispositivi sanitari. Alcune delle aziende interessate sono ora alla ricerca di affitti di breve durata e alcuni fornitori di servizi logistici si sono offerti di liberare spazi per consentire il flusso di queste tipologie di merci, in caso di necessità. La Guerra commerciale tra Stati Uniti e Cina ha spinto a ripensare le supply chain delle aziende manifatturiere a livello globale. Questo processo subirà probabilmente un’accelerazione a causa del COVID-19 perché le aziende si stanno rendendo conto che la difficoltà di realizzare filiere più resilienti non riguarda solo la Cina, e che, in generale, c’è bisogno di accorciare le distanze (anche attraverso delocalizzazioni), diversificare i fornitori e avere una maggiore disponibilità di scorte. Tutte queste misure avranno probabilmente un costo, ma il real estate logistico trarrà in cambio vantaggio da un aumento della domanda, ad esclusione dei grandi porti marittimi che gestiscono i commerci globali sulle lunghe distanze. Nel continente europeo, potrebbero essere avvantaggiatele località con costi più bassi nell’Europa dell’Est, in Portogallo, Turchia e anche nell’Africa del Nord. I vantaggi sul lungo periodo avranno come controparte gravi rischi nel breve periodo, legati alla chiusura delle fabbriche, alla mancanza di manodopera e all’interruzione della filiera dei rifornimenti; fattori che sono destinati a portare a creare difficoltà ai retailer, ai fornitori di servizi logistici integrati (3PL) e ai produttori più deboli.