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Mercato immobiliare a Milano, quale sarà l'impatto del nuovo Pgt?

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Pgt Milano 2030 / Gtres
Autore: Redazione

Entro il 2030 Milano cambierà nuovamente volto e già si prepara a convogliare nuovi flussi di investimenti internazionali nell’immobiliare. Ecco la fotografia scattata da Scenari Immobiliari.

Milano e le periferie nel il Pgt 2030

Come delineato nel rapporto 2019 redatto da Scenari Immobiliari in collaborazione con Risanamento, la Milano del 2030 definita dal Piano di Governo del Territorio (PGT) recentemente adottato si svilupperà in un piano urbanistico che, nel prossimo decennio, pone la propria attenzione sui territori meno centrali accessibili a una fascia giovane della popolazione sempre più rilevante e al miglioramento delle connessioni, dei servizi e della qualità urbana degli spazi aperti di fruibilità collettiva.

La costruzione di una città centrifuga è un processo complesso che richiede una attenta valorizzazione delle peculiarità dei territori e dei quartieri, a partire da tre finalità principali: estendere il buon momento di Milano a tutte le fasce anagrafiche e sociali, tenendo in considerazione l’incremento della popolazione under 35 e over 85; allargare la crescita a tutti i quartieri, non solo a quelli che ne hanno beneficiato negli ultimi anni; coniugare lo sviluppo con il miglioramento delle condizioni ambientali, di qualità della vita e dell’offerta di verde e spazi fruibili.

Lo sviluppo di Milano: l’impatto sul mercato immobiliare

Il nuovo Piano di governo del Territorio eredita oltre 2,9 milioni di metri quadrati di superficie lorda tra Piani Integrati di Intervento (PII) e Accordi di Programma (AdP), tra cui l’ex area Expo 2015 - MIND e gli Scali Ferroviari.

La maggior parte delle superfici previste per questi ambiti sono destinate alla realizzazione di nuove abitazioni (oltre 1,3 milioni di metri quadrati), seguite da uffici (oltre 600 mila metri quadrati), servizi privati (560 mila metri quadrati) e commercio (260 mila metri quadrati).

Le aree interessate da Piani Attuativi obbligatori, anch’esse in parte ereditate dal precedente Pgt, nei prossimi anni saranno destinate a generare poco meno di 470 mila metri quadrati di superficie lorda, di cui 340 mila circa per nuove abitazioni, circa 73 mila per uffici e 54 mila per attività commerciali.

Negli ambiti destinati alle Grandi Funzioni Urbane sono invece previsti 603 mila metri quadrati di superficie lorda di nuovi sviluppi, inclusi nuovi insediamenti terziari e commerciali.

Complessivamente il nuovo PGT prevede, all’interno del territorio amministrativo milanese, la realizzazione di oltre 3,9 milioni di metri quadrati di superficie lorda. 1,5 milioni di metri quadrati di superficie lorda sono destinati a funzioni residenziali, 940 mila per lo sviluppo di immobili ad uso uffici, 520 mila destinati a funzioni commerciali e 570 mila per servizi privati, a cui si aggiungono oltre 300 mila metri quadrati destinati ad altre funzioni particolari.

In genere, nei prossimi anni, i più rilevanti interventi di trasformazione urbana/edilizia attualmente in corso o previsti, interesseranno una superficie territoriale di circa 7,6 milioni di metri quadrati che potrebbe generare una superficie sviluppata di 3,5 milioni di metri quadrati, concentrata prevalentemente nel settore residenziale (2 milioni di metri quadrati), terziario (515mila metri quadrati) e commerciale (265mila metri quadrati). In 15 anni, le più rilevanti trasformazioni in atto o previste sull’intero territorio milanese, interesseranno prevalentemente superfici sviluppabili rivolte alla realizzazione una rinnovata offerta residenziale (57% della SLP), trophy asset direzionali (15%), commercio (8%) e sviluppi immobiliari di interesse sociale-collettivo quali strutture ospedaliere, campus universitari, centri di ricerca scientifica, tempo libero e sport.

Secondo Scenari Immobiliari, si tratta di un cambiamento che determinerà un impatto sul mercato immobiliare stimabile nell’ordine di grandezza di circa 14 miliardi di euro di valore aggiunto concentrato per oltre la metà (65%) nel comparto residenziale.  Solo nel prossimo quinquennio (2019-2024), le principali trasformazioni urbane già avviate riverseranno sul mercato immobiliare una superficie complessiva di 390 mila metri quadrati con un impatto di valore aggiunto di circa 2,1 miliardi di euro. Le superfici oggetto di sviluppo sono concentrate prevalentemente nel comparto residenziale (51% della SLP) e servizi di interesse pubblico (30%). I settori terziario e commerciale occuperanno una quota di nuova superficie sviluppata rispettivamente del 14 e 5 per cento.

Residenziale e social housing a Milano, cosa aspettarsi fino al 2030

Il tema della creazione di nuovi luoghi per il commercio, il lavoro e i servizi si sposa con le previsioni di crescita della popolazione residente, che secondo il Pgt 2030 è destinata a sfiorare il milione e mezzo di abitanti entro l’orizzonte temporale di riferimento. Per questo motivo la realizzazione di nuove abitazioni rimane uno degli elementi centrali del nuovo Pgt, in particolare l’abitare sociale.

Lo sviluppo di nuova edilizia residenziale ricopre un ruolo centrale nel nuovo Pgt, nel quale sono previsti circa 92 mila metri quadrati di nuovi sviluppi all’interno del tessuto urbano consolidato e 434 mila metri quadrati già programmati all’interno di interventi interessati da norme transitorie.

La sostenibilità sociale, promossa dalla revisione del Pgt attraverso l’incremento della dotazione urbana di social housing e di nuovi servizi, e la sostenibilità ambientale, supportata dalla densificazione edilizia strategica e dalla riduzione del consumo di suolo, si accompagnano all’idea di pianificare una città più vivibile attraverso la creazione di nuovi equilibri ambientali.