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Crowdfunding immobiliare, trend e prospettive di sviluppo secondo EY

Gtres
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Autore: Redazione

Il crowdfunding immobiliare, uno strumento nato dalla crisi del 2008, è uno strumento che acquista sempre più importanza nel finanziamento dei progetti di sviluppo. L’analisi del settore di Marco Daviddi, Transaction Advisory Services Leader dell’Area Med di EY.

I vantaggi del crowdfunding immobiliare

L’elemento che contraddistingue il crowdfunding dalle fonti tradizionali di finanziamento, spiega Daviddi, è la raccolta del capitale da un’ampia base di investitori retail, resa possibile grazie all’utilizzo di piattaforme web-based, con l’obiettivo di finanziare progetti specifici promossi sulle piattaforme stesse.

EY
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I fattori che rendono vantaggioso il ricorso al crowdfunding sono molteplici e riguardano sia investitori che aziende. In particolare, gli investitori retail, non interfacciandosi con un intermediario ma direttamente con una piattaforma on-line, sono soggetti a commissioni di minor entità e giovano della trasparenza che caratterizza tali piattaforme nella trasmissione di informazioni relative all’investimento. Inoltre, il crowdfunding permette anche a piccoli investitori di partecipare a più campagne diversificando il loro portfolio; la regolamentazione in Italia prevede che l’importo minimo dell’investimento sia di €500. 

Dal punto di vista del promotore del progetto, il crowdfunding permette un accesso veloce al capitale, eliminando i ritardi legati alla burocrazia e connessi alle forme tradizionali di finanziamento. Questo strumento permette anche di raccogliere capitali per progetti non finalizzati alla creazione di utili, ma per cause sociali. Infatti, è possibile dividere il crowdfunding in due modelli principali, uno finanziario e uno non-finanziario: il primo, comprendente il lending e l’equity crowdfunding, prevede la remunerazione del capitale investito, a differenza del secondo, in cui ricadono donazioni e finanziamenti basato su ricompense da parte di privati.

EY
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Il crowdfunding immobiliare al tempo del Covid 19

Tra il 2005 e il 2017 (ultimo dato disponibile), la ricchezza lorda delle famiglie italiane è passata da circa 9.100 miliardi di euro a circa 10.600 miliardi. La ricchezza netta, quindi dedotto l’indebitamento, nello stesso arco temporale è passata da 8.400 miliardi a circa 9.750 miliardi. La voce principale è costituita da beni immobili (circa 6.200 miliardi di euro al 2017, di cui circa 5.250 miliardi rappresentato da immobili residenziali).

Il modello che si sta affermando sul mercato è quello finanziario, dove il capitale investito viene remunerato tramite rendimento. A seconda che si opti per il lending o l’equity crowdfunding, l’investitore si configura come finanziatore dell’operazione e riceve un interesse periodico sul capitale, nel caso del lending, diversamente nell’equity l’investitore diventa socio dell’operazione immobiliare, avendo diritto ad una quota di utile generato del progetto, sulla base di meccanismi di governance predefiniti.

Nel contesto rappresentato dalla crisi scaturita dall’emergenza sanitaria Covid-19, il crowdfunding, già in forte sviluppo, può ulteriormente trovare ampi spazi di crescita, per favorire l’immissione sul mercato di capitali delle risorse private oggi accantonate sui conti correnti.

Quanto raccoglie il crowdfunding immobiliare

Negli ultimi anni i volumi di capitali raccolti dalle piattaforme di crowdfunding sono cresciuti costantemente, fino a raccogliere solo nel 2019 circa 95,8 miliardi di dollari, di cui 44,4 miliardi relativi al mercato americano, 18,2 riconducibili al mercato europeo e 33,2 miliardi raccolti in Asia. Ciò che continua adattirare l’attenzione sul mercato del crowdfunding è l’elevato tasso di crescita che lo caratterizza, favorito dalla progressiva regolamentazione del settore e dal crescente interesse verso tale strumento da parte di piccoli imprenditori e investitori.

Relativamente al mercato immobiliare, il Real Estate Crowdfunding ha raggiunto nel 2019 una raccolta complessiva a livello globale di 11,9 miliardi di dollari, concentrati prevalentemente in America (8,4 miliardi). L’Europa e l’Asia, invece, presentano volumi più moderati, rispettivamente 1,8 miliardi e 1,7 miliardi.

Il mercato italiano ha risposto positivamente all’introduzione del crowdfunding nel 2015 come forma alternativa per la raccolta di capitali, registrando importanti tassi di crescita e raggiungendo un volume cumulato di 442,7 milioni di euro, di cui 164 raccolti solo nel 2019. Per quanto riguarda il settore immobiliare, questo strumento ha permesso di raccogliere € 35 Milioni nel 2019 per progetti sia di equity che lending crowdfunding.

Le prospettive per il futuro del crowdfunding

Nonostante la quota Real Estate nel mercato totale del crowdfunding sia limitata, sono da tenere in considerazione le possibilità di crescita del settore, che ha avuto accesso alla raccolta di capitali tramite crowdfunding solo nel 2017, con l’approvazione della vigente regolamentazione Consob che permette a PMI non innovative di usufruire di tale strumento. Inoltre, nel 2019 è stato ampliato il ventaglio di strumenti di finanziamento che le piattaforme possono offrire agli investitori, includendo le obbligazioni emesse da PMI, elemento che porterà ad incrementare la domanda di capitali su tali piattaforme.

I progetti generalmente promossi si caratterizzano per difficoltà nell’accesso alle forme tradizionali di finanziamento, come progetto value add o sviluppi, spesso in location secondarie, i quali consentono all’investitore di avere un orizzonte temporale dell’investimento coincidente con l’exit (la commercializzazione dell’immobile realizzato). I fattori che influenzano il successo di tali operazioni sono la presenza di un partner operativo con un track record consolidato, una ridotta complessità amministrativa legata al progetto, che permetta di ridurre il rischio urbanistico e di avviare in tempi immediati il cantiere, e la presenza di meccanismi di allineamento di interesse tra i vari attori coinvolti nell’operazione.

Segnali di consolidamento e di continua crescita del settore provengono dai dati relativi alla raccolta da parte delle piattaforme di Real Estate crowdfunding nei primi mesi del 2020. Nonostante il Covid-19 e il rallentamento delle attività economiche, il settore ha registrato in Italia volumi raccolti considerevoli, raggiungendo a fine maggio 2020 circa 21,5 milioni di euro. Inoltre, le campagne lanciate a partire da inizio anno hanno tutte raggiunto il target di raccolta e in alcuni casi sono andate in overfunding.

Per consolidare il successo e volumi in continua crescita, il crowdfunding dovrà necessariamente fare affidamento a una pipeline dei progetti consistente in termini numerici, ma soprattutto di elevata qualità. Questo comparto ha quindi rilevanti opportunità di crescita e sviluppo, anche in relazione alla situazione determinata da Covid-19.